Vastaus: Ulkomaalaisten maiden kansalaisilla, jotka eivät ole Arabianlahden yhteistyöneuvoston jäseniä, on oikeus hankkia kiinteistöjä Dubaissa täydessä omistuksessa (”freehold”) vain erityisesti tarkoitetuilla alueilla, ns. Freehold-alueilla. Tällaisten vyöhykkeiden luettelo vahvistetaan Dubain hallitsijan asetuksella nro 3 2006. Näihin kuuluvat melkein koko "uuden Dubain" alue, mukaan lukien suositut alueet, kuten Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers ja muut.
kysymys: Tarvitaanko kiinteistöjen rekisteröinti Dubaissa ja kuka siihen osallistuu?
Vastaus: Dubain kiinteistöoikeuksien rekisteröinnistä vastaa maaosasto. Nykyisin omistusoikeudet, pitkäaikaiset vuokrasopimukset, kiinteistövakuudet ja muut liiketoimet rekisteröidään vastaavaan rekisteriin. Rekisteröinti tapahtuu sekä valmiissa että käyttöön otetuissa tiloissa sekä rakennustyömailla (”suunnitelman ulkopuolella”). Ensimmäisessä tapauksessa omistaja saa rekisteröintitodistuksen kiinteistöille (omistusoikeuskirja), ja jos kiinteistö on vielä rekisteröimätön (Oqood rekisteröinti) - alkuperäinen myyntisopimus (alkuperäinen myyntisopimus). Kun rekisteröidään omistusoikeus Dubain maaosastolla, maksetaan rekisteröintimaksu, joka on 2% kiinteistön arvosta plus pieni kiinteä maksu tarvittavien asiakirjojen valmistelusta ja tulostamisesta.
kysymys: Mitä veroja kiinteistön omistajan tulisi maksaa Dubaissa?
Vastaus: Arabiemiirikunnissa ei ole kiinteistö- ja tuloveroja. Siksi kiinteistöjen hallussapito Dubaissa sekä tulojen saaminen esimerkiksi vuokraamisesta ei aiheuta verovaikutuksia omistajille Yhdistyneiden arabiemiirikuntien alueella. On kuitenkin ymmärrettävä, että kiinteistön omistaja on vastuussa asianmukaisesta kunnossapidosta ja on velvollinen maksamaan rahastoyhtiön tai talonomistajien yhdistyksen (jos tällainen yhdistys on jo luotu) perustaman kiinteistön ylläpidon kustannukset (ns. Ylläpitomaksut tai palvelumaksut). Tällaiset maksut peritään pääsääntöisesti vuosittain vuodessa etukäteen, ja Dubaista ne ovat hankkeesta riippuen 20–80 dollaria neliömetriltä. m vuodessa.
kysymys: Kuinka on kiinteistöjen ostaminen Dubaissa?
Vastaus: Yleisimmin sanottuna kiinteistöjen ostomenettely Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Ostaja valitsee kiinteistön, jonka hän haluaa ostaa.
2. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat myyntisopimuksen, joka heijastaa kaikkia kaupan tekijöitä, erityisesti:
- hankitun kiinteistön arvo,
- kauppaan liittyvät lisämaksut (edustajien palkkiot, maksut kehittäjälle, rekisteröintimaksut, ennakkomaksujen korvaaminen myyjälle jne.)
- ajanjakso, jonka kuluessa osto- ja myyntitapahtuma on saatettava päätökseen,
- sopimusehtojen ehdot ja menettely,
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta.
3. Kun allekirjoittaa myyntisopimuksen myyjän kanssa, ostaja tekee talletuksen (yleensä 10% hankitun kiinteistön arvosta).
4. Myyjä laatii kehittäjältä luvan kiinteistönsä myyntiin (No Objection Certificate, NOC), joka tarvitaan kaupan rekisteröimiseksi Dubain maaosastolla.
