Dubain kiinteistöala on tällä hetkellä kokenut sellaista piilotettua nousuaan. Piilotettu - johtuen kiinteistömarkkinoilla ostajien tärkeimmistä hintojen ja ostajien aktiviteettien indikaattoreista, jotka eivät jatka korkeutta, ja jatkavat ilmeistä laskua. TÄMÄN VÄHENNYS on kuitenkin yleisen kasvun ja markkinoiden vakauttamisen nimeäminen, ja sen vahvistaa lisääntynyt virta maailmalta tulevien sijoittajien EMIRAATTIEN. Teksti: Helena Kryukova
Lisäksi Wealth-X-raportin mukaan Dubai voi tulevina vuosina hylätä monien muiden elinkeino-, kulttuuri- ja sosiaalisen toiminnan keskusten maailmassa, jotka houkuttelevat kiinteistösijoituksiin.
Keidas miljonääreille
Analyysiyritysten Wealth-X: n ja Sotheby's International Realtyn äskettäin esittämä yhteinen raportti "Luksusasuntovälitysmarkkinat Euroopassa, Lähi-idässä ja Afrikassa 2015" paljasti, että 495 ihmistä on jo sijoittanut Dubain kiinteistöihin omaisuus, joka on vähintään 30 miljoonaa dollaria, sekä 34 miljardia dollaria.
Nämä luvut kuvaavat superrikasiksi luokiteltujen sijoittajien osavaltioiden kokoa. Samaan aikaan Dubain ylellisyyskiinteistöjen hinnat ovat keskimäärin 40% alhaisemmat kuin Lontoossa - miljardäärien maailmanlaajuinen "keidas". Yli miljoonan dollarin arvoisten luksuskiinteistöjen osuus Dubaista on tällä hetkellä 8% koko asuntokannasta ja 5,5 miljoonaa dollaria on kiinteistöjen keskimääräiset kustannukset tällä Dubain asuntomarkkinoiden segmentillä. Samaan aikaan Dubaissa sijaitsevan luksuskiinteistön keskimääräinen neliöhinta on 9000 dollaria. Tällä hetkellä se on edelleen noin 10 kertaa pienempi kuin esimerkiksi Monacossa, ylellisyyden maailman pääkaupungissa.
Lisäksi Dubai on entistä houkuttelevampi miljonääreille ja miljardääreille keskittymällä moniin maailmanrekisteriin, jotka ilmenevät erilaisissa kiinteistö- ja infrastruktuurihankkeissa, mukaan lukien maailman korkein rakennus Burj Khalifa ja maailman ylellisin hotelli Burj Al Arab. Dubai on myös ekstravaganttisen ylellisyyden keidas, jossa lisäksi aurinko paistaa 300 päivää vuodessa.
Levyjen pääkaupunki
Ja ikään kuin erityisesti vahvistaakseen analyytikoiden laskelmat käytännössä, kesän lopulla, alan suurimman tapahtuman, Cityscape Global 2015 -kiinteistönäyttelyn aattona, esiteltiin Dubain yleisölle monipuolisen Meydan One -projektin mahtava projekti. Dubain hallitsija Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum osallistui tämän megamittaisen hankkeen rakentamisen käynnistämiseen. Hankkeesta on tullut tärkeä sensaatio Dubain kiinteistömaailmassa viime kuukausien aikana: riittää, kun sanotaan, että se yhdistää useita uusia maailmanennätietoja kerralla - täältä tulee maailman korkein asuinrakennus, Yksi, korkein näköalatasanne ja pisin keinotekoinen laskettelurinte. , ja uusi suurin tanssiva suihkulähde. 665 metriä maanpinnan yläpuolella - tällä korkeudella tulee olemaan maailman korkein näköalatasanne, jossa on 360 asteen näkymä, 3 miljoonaa ja 670 tuhatta neliömetriä - tämä on uuden kokonaisuuden kokonaispinta-ala 1,2 km - sellainen on keinotekoisen laskettelurinteen pituus, 60 tuhansia vieraita - kompleksin sisällä oleva keskusaukio mahtuu niin paljon, 150 x 80 metriä - nämä ovat liukukaton mitat, joka rakennetaan rakennuksen päälle, jotta se aukeaa vuoden viileämpinä kuukausina. Yleensä Meydan Onen esityksen jälkeen kävi heti selväksi, että Dubain kehittäjät eivät tule pian, jos he pystyvät ylittämään tämän projektin.
