Dubai on kävijöiden kaupunki. Yli 90% metropolin lähes kahden miljoonan asukkaan joukosta on ulkomaalaisia. Harva heillä on varaa ostaa oma asunto, mutta jokaisen on kuitenkin asuttava, työskenneltävä ja rentouttava jossain. Ja siksi vuokrausmarkkinat ovat erittäin kehittyneet. Tämä puolestaan tekee Dubain kiinteistöstä houkuttelevan sijoitusten suhteen.
Ei salaisuus 
että monet ovat jo hankkineet tai aikovat ostaa Dubai-kiinteistöjä juuri vuokratuottojen saamiseksi, mikä on kaksi tai kolme kertaa korkeampi kuin kehittyneillä markkinoilla. Sijoittajat herättävät tässä yhteydessä kysymyksiä kiinteistöjen vuokraamisesta Dubaissa. Tässä artikkelissa olemme yrittäneet Dubai-kiinteistövälitystoimiston IMEX Real Estate -asiantuntijoiden avulla koota yhteenvedot tärkeimpiin ja usein kysyttyihin kysymyksiin.
Voiko Dubai-kiinteistön omistaja vuokrata sen?
Dubain vuokranantajien ja vuokralaisten välisiä suhteita säätelee laki nro 26 vuonna 2007 ja sen muutokset. Nykyisen lainsäädännön mukaan jokaisella Dubai Emiraatin alueella sijaitsevan kiinteistön omistajalla on oikeus vuokrata kiinteistönsä vähintään yhden (yhden) vuoden ajaksi. Jos vuokrataan alle vuodeksi, tällaista vuokrausta pidetään lyhytaikaisena, ja omistajalta vaaditaan asianmukainen lisenssi (hotellin tai hotelliasuntojen toimintaan). Tässä tapauksessa omistajat kääntyvät yleensä toimiluvan saaneen rahastoyhtiön puoleen, joka siirtää kiinteistönsä hallinnointiin ja joka vuokraa kiinteistöjä jo omasta puolestaan.
Mitä vuokratuottoja Dubain kiinteistön omistaja voi odottaa?
Jos puhumme kiinteistöihin tehtävien sijoitusten nykyisen tuoton keskimääräisistä markkinaindikaattoreista, niin Dubain asuntojen nykyisissä nettovuokratuottojen indikaattorissa (ts. Tuloista vähennettynä kiinteistöjen palvelukustannukset) on keskimäärin 5-10% vuodessa. Kannattavuuden ero johtuu kiinteistöjen tyyppien ja luokkien, sijoittautumisen ja palvelujen kustannusten eroista. Samanaikaisesti kalliimpi yksinoikeudellinen kiinteistö tuottaa pääsääntöisesti alhaisemman tuoton vuokratuoton muodossa kuin kohtuuhintaisten kohteiden massa-asunto.
Toimistokiinteistömarkkinoiden osalta tällaiset sijoitukset ovat nykyään vähemmän houkuttelevia vuokratuottojen kannalta kuin asuntojen ostaminen. Liiketilojen vuokraus (tämä sisältää kauppojen lisäksi myös palvelupisteitä, kahviloita, ravintoloita jne.) Pystyy potentiaalisesti tuottamaan korkeampia tuloja (jopa 15% vuodessa), mutta tämä riippuu itse kiinteistön parametreista , ja sen ulkopuolisista tekijöistä.
Onko Dubain vuokrauskuluissa rajoituksia?
Tekemällä kiinteistöjen vuokrasopimuksen kaupan osapuolilla on oikeus sopia ehdoista, jotka eivät ole voimassa olevan lainsäädännön vastaisia. Vuokrahinnalle, joka ilmoitetaan vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä sopimuksessa, ei ole välittömiä rajoituksia. Vuokrakustannusten korottamiselle on kuitenkin lain mukaan vahvistettu rajoituksia seuraavan kauden sopimuksen uusimiseksi.