5. Myynnin luvan saamisen jälkeen myyjä ja ostaja rekisteröivät kiinteistön uuden omistajan nimelle maaosastossa. Yleensä rekisteröinnin yhteydessä myös transaktiot selvitetään.
kysymys: Voiko Dubaiin kiinteistön omistaja vuokrata sen?
Vastaus: Dubain vuokranantajien ja vuokralaisten suhteita säätelee laki nro 26 vuonna 2007 ja sen muutokset. Nykyisen lainsäädännön mukaan jokaisella Dubai Emiraatin alueella sijaitsevan kiinteistön omistajalla on oikeus vuokrata kiinteistönsä vähintään yhden vuoden ajaksi. Jos vuokrataan alle vuodeksi, tällaista vuokrausta pidetään lyhytaikaisena, ja omistajalta vaaditaan asianmukainen lisenssi (hotellin tai hotelliasuntojen toimintaan). Tässä tapauksessa omistajat kääntyvät yleensä toimiluvan saaneen rahastoyhtiön puoleen, joka siirtää kiinteistönsä hallinnointiin ja joka vuokraa kiinteistöjä jo omasta puolestaan.
kysymys: Mitä vuokratuottoja Dubain kiinteistön omistaja voi odottaa?
Vastaus: Jos puhumme kiinteistöihin tehtävien sijoitusten nykyisen tuoton keskimääräisistä markkinaindikaattoreista, Dubain asumisen nykyinen nettovuokratuottojen (ts. Tulot miinus kiinteistöjen palvelukustannukset) indikaattori on keskimäärin 5-10% vuodessa.
Kannattavuuden leviäminen johtuu kiinteistöjen tyypin ja luokan, sijainnin ja palvelujen kustannusten eroista. Lisäksi kalliimpi yksinoikeudellinen kiinteistö antaa pääsääntöisesti vähemmän tuottoa vuokratuoton muodossa kuin kohtuuhintaisten kohteiden joukkoasunto. Toimistokiinteistömarkkinoiden osalta tällaiset sijoitukset ovat nykyään vähemmän houkuttelevia vuokratuottojen kannalta kuin asuntojen ostaminen.
Liiketilojen vuokraus (tämä sisältää kauppojen lisäksi myös palvelupisteitä, kahviloita, ravintoloita jne.) Voi mahdollisesti tuottaa korkeampia tuloja (jopa 15%), mutta tämä riippuu itse kiinteistön parametreista, ja sen ulkopuolisista tekijöistä.
kysymys: Onko Dubain vuokrauskuluissa rajoituksia?
Vastaus: Tekemällä kiinteistöjen vuokrasopimuksen kaupan osapuolilla on oikeus sopia ehdoista, jotka eivät ole voimassa olevan lainsäädännön vastaisia. Vuokrahinnalle, joka ilmoitetaan vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä sopimuksessa, ei ole välittömiä rajoituksia. Vuokrakustannusten korottamiselle on kuitenkin lain mukaan vahvistettu rajoituksia seuraavan kauden sopimuksen uusimiseksi. Joten esimerkiksi asuinkiinteistöjen osalta on olemassa sääntö, jonka mukaan vuokranantajalla ei ole oikeutta korottaa vuokraa, jos alkuperäisen sopimuksen tekemisestä on kulunut vähemmän kuin kaksi vuotta. Lisäksi vuokrasuhteita ylöspäin tarkistaessaan vuokranantajan tulisi ohjata Ruba-indeksin (Dubai Real Estate Regulatory Authority), joka heijastaa keskimääräisiä vuokra-asuntoja erityyppisille asunnoille alueesta riippuen.
kysymys: Mitkä ovat vaatimukset vuokralaisille Dubaissa?