Kukaan ei ole yllättynyt tällaisesta innovaatiosta muiden, yhtä ekstravaganttisten hankkeiden taustalla, kuten The Floating Seahorse -aluksen vedenalaiset ja kelluvat huvilot maailman keinotekoisilla saarilla, vedenalainen kapselihotelli ja muut futuristiset uutuudet, joita esiteltiin Cityscape Global -näyttelyssä, joka pidettiin Dubaissa Dubaissa. syyskuussa. Tästä 14. kiinteistönäyttelystä on tullut kaikkien omistamisvuosiensa suurin: tapahtumaan osallistui yli 300 yritystä eri maista, ja paviljongien pinta-alaa ja lukumäärää lisättiin yli 30%. Pääsaulaan lisättiin kaksi uutta näyttelyhalli. Niinpä vuodesta 2013 lähtien näyttelyn hallien lukumäärä on kasvanut 4 uudella paviljongilla, mikä on yleensä yli 40 tuhatta metriä lisätilaa.
Dubain kiinteistömarkkinoiden jättiläisten joukossa Cityscape Global 2015 esitteli jälleen kerran niin suuria Dubai-yrityksiä kuin Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas ja Nakheel sekä DMCC, Majid Al Futtaim ja Al Barari. Cityscape Global -näyttelyn kävijöiden valinta oli todella jotain. Standard & Poor'sin laatima Dubain kehittäjien menestysluokitus osoitti, että Dubain kiinteistöjen hintojen odotettavissa oleva lasku vuoden 2015 jälkipuoliskolla ei todennäköisesti vaikuta negatiivisesti heidän suorituskykyyn ja taloudelliseen suorituskykyyn. Dubain asuntojen kiinteistöjen hintojen odotetaan laskevan jo ennen vuoden loppua, mutta nykyään kaikki johtokunnan johtajat ovat luoneet itselleen luotettavan "takaosan".
Analyytikkojen mukaan kuluva vuosi Dubaissa on yksi hedelmällisimmistä eri luokkien kiinteistöhankkeista. Reidin mukaan vuonna 2015 Dubain kiinteistömarkkinat täydentävät 20 170 uutta kiinteistöä, vaikka viimeisen kolmen vuoden aikana keskimäärin vuotuinen määrä on yleensä 11 600. Uusien tarjousten ja uusien suunnitelmien ulkopuolisten kiinteistöjen myyntijärjestelmien runsaus antaa kehittäjille mahdollisuuden myydä tällaisia asuntoja 20% halvempaa kuin toissijainen kiinteistö, mikä puolestaan on pakottanut sekundaarisen asunnon omistajat myös laskemaan hintoja - keskimäärin 15%. Analyytikoiden raporteissa ensimmäisen vuosipuoliskon indikaattorit todistivat tämän ja paljon muuta.
Vuoden 2015 ensimmäinen puolisko: tulokset ja näkymät
Emiraatissa tehtyjen kiinteistökauppojen kokonaismäärä oli vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla 17,4 miljardia dollaria. Noin kaksi kolmasosaa Dubain kiinteistökaupoista tehtiin pankkien myöntämillä varoilla, mikä on myös kriteeri järjestelmän terveelle toiminnalle, tilastot huomauttivat. Palaten kuitenkin markkinoiden tuottavuuden kysymykseen, kaikki analyytikot eivät ole samaa mieltä tämän tekijän vaikutuksesta. Esimerkiksi Cluttons-analyytikot myöntävät, että Dubain kehittäjien esittämät 40 120 uutta kiinteistöä vuoden 2015 alusta lähtien voivat muuttaa markkinoita yksinomaan pitkällä tähtäimellä. Kaikkien näiden talojen rakentaminen vie ainakin vielä 10 vuotta, ja jos Dubain väestö kasvaa tällä vauhdilla tänä aikana, kysyntä on vastaavasti aina yhtä suuri kuin tarjonta.
Edullinen asunto
Toinen tärkeä seikka, jonka kaikki analyytikot huomauttivat ensimmäisen vuosipuoliskonsa raporteissa, on uuden kiinteistön saatavuus, koska sen leijonanosa kuuluu tälle tietylle segmentille. Alueet, joille tämä edullinen asunto rakennetaan, sijaitsevat pääasiassa Dubain reunalla. Nämä ovat paikkoja, kuten Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ jne. Hinnat ovat keskituloisille ostajille ja mikä tärkeintä, todellisille loppukäyttäjille. Tärkein asia, joka tapahtui vuoden 2015 kuuden ensimmäisen kuukauden aikana, on, että kehittäjät siirtyivät painopisteensä melko kapeilta eliitti- ja vähittäiskiinteistöjen segmenteiltä muille kiinteistömarkkinoiden segmenteille, jotka tarvitsevat tukea, erityisesti kohtuuhintaiseen asumiseen. Ja tässä mielessä on tärkeää ymmärtää, että Dubain kiinteistöt ovat nykyään yksi merkityksellisimmistä "kriisin vastaisista" vaihtoehdoista sijoittaa vapaita varoja sijoittajille ympäri maailmaa ja etenkin maista, joissa paikallisiin valuuttoihin liittyy merkittäviä valuuttakurssien vaihteluita. Lisäksi suunnitelmasta poikkeavan asunnon ostaminen Dubaista on tulossa helpommaksi ja kannattavammaksi: nyt, kun se on maksanut vain 5 prosenttia pääsymaksusta ja 70 prosenttia rakentamisen jälkeen, on mahdollista tulla korkealaatuisen asunnon omistajaksi alueella, jolla on kehittynyt infrastruktuuri.