Joten esimerkiksi asuinkiinteistöjen osalta on olemassa sääntö, jonka mukaan vuokranantajalla ei ole oikeutta korottaa vuokraa, jos alkuperäisen sopimuksen tekemisestä on kulunut vähemmän kuin kaksi vuotta.
Lisäksi vuokrasuhteita ylöspäin tarkistaessaan vuokranantajan tulisi ohjata Ruba-indeksin (Dubai Real Estate Regulatory Authority), joka heijastaa keskimääräisiä vuokra-asuntoja erityyppisille asunnoille alueesta riippuen.
Mitkä ovat vaatimukset vuokralaisille Dubaissa?
Dubain kiinteistöjen vuokralainen (ellei puhuta lyhytaikaisesta vuokra-asumisesta) voi olla vain henkilö tai oikeushenkilö, jolla on asukas-asema Arabiemiirikunnissa. Toisin sanoen vuokrasopimus voidaan tehdä vain Yhdistyneiden arabiemiirikuntien tai Persianlahden arabivaltioiden yhteistyöneuvoston jäsenmaan kanssa tai AAE: n alueella oleskelevan maan kansalaisen kanssa.
Näin ollen vuokralainen on oikeushenkilö, sillä on oltava asianmukainen rekisteröinti Arabiemiirikunnissa. Tämä voi olla paikallinen organisaatio, vapaa-alueelle rekisteröity yritys tai ulkomaisen yrityksen sivuliike (edustusto).
Onko sinun rekisteröitävä vuokrasopimus kiinteistöihin Dubaissa, ja kuka siihen liittyy?
Dubain emiraattien lakien mukaisesti kaikki alueellaan olevat kiinteistöjen vuokrasopimukset on rekisteröitävä asianmukaisesti. Vuokrasopimusten rekisteröintiä hoitaa Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA). Erityisesti näitä tarkoituksia varten virasto perusti Ejari-järjestelmän, joka mahdollistaa sopimusten rekisteröinnin Internetin kautta. Online-rekisteröinti Ejari-verkkosivustolla on yksinkertaista, vaatii vähän teknistä tietämystä ja edellyttää vain vuokrasopimukseen liittyvien perustietojen käyttöönottoa, joihin sisältyy:
tiedot kiinteistöstä ja kauppaan osallistujista sekä sopimuksen ehdot. Jokaiselle rekisteröidylle sopimukselle annetaan yksilöllinen viivakoodi sen voimassaoloajaksi. Rekisteröinti on ilmaista, ja sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat rekisteröidä vuokrasopimuksen. Tähän mennessä vastuu on vahvistettu pakollisen rekisteröinnin vaatimuksen noudattamatta jättämisestä, mutta lain mukaan kaikkien rekisteröimättömien liiketoimien osallistujilta evätään automaattisesti oikeus kääntyä oikeus- ja hallintoelimiin etujensa suojaamiseksi.
Maksaako vuokranantaja veroja vuokratuottoista Dubaissa?
Arabiemiirikunnissa ei ole kiinteistö- ja tuloveroja. Siksi kiinteistöjen hallussapito Dubaissa sekä tulojen saaminen esimerkiksi vuokraamisesta ei aiheuta verovaikutuksia omistajille Yhdistyneiden arabiemiirikuntien alueella. On kuitenkin ymmärrettävä, että kiinteistön omistaja on vastuussa asianmukaisesta kunnossapidosta ja hänen on maksettava rahastoyhtiön vahvistamat ylläpidon kulut (ylläpitomaksut). Tällaiset maksut peritään pääsääntöisesti vuosittain vuodessa etukäteen, ja Dubaista ne ovat hankkeesta riippuen 20–80 dollaria neliömetriltä. m vuodessa.
Kuinka vuokrakohteen on Dubaissa?
Yleisimmin sanottuna kiinteistöjen vuokrausmenetelmä Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Vuokranantaja itse tai kiinteistövälitystoimiston avulla etsii vuokralaista.