Vastaus: Dubain kiinteistöjen vuokralainen (jos emme puhu lyhytaikaisesta vuokra-asunnosta) voi olla vain henkilö tai oikeushenkilö, jolla on asukas-asema Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa. Toisin sanoen vuokrasopimus voidaan tehdä vain Yhdistyneiden arabiemiirikuntien tai Persianlahden arabivaltioiden yhteistyöneuvoston jäsenmaan kanssa tai ulkomaalaisella, jolla on oleskeluviisumi. Näin ollen vuokralainen on oikeushenkilö, sillä on oltava asianmukainen rekisteröinti Arabiemiirikunnissa. Tämä voi olla paikallinen organisaatio, vapaa-alueelle rekisteröity yritys tai ulkomaisen yrityksen sivuliike (edustusto).
kysymys: Tarvitaanko Dubain kiinteistöjen vuokrasopimuksen rekisteröinti ja kuka siihen liittyy?
Vastaus: Dubain emiraatin lainsäädännön mukaisesti kaikki alueellaan olevat kiinteistöjen vuokrasopimukset on rekisteröitävä asianmukaisesti. Vuokrasopimusten rekisteröintiä hoitaa Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Erityisesti näitä tarkoituksia varten virasto perusti Ejari-järjestelmän, joka mahdollistaa sopimusten rekisteröinnin Internetin kautta. Online-rekisteröinti Ejari-verkkosivustolla on yksinkertaista, vaatii vain vähän teknistä tietämystä ja edellyttää vain vuokrasopimukseen liittyvien perustietojen käyttöönottoa, joka sisältää tiedot kiinteistöstä ja kauppaan osallistujista sekä sopimuksen ehdot. Jokaiselle rekisteröidylle sopimukselle annetaan yksilöllinen viivakoodi sen voimassaoloajaksi. Rekisteröinti on ilmaista, ja sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat rekisteröidä vuokrasopimuksen. Tähän mennessä vastuu on vahvistettu pakollisen rekisteröinnin vaatimuksen noudattamatta jättämisestä, mutta lain mukaan kaikkien rekisteröimättömien liiketoimien osallistujilta evätään automaattisesti oikeus kääntyä oikeus- ja hallintoelimiin etujensa suojaamiseksi.
kysymys: Kuinka vuokra-omaisuus on Dubaissa?
Vastaus: Yleisimmin sanottuna kiinteistöjen vuokrausmenetelmä Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Vuokranantaja itse tai kiinteistövälitystoimiston avulla etsii vuokralaista.
2. Kun vuokralainen löydetään, vuokranantaja allekirjoittaa hänen kanssaan vuokrasopimuksen, joka heijastaa kaikkia kaupan tekijöitä, erityisesti:
- vuokrahinta ja maksuehdot,
- vuokra-aika ja sen jatkamisen ehdot,
- kiinteistön käyttöön ja jakamiseen osapuolten välillä liittyvät lisäkustannukset,
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta.
3. Sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä vuokralainen maksaa vuoden vuokran (yleensä sekillä) sekä vakuuden (yleensä 5% vuotuisesta vuokrasta).
4. Saatuaan maksun vuokralaiselta vuokranantaja antaa hänelle avaimet, avainrenkaat, pääsykortit jne., Joita tarvitaan esteettömästi pääsyyn vuokratuihin tiloihin ja niihin liittyvään infrastruktuuriin (uima-allas, kuntosali jne.), Sekä asiakirjojen kopioita ( omistajatodistus, omistajan passi jne.), joita vuokralainen vaatii veden, sähkön, ilmastoinnin, puhelimen, Internetin ja muiden palvelujen yhdistämiseen.
kysymys: Kuinka vuokra maksetaan kiinteistöstä Dubaissa?
Vastaus: Dubain ja muidenkin Yhdistyneiden arabiemiirikuntien vuokrausmarkkinoilla on tapana vuokrata vuosi etukäteen. Yleensä kaikki maksut suoritetaan pankkitškeillä. Sopimuksen ehdoista riippuen vuosivuokra maksetaan yhdellä tai useammalla sekillä. Jälkimmäisessä tapauksessa tarkastukset on päivätty tulevilla päivämäärillä. Esimerkiksi, jos tarkastusten lukumäärä on 4, tarkastusten päivämäärät vastaavat tulevaisuuden päivämääriä joka neljännes, ja jos tarkastusten lukumäärä on 12, ne päivättyään kuukauden välein.