Siksi ei ole yllättävää, että Land Department -raportin luvut osoittavat sekä ulkomaisten että alueellisten ja paikallisten sijoittajien luottamuksen korkean tason Dubain asuntomarkkinoihin: 19 848 sijoittajaa 142 eri kansallisuudesta ovat sijoittaneet 14,4 miljardia dollaria kiinteistöihin viimeisen kuuden kuukauden aikana.
Markkinakehityksen tulevaisuudennäkymien myönteinen luonne vahvistetaan myös London Business Schoolin tekemässä tutkimuksessa. Tämän tutkimuksen mukaan 47% tutkituista liikemiehistä ei muuta suunnitelmiaan investoida Dubain kiinteistöihin, ja 84% 200 vastaajasta on vakuuttuneita siitä, että Dubaissa ei ole lähiaikoina edessään vakavaa kehityksen laskua ja hintojen laskua.
Markkinoiden suotuisat paradoksit
Keskimääräisten hintaindikaattorien epävakaus ja epätasapaino Dubain kiinteistöjen myynti- ja vuokraussegmenteissä ovat myös olleet viime aikojen markkinoiden tyypillisimpiä merkkejä, luomalla usein paradokseja, joista on hyötyä ostajille. Ja jos yleisesti ottaen hinnat myyntisegmentissä laskivat Bayutin mukaan 5-10% ja vuokra-segmentissä - 5-6% vuodessa, tietyillä alueilla vuokrahinta sen sijaan nousi puoleen 13% kuuden kuukauden aikana. Ja kaikki itse markkinoiden laajentumisen ansiosta. Siten syntyy suotuisa paradoksi ensinnäkin kiinteistöjen ostajille: mitä enemmän asumisen ja sen vuokrauksen kustannukset laskevat, sitä enemmän kehittäjät ja vuokranantajat ovat suuntautuneet kohtuuhintaiseen asumiseen ja edullinen asunto luo lisääntynyttä kysyntää sille, mikä puolestaan aiheuttaa nousevat hinnat vuokrasegmentissä. Tässä on esimerkki tällaisesta paradoksista: Tasweekin mukaan Dubai Silicon Oasis and Discovery Gardens -piirit saivat toisen ja kolmannen sijan Dubain edullisimpien vuokrattavien kiinteistöjen sijainnissa.
Mutta samaan aikaan Bauytin mukaan samoilla alueilla viimeisen kuuden kuukauden aikana havaittiin vuokraushintojen merkittävin nousu - 13%. Ja muut analyytikot, kuten Knight Frank, Asteco, Bayut ja Dubizzle-portaali, totesivat premium-asuntojen myynnin ja vuokrauksen hintojen laskun viimeisen kuuden kuukauden aikana Dubaissa.
Kaikkein huomattavin lasku oli Dubai Marina -alueen suosituimmalla alueella, missä eliitti kalliiden asuntojen hinnat laskivat 18 prosenttia kolmen kuukauden aikana, portaalin Dubizzle mukaan. Ylellisyysasuntojen hintojen lasku oli kuitenkin yhtä epätasaista kuin Dubain kiinteistömarkkinoiden eri segmenttien hintatason vaihtelut. Studioista tuli halvempaa joillakin alueilla, kun taas toisilla päinvastoin, suuret asunnot, joissa on kolme tai enemmän makuuhuonetta.
Siksi ne Dubai-asuntojen hinnat, jotka jatkavat laskuaan, olivat alun perin liian korkeat, ja markkinat vain säätävät itseään, mutta IMF: n matemaattisen laskelman mukaan asunnon ostaminen Dubaista on nyt todella kannattavampaa kuin vuokraus. Asiantuntijoiden mukaan ja "ikääntymisen" teorian mukaan Dubain kiinteistömarkkinat ovat viimeisen kahden vuoden aikana käyneet läpi eräänlaisen minikehitysjakson huippusta 2014 hintavakauteen. Ja jos sen seuraava kehitysvaihe ei voi tarjota sijoittajille niin nopeita voittoja, joita markkinoiden ”pioneerit” käyttivät hyväkseen aamunkoitteessaan, niin se voi joka tapauksessa tarjota kaikki vakauden ja todellisen kypsyyden edut.
Lisätietoja kiinteistöjen ostamisesta ja hallinnosta Dubaissa saat IMEX Real Estate -palvelusta puh. Moskovassa +7 495 5100008, ilmainen numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse info @ IMEXre.com.