2. Kun vuokralainen löydetään, vuokranantaja allekirjoittaa hänen kanssaan vuokrasopimuksen, joka heijastaa kaikkia kaupan tekijöitä, erityisesti:
- vuokrahinta ja maksuehdot,
- vuokra-aika ja sen jatkamisen ehdot,
- kiinteistön käyttöön ja jakamiseen osapuolten välillä liittyvät lisäkustannukset,
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta.
3. Sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä vuokralainen maksaa vuoden vuokran (yleensä sekillä) sekä vakuuden (yleensä 5% vuotuisesta vuokrasta).
4. Saatuaan maksun vuokralaiselta vuokranantaja antaa hänelle avaimet, avainrenkaat, pääsykortit jne., Joita tarvitaan esteettömästi pääsyyn vuokratuihin tiloihin ja niihin liittyvään infrastruktuuriin (uima-allas, kuntosali jne.), Sekä asiakirjojen kopioita ( omistajatodistus, omistajan passi jne.), joita vuokralainen vaatii veden, sähkön, ilmastoinnin, puhelimen, Internetin jne. kytkemiseen
Kuinka kiinteistöjen vuokraus Dubaissa toteutetaan?
Dubain vuokramarkkinoilla, samoin kuin muualla Yhdistyneissä Arabiemiirikunnissa, on tapana vuokrata vuosi etukäteen. Yleensä kaikki maksut suoritetaan pankkitškeillä. Sopimuksen ehdoista riippuen vuosivuokra maksetaan yhdellä tai useammalla sekillä. Jälkimmäisessä tapauksessa tarkastukset on päivätty tulevilla päivämäärillä. Esimerkiksi, jos tarkastusten lukumäärä on 4, tarkastusten päivämäärät vastaavat tulevaisuuden päivämääriä joka neljännes, ja jos tarkastusten lukumäärä on 12, ne päivättyään kuukauden välein. Vastaavasti vuokranantaja voi shekissä ilmoitettuna päivänä esittää sen pankille ja vastaanottaa rahaa vuokralaisen tililtä. Vakuudettomien sekkien antaminen Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa on rikos, joten sekeillä maksaminen on melko luotettava ja kätevä tapa suorittaa maksuja, vaikka se ei anna 100-prosenttista vuokratakuuta.
Voiko vuokranantaja, joka ei ole Yhdistyneiden arabiemiirikuntien asukas, vastaanottaa rahaa sekillä?
On muistettava, että sekki, jonka kuluessa sekki voidaan esittää maksettavaksi, on 6 kuukautta, jonka jälkeen se “palaa loppuun”. Jos sekki on kirjoitettu henkilön nimessä ja siinä ei ole merkintää vain vastaanottajan pankkitilillä, sekissä ilmoitettu henkilö voi riippumatta siitä, onko alueellaan viisumi, saada rahaa käteisellä liikkeeseenlaskijan pankin missä tahansa sivukonttorissa. Muussa tapauksessa tai jos sekki on kirjoitettu yrityksen nimelle, rahaa sillä voidaan vastaanottaa vain pankkitilille, ja tili on avattava yhdessä Arabiemiirikuntien pankeista. Asukkaan tilaa ei myöskään vaadita.
Useat Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pankit avaavat tilit ulkomailla asuville (mukaan lukien ulkomaiset yritykset). Pankkitilin avaamisprosessi vie vähemmän kuin tunnin, ja vähimmäisvaatimukset rahaa talletettaessa tilille sen avaamiseksi ovat tällä hetkellä 10 tuhatta UAE-dirhamia (noin 2750 dollaria).
Jos luetellut vuokravaihtoehdot eivät sovellu vuokranantajalle, hän voi tehdä sopimuksen kiinteistövälitystoimiston kanssa, jonka kautta vuokra tehtiin. Sitten sekit voidaan laskea toimiston nimissä, ja saatuaan heiltä rahaa virasto siirtää ne (tai siirtää ne käteisellä) vuokranantajalle. Tärkeintä tässä tapauksessa on pätevästi lähestyä kumppaniyrityksen valintaa.
Kuka maksaa palkkion kiinteistövälitystoimistolle?