Vastaavasti vuokranantaja voi shekissä ilmoitettuna päivänä esittää sen pankille ja vastaanottaa rahaa vuokralaisen tililtä. Vakuudettomien sekkien antaminen Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa on rikos, joten sekeillä maksaminen on melko luotettava ja kätevä tapa suorittaa maksuja, vaikka se ei anna 100-prosenttista vuokratakuuta.
kysymys: Voiko vuokranantaja, joka ei ole Yhdistyneiden arabiemiirikuntien asukas, saada rahaa shekillä?
Vastaus: On muistettava, että sekki, jonka kuluessa sekki voidaan esittää maksettavaksi, on 6 kuukautta, jonka jälkeen se peruutetaan. Jos sekki on kirjoitettu henkilön nimessä ja siinä ei ole merkintää vain vastaanottajan pankkitilillä, sekissä ilmoitettu henkilö voi riippumatta siitä, onko alueellaan viisumi, saada rahaa käteisellä liikkeeseenlaskijan pankin missä tahansa sivukonttorissa. Muussa tapauksessa tai jos sekki on kirjoitettu yrityksen nimelle, rahaa sillä voidaan vastaanottaa vain pankkitilille, ja tili on avattava yhdessä Arabiemiirikuntien pankeista. Asukkaan tilaa ei myöskään vaadita. Useat Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pankit avaavat tilit ulkomailla asuville (mukaan lukien ulkomaiset yritykset). Pankkitilin avaamisprosessi kestää alle tunnin, ja rahan tallettamista tilille sen avaamiseksi koskevat vähimmäisvaatimukset ovat tällä hetkellä 5 000 dirhamia (noin 1400 dollaria).
Jos luetellut vuokravaihtoehdot eivät sovellu vuokranantajalle, hän voi tehdä sopimuksen kiinteistövälitystoimiston kanssa, jonka kautta vuokra tehtiin. Sitten sekit voidaan laskea toimiston nimissä, ja saatuaan heiltä rahaa virasto siirtää ne (tai siirtää ne käteisellä) vuokranantajalle. Tärkeintä tässä tapauksessa on pätevästi lähestyä kumppaniyrityksen valintaa.
kysymys: Kuka maksaa palkkion kiinteistövälitystoimistolle?
Vastaus: Kun kaupan välittäjä on kiinteistövälitystoimisto, hänelle maksetaan palkkio. Nykyisen käytännön mukaan vuokralainen maksaa palkkion kiinteistövälitystoimistolle. Yleensä tämä on 5% vuosivuokrahinnasta. Agentuuripalvelut päättyvät vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Jos vuokranantaja tarvitsee lisätoimistopalveluita (edustaa hänen etujaan Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa vuokra-ajan kuluessa, maksujen vastaanottamista vuokralaiselta, kiinteistöjen ylläpitokustannusten maksamista jne.), Niiden kustannuksista neuvotellaan lisäksi.
kysymys: Kuka maksaa vuokrakohteen käytöstä ja ylläpidosta?
Vastaus: Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia kaikista vuokrausehdoista, mutta yleensä vuokranantaja on vastuussa ylläpitokulujen (ylläpitomaksut / palvelumaksut) ja kiinteistöjen kunnostamisen. Kaikki vuokrakohteen käyttöön liittyvät juoksevat kulut, kuten veden, sähkön, ilmastoinnin, puhelimen, Internet-yhteyden jne. Maksaminen, sekä kiinteistöjen jatkuvat korjaukset, vastaa vuokralainen. Lisäksi vuokralainen yhdistää laitokset toimittajilta riippumattomasti ja omissa nimissään. Vuokralainen maksaa myös ns. ”Asumismaksu”, joka on kunnallismaksu 5% vuotuisesta vuokrasta. Dubain sähkö- ja vesiviranomainen (DEWA) perii maksun tasaisin maksuerinä ympäri vuoden, samoin kuin sähkön ja veden maksut. Jos kiinteistöyksikköä ei ole kytketty veteen ja sähköyn (ts. Ei ole asuttu), asuntoveroa ei veloiteta. Huolimatta siitä, että asuntovero otettiin käyttöön jo kauan sitten, sitä ei ole toistaiseksi kannettu yleisesti, eikä sitä vieläkään sisällytetä moniin DEWA-tileihin.
