Teksti: Helena Kryukova Kun esittelemme tulevaisuuden kaupunkia, ensimmäinen numero tulee Dubaiin. SAMMALLA HUOLELLA JA EMIRAATTINEN KIINTEISTÖMARKKINAT: VAIKUTTAVAN YLITTÄMINEN, TÄYSIN KEHITTYEN TUEN KEHITYKSEN TULEVAISUUTEEN, UUDET FANTASTISET HANKKEET JA NOPEA KASVU SIJOITTAMISESTA.
Dubailla on säännöllisesti johtavia sijoituksia ensisijaisten sijoitusten luokituksissa kiinteistösijoituksissa: Savills-luokituksessa emiraatti sijoittui toiseksi sijalle maailmassa asuntoinvestointien houkuttelevuuden suhteen, ja Knight Frank -luokitus ennustaa täysin, että Dubai tulee pian tämän indikaattorin edessä Lontoosta. maailman sijoituspääoma.
Tarjonta ja kysyntä - asteikolla
Sijoittajien valinta ei ole yllättävää, koska tärkeimpien tekijöiden, kuten omaisuuden korkean tuoton, sijoitusten turvallisuuden ja sijoitetun pääoman tuottoprosentin lisäksi, emyraatti esiintyy jatkuvasti myös kaupunkien luetteloissa, joissa on epätavallisimpia, mielenkiintoisimpia ja merkittävimpiä kiinteistöhankkeita, kuten Dubai South aerotropol -hanke ( entinen Dubai World Central), jonka Knight Frank -asiantuntijat ovat nimenneet yhdeksi viidestä tärkeimmästä kaupunkikehityshankkeesta maailmassa kiinteistöinvestointeihin.
Ja tietenkin myös MBR City - District One seitsemän kilometrin päässä keinotekoisista järvistä Crystal Lagoons ja maailman suurimmasta keinotekoisesta rannasta, Aladdin City -kompleksista Dubai Creekin sydämessä, perinteisen arabialaisen kulttuurin innoittamana, kolme huvipuistoa yleisen nimellä Dubai Parks and Resorts. , Bluewater Islandin keinotekoisen saaren kehityshanke, jossa on maailman korkein maailmanpyörä, Dubai Eye, laajamittainen Dubai Creek Harbor -kompleksi, jättimäinen Dubai Frame ja Deiran saarten saaren kehityshanke. Ja tämä on vain osa niistä uskomattomista projekteista, jotka ilmestyvät Dubaihin EXPO 2020 -palvelun aattona.
Mutta tämä uusien projektien pyörremyrsky, joka valtasi niin nopeasti Dubain, ei voinut aiheuttaa hämmennystä monien analyytikkojen keskuudessa, jotka ovat tottuneet näkemään sudenkuopat kaikessa, etenkin yhdessä kiinteistömarkkinoiden toiminnan laskun ja hintojen näkyvän laskun kanssa. Yritetään siis selventää tätä yleiskuvaa fantastisesta tulevaisuudesta.
Tärkein kompastuskivi useissa yrityksissä antaa mahdollisimman selkeä ennuste Dubain asuntomarkkinoiden tulevalle kehitykselle oli lähitulevaisuudessa markkinoille pääsyyn valmistettujen kohteiden todellinen määrä. Vuoden alussa analyytikkojen kirjo oli tältä osin melko suuri: ilman hämmennystä he totesivat, että 30 000 asuntoa voisi täydentää markkinoita jo vuonna 2015. Sitten ennusteet muuttuivat hieman vaatimattomammaksi: joku lupasi 25 000 uutta esinettä vuonna 2015, toiset pitivät pidempää aikataulua, jotta niitä ei voida kiinnittää ajankohtaiseen tilanteeseen, ja kutsuivat 70 000 esineen lukuja vuoteen 2018 saakka tai päinvastoin kapeammiksi. - 6000 kohdetta vuoden 2015 jälkipuoliskolle.
Kaikki tämä ei saanut aiheuttaa sekaannusta sijoittajien keskuudessa ja hämmentää joitain potentiaalisia ostajia, minkä jälkeen suuret markkinatoimijat, mukaan lukien johtavat kehittäjät, kuten DAMAC ja Union Properties, antoivat lausuntoja, joiden mukaan tarjonta ja kysyntä olivat edelleen tasapainossa, mutta jolla on taipumus kysynnän dominointiin.