Kun kaupan välittäjä on kiinteistövälitystoimisto, hänelle maksetaan palkkio. Nykyisen käytännön mukaan vuokralainen maksaa palkkion kiinteistövälitystoimistolle. Yleensä tämä on 5% vuosivuokrahinnasta. Agentuuripalvelut päättyvät vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Jos vuokranantaja tarvitsee lisätoimistopalveluita (edustaa hänen etujaan Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa vuokra-ajan kuluessa, maksujen vastaanottamista vuokralaiselta, kiinteistöjen ylläpitokustannusten maksamista jne.), Niiden kustannuksista neuvotellaan lisäksi.
Kuka maksaa vuokrakohteen käytöstä ja ylläpidosta?
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia kaikista vuokrausehdoista, mutta pääsääntöisesti vuokranantaja on vastuussa kiinteistön ylläpitokulujen (ylläpitomaksut) ja kunnossapidon maksamisesta. Kaikki vuokrakohteen käyttöön liittyvät juoksevat kulut, kuten veden, sähkön, ilmastoinnin, puhelimen, Internet-yhteyden jne. Maksaminen, sekä kiinteistöjen jatkuvat korjaukset, vastaa vuokralainen. Lisäksi vuokralainen yhdistää laitokset toimittajilta riippumattomasti ja omissa nimissään. Vuokralainen maksaa myös ns Asumismaksu (asumismaksu), joka on kunnallismaksu 5% vuosivuokrasta. Dubain sähkö- ja vesiviranomainen (DEWA) veloittaa maksun tasaisin maksuerinä koko vuoden ajan sekä sähkön ja veden maksut. Jos kiinteistöyksikköä ei ole kytketty veteen ja sähköyn (ts. Ei ole asuttu), asuntoveroa ei veloiteta. Huolimatta siitä, että asuntovero otettiin käyttöön kauan sitten, sitä ei ole toistaiseksi kannettu yleisesti, eikä sitä vieläkään sisällytetä moniin DEWA-tileihin.
Onko mahdollista vuokrata kiinteistöjä Dubaissa ilman edustajia? 
Melkein mikään kiinteistökauppa, mukaan lukien vuokrasopimus, ei voi tulla ilman edustajien osallistumista Dubaissa, kuten todellakin muualla maailmassa. Se on kiinteistövälitystoimistoissa useimmiten asiakkaat, jotka haluavat vuokrata, vuokrata, ostaa tai myydä kiinteistöjä. Markkinoilla työskentelemällä edustajilla, kuten kukaan muu, ei ole tietoa siitä, ketä, mitä ja kuinka paljon he haluavat vuokrata, vuokrata, myydä tai ostaa. Kuitenkin kaukana kaikista ammattimaisista markkinatoimijoista on asianmukaisesti rekisteröity ja ne toimivat laillisesti.
Mitkä ovat vaatimukset kiinteistönvälittäjille Dubaissa?
Ensinnäkin on pidettävä mielessä, että Dubain maaosaston puheenjohtajan vuonna 2006 antaman määräyksen nro 85 mukaisesti kaikilla Dubaissa toimivilla kiinteistövälitystoimistoilla on oltava toimilupa kyseiseen toimintaan ja ne on rekisteröitävä markkinoiden sääntelyviranomaisen erityisrekisteriin. Dubai Real Estate (RERA). Koska Yhdistyneiden arabiemiirikuntien yritysyksiköillä ei ole yleistä oikeuskelpoisuutta, sallittu toiminnan tyyppi on ilmoitettava selvästi luvassa. Esimerkiksi vuokrauksen sovittelua varten tämä toiminta olisi ilmoitettava suoraan lisenssissä. Samanaikaisesti kaikkien yrityksen edustajien on suoritettava asianmukainen koulutus ja saatava henkilökohtainen välityskortti, jolla on yksilöivä numero. Tällaisten toimenpiteiden tarkoituksena on ensisijaisesti suojata asiakkaiden oikeuksia ja etuja, ja niiden tarkoituksena on minimoida edustajien petoksia. PR
Saat lisätietoja IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 9842053, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected]