kysymys: Onko mahdollista tehdä ilman agentteja kiinteistökaupoissa Dubaissa?
Vastaus: Lähes yksikään kiinteistökauppa ei ole täydellinen ilman edustajien osallistumista Dubaissa, kuten muuallakin maailmassa. Se on useimmiten kiinteistövälitystoimistoissa, jotka haluavat ottaa yhteyttä
vuokrata, vuokrata, ostaa tai myydä kiinteistöjä. Markkinoilla työskentelemällä edustajilla, kuten kukaan muu, ei ole tietoa siitä, ketä, mitä ja kuinka paljon he haluavat vuokrata, vuokrata, myydä tai ostaa. Kuitenkin kaukana kaikista ammattimaisista markkinatoimijoista on asianmukaisesti rekisteröity ja ne toimivat laillisesti.
kysymys: Mitkä ovat vaatimukset kiinteistönvälittäjille Dubaissa?
Vastaus: Ensinnäkin on pidettävä mielessä, että Dubain maaosaston puheenjohtajan asetuksen nro 85 2006 mukaisesti kaikilla Dubaissa toimivilla kiinteistövälitystoimistoilla on oltava lupa tämän tyyppiseen toimintaan ja ne on rekisteröitävä viraston erityisrekisteriin Dubain kiinteistömarkkinasääntö (RERA).
Koska Yhdistyneiden arabiemiirikuntien yritysyksiköillä ei ole yleistä oikeuskelpoisuutta, sallittu toiminnan tyyppi on ilmoitettava selvästi luvassa.Esimerkiksi myyntiin, ostoon tai vuokralle sovittamiseen tällaiset toiminnot on ilmoitettava nimenomaisesti lisenssissä. Samanaikaisesti kaikkien yrityksen edustajien on suoritettava asianmukainen koulutus ja saatava henkilökohtainen välityskortti, jolla on yksilöivä numero. Tällaisten toimenpiteiden tarkoituksena on ensisijaisesti suojata asiakkaiden oikeuksia ja etuja, ja niiden tarkoituksena on minimoida edustajien petoksia.
kysymys: Miksi on tärkeää, että edustaja on rekisteröity oikein?
Vastaus: Dubain kiinteistömarkkinat ovat monikansalliset. Ostajat, myyjät, vuokranantajat ja vuokralaiset ovat yleensä ulkomaalaisia. Mistä he voivat etsiä toisiaan, jos jotain menee pieleen? Siksi kiinteistövälitystoimisto, jolla on kotipaikka Dubaissa, on vakava kaupan takaaja. Lisäksi tärkeä tekijä on vaatimus lainsäädännöstä, jonka mukaan paikalliset asukkaat - Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kansalaiset - omistavat 100% tällaisen yrityksen.
Todellakin, useimmissa tapauksissa kiinteistövälitystoimisto toimii myyjänä ja ostajana toteutettavassa kaupassa kolmantena osapuolena takaamalla molempien edut. Esimerkiksi pääsääntöisesti virasto hyväksyy talletuksen ostajalta ja pitää sen talletuslomakkeen lopulliseen selvittämiseen ja tapahtuman rekisteröintiin saakka. Tämä takaa ostajalle talletuksen palautuksen, jos kauppaa ei tapahdu myyjän syyn vuoksi. Ja myyjä puolestaan voi luottaa vakuuden maksamiseen korvauksena, jos kauppaa ei tapahdu ostajan syystä. PR
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöistä IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected]