Myöhemmin näihin lausuntoihin lisättiin virallisia tilastoja: Luvatusta 25 000 uudesta kiinteistöstä huolimatta Dubaissa otetaan vuonna 2015 käyttöön enintään 10 000 asuntoa, koska kehittäjät itse ymmärtävät tarjontatekijän vaikutuksen markkinoiden yleiseen tilanteeseen eivätkä pyrkivät siihen glut, estäen uusien tilojen käyttöönottoa. Dubain tilastokeskuksen mukaan Dubain väkiluku kasvaa tulevina vuosina 5–7 prosenttia vuodessa ja asuminen lisääntyy 2,2 prosenttia vuodessa, joten tarjonnan ja kysynnän tasapaino on yleensä vallitseva tulevina vuosina.
Analyytikot ja markkinaosapuolet puhuvat yksimielisesti siitä, että asuntokysyntä Dubaissa ja nyt, ja tulevaisuudessa on huomattavasti tarjontaa edellä. Joten sanotaan Union Propertiesin päällikkö Khalid Bin Kalban, DAMACin päällikkö Zayed ElChaar, samoin kuin Land Sterlingin ja Bayutin analyytikot. Ja lopuksi näiden riitojen lopullinen kohta asetettiin Dubain osavaltion departementin äskettäisessä virallisessa raportissa, jossa todetaan, että vain yhdeksän kuukauden aikana 2015 emiraatti teki 33 907 kiinteistökauppaa, mikä osoittaa ostajien kiinnostuksen jatkuvan lisääntymisen markkinoilla.
Ostajien henkilökohtaisista varoista myytiin tänä aikana 21,24 miljardia dollaria ja luottoina 25,59 miljardia dollaria. Näin ollen on myös selvää, että Dubain asuntolainojen suosio kasvaa vuosittain.
Uusi nousu - kuudessa kuukaudessa
Kahden viime vuoden aikana Dubaissa myytyjen kiinteistöjen kokonaisarvo on kasvanut tasaisesti jokaista seuraavaa vuosineljännestä kohden, jonka perusteella voidaan päätellä, että paikalliset kiinteistömarkkinat kehittyvät tasaisesti ja tasaisesti, totesi maaosaston päällikkö sulttaani Butti Bin Majren. On kuitenkin huomattava, että mitä lähempänä vuoden loppua, sitä varmemmin analyytikoiden ja markkinaosapuolten ennusteet kuulostavat lähestyvästä (ehkä jo ensi vuoden 2016 puolivälissä) Dubain kiinteistömarkkinoista palaavan aiempiin kasvuindikaattoreihinsa.
Nykyään nämä äskettäin varovaiset ja arka oletukset ovat muuttuneet varmoiksi opinnäytetyiksi, tosiasioiden tukemana. Syynä markkinoiden voittajana palautumiseen aikaisempiin asemaansa on prosessien voimistuminen alueen taloudessa, mikä johtuu vakaan lahden asemasta muiden Lähi-idän maiden levottomassa ympäristössä sekä sen suuntauksesta vuoteen 2020, jolloin maailmannäyttely pidetään Dubaissa.
Toinen tärkeä tekijä, joka ei ole kiinteistöalan ulkopuolella, mutta jolla on silti merkittävä vaikutus sen jatkokehitykseen, on ollut äskettäisten taloudellisten pakotteiden poistaminen Iranista, lupaaen Yhdistyneille arabiemiirikunnille ja erityisesti Dubaille voimakkaan lisärahoituskannuksen laajentua vähintään 13 miljardin dollarin vuotuinen kaupallinen voitto. IMF: n arvioiden mukaan Yhdistyneiden arabiemiirikuntien vuotuinen BKT: n kasvu on vähintään 1%, mikä johtuu vain Iraniin kohdistuvien pakotteiden poistamisesta, ja vuotuinen kasvu on 3% seuraavien kolmen vuoden aikana.
Painopiste on vuokramarkkinoilla
Toinen kiinteistöalan ala, joka on herättänyt lisää analyytikoiden ja sijoittajien huomiota, on viimeisen kuuden kuukauden aikana tullut asuntovuokrausmarkkinoiksi Dubaissa. Tällä alalla, kuten edellisinä kuukausina, havaitaan lisääntynyttä volatiliteettia, mutta yksi asia on varma: Dubain kiinteistöihin tehtävien sijoitusten voittojen kasvu jatkuu. Phidar Advisoryn talonhintaindeksien mukaan tuotot Dubain asuntosegmentissä ovat nousseet ennätyskorkeaseen 7,5%: iin viimeisen kolmen kuukauden aikana, kun taas huvilan tuotot ovat nousseet 4,8%: iin myyntisektorin hintojen seurauksena ja jatkuneet tai nousevat hinnat. vuokra-segmentissä.
Se tosiasia, että kasvavat vuokratuotot yhdessä Dubaille ominaisen turvallisen sijoitussataman aseman kanssa muodostavat melko optimistisen tulevaisuuden kiinteistöjen rakennusteollisuudelle, osoitetaan myös kansainvälisen luokituslaitoksen Moody'sin viimeisimmässä raportissa ja Financial Timesin analyyttisessä raportissa, jonka asiantuntijoita kutsutaan uskolliseksi ulkomainen sijoituslainsäädäntö ja sääntelystandardien avoimuus, toisin sanoen turvallisuus ja mukavuus, ovat kaksi tärkeintä tekijää Dubain asuntomarkkinoiden jatkokehityksessä i.
Toisen konsulttiviraston, Land Sterlingin, mukaan kohtuuhintaisten Dubain alueiden studiokorttien vuokrakustannukset nousivat 13% pelkästään vuoden kolmannella vuosineljänneksellä. Samaan aikaan suuremman alueen asuntovuokrauskustannusten nousu on kääntäen verrannollinen huviloiden ja asuntojen kokoon: yhden makuuhuoneen asuntojen hinnat ovat nousseet keskimäärin 5–12 prosenttia vuosineljänneksestä, alueesta riippuen, ja eliittitalojen, päinvastoin, on tullut vuokralaisille halvempia. Sijoittajien ja vuokralaisten suosion huipulla - edulliset, pienen alueen asunnot Dubain kehittyneillä alueilla. Propertyfinderin mukaan Dubain halutuimmat vuokralaiset kuuluvat hintaluokkaan 13 500–40 000 dollaria vuodessa.
Siksi Dubai on edelleen yksi kalleimmista kaupungeista vuokrattavana maailmassa. Tämän vahvisti äskettäinen UBS-luokitustutkimus, jonka otsikko oli Hinnat ja ansiot.
Dubai onnistui kuitenkin pääsemään neljän parhaan kaupungin joukkoon, jolla on korkeimmat vuokrahinnat lähinnä sen eliitin kiinteistösektorin ansiosta, kun taas viime aikoina sekä hallitus että kehittäjät ovat keskittyneet spektrin toiseen päähän - kohtuuhintaiseen asuntosektoriin.
Tämä suuntaus, joka on muodostunut vuoden ensimmäisellä puoliskolla, jatkuu edelleen. JLL-määritelmän mukaan Dubain kohtuuhintaisiksi katsotaan kiinteistöiksi, joiden keskimääräinen arvo on 215 000 dollaria myyntisegmentissä ja noin 19 000 dollaria vuodessa vuokra-segmentissä. Juuri tämän tyyppisiä asuntoja Dubaista puuttuu tällä hetkellä, koska vähintään 40% koko väestöstä eli 820 000 kotitaloutta on tällaisen kiinteistön potentiaalisia ostajia ja vuokralaisia, JLL-raportti kertoo.
Uudet sijoitusmahdollisuudet houkuttelevat Dubaissa täysin uudentyyppisiä sijoittajia, jotka ovat kiinnostuneita edullisten kiinteistöjen luokasta ja heidän ansiostaan seuraavien seitsemän tai useamman vuoden aikana Knight Frankin analyytikoiden mukaan Dubai odottaa asuntoalojen vakaata ja varmaa kehitystä.
Lisätietoja kiinteistöjen ostamisesta ja hallinnosta Dubaissa saat IMEX Real Estate -palvelusta puh. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero UAE 800-IMEX -sovelluksessa (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected].
