Dubain kiinteistömarkkinoiden intohimoaste, joka tulisi ymmärtää nopeana hintojen kasvuna ja kehittäjien aktiivisena, on vähentynyt huomattavasti vuoden kahden viimeisen vuosineljänneksen aikana. Ja tämä tarkoittaa, että kiinteistövälityksen uusi "kulta" -aallon aalto, joka niin huolissaan asiantuntijoista, nukkui, jättäen kiinteistömarkkinat suhteellisen terveelliseen ja lupaavaan tilaan.
Ylä-ja alamäkiä
Jos koko edellisen vuoden ja kuluvan vuoden alun tärkein uutinen oli analyytikkojen lukumäärä, jotka ilmoittivat ilmoittavansa uuden taivaankorkean spiraalin ilmoittamisesta Dubain kiinteistömarkkinoilla, tänään on jo mahdollista todeta, että kaikki arvovaltaisten maailmanjärjestöjen varoitukset markkinoiden ylikuumenemisen vaarasta ja uuden "rahoituskuplan" syntymisestä eivät ole olivat turhaan, ja Dubain hallituksen toteuttamat toimenpiteet näiden varoitusten johdosta olivat erittäin tehokkaita. Jo kansainvälisten konsulttiyritysten syksyn ensimmäisessä raportissa, Cluttonsin vuosikertomuksessa kiinteistömarkkinoista "UAE Real Estate 2014" voitaisiin sanoa, että hintakasvun johdonmukainen ja ilmeisesti pitkäaikainen hidastuminen sekä myyntisegmentissä että vuokra-segmentissä. Dubain kiinteistömarkkinoiden tilastot osoittavat, että asuntojen vuokrahinnat hidastivat merkittävimmin kasvuaan kalliiden kiinteistöjen segmentissä johtuen pääasiassa alhaisemmasta kysynnästä. Ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pääkaupungissa Abu Dhabissa vuokrakasvun hidastuminen tasapainottaa paikallisia hintoja pian Dubain kanssa, Cluttons-asiantuntijat varoittavat.
Muut yritykset toistavat Cluttonsin analyytikoita. Agentti Colliers International esitti viime syyskuussa raportissaan Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöjen hinnoista, että Dubain kiinteistöjen hintojen kasvu vuoden toisella neljänneksellä laski lähes puoleen edelliseen neljännekseen verrattuna ja oli vain 3 prosenttia. Raportissa todetaan, että Dubain kiinteistömarkkinoiden hintojen tilanteen sellaisella vakauttamisella oli kolme pääasiallista syytä: ensinnäkin kyse on vuokrakustannusten noususta ja toiseksi itse asiassa emiraatin sääntelyviranomaisten harkittu politiikka, erityisesti lainojen koon rajoitusten käyttöönotto. ja kolmanneksi asuntojen myynnin rekisteröintimaksun kaksinkertaistaminen. Nyt kysynnän kasvua rajoittaa lainan koko, joka Yhdistyneiden arabiemiirikuntien keskuspankin määräyksellä rajoittaa 75%: iin ulkomaalaisista kiinteistöjen arvosta ja jopa 80%: iin Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kansalaisille, samoin kuin korotettu prosenttiosuus rekisteröintimaksusta kiinteistöjen myyntiin, joka nousi 2%: sta 4%: iin.
Toisaalta Dubai on edelleen kiistaton johtava markkinajohtaja vuotuisen hintakasvun suhteen viidennellä vuosineljänneksellä peräkkäin. Kaikkien samojen arvostettujen virastojen mukaan tämä tilanne ei todennäköisesti kestä pitkään. Emiraatti on tietysti ottanut hyvät lähtökohdat, ja nyt muiden kehittyvien markkinoiden on vaikeaa saavuttaa sitä hintakasvun suhteen, mutta hyvä uutinen on, että tämä korkea indikaattori on ainakin pysäyttänyt vaarallisen nopean kasvunsa neljännesvuosittain. Toinen analyysilaitos Knight Frank toteaa, että Dubain maailmanlaajuinen kiinteistöhintaindeksi laski vuoden kolmannella vuosineljänneksellä 24 prosenttiin 27,7 prosentista edellisen indeksin laatimisajankohdan tietojen mukaan maaliskuussa, mutta on edelleen eniten korkea raportissa esitetyn 53 maan joukossa. Knight Frankin mukaan myös kuuden kuukauden ajanjaksolla vuoden 2013 viimeisestä neljänneksestä vuoden 2014 toiseen neljännekseen asuntojen hinnat nousivat Dubaissa 7,4% ja kolmen viimeisen kuukauden ajanjaksona tämän vuoden ensimmäisestä toiseen neljännekseen - 3, 9%. Keskiluokan asuntosegmentti Dubaissa, kuten muissakin emiraateissa, kehittyy kuitenkin aktiivisimmin ylittäen luksusluokan kiinteistösegmentin hintojen kasvun suhteen. Tämä johtuu suurelta osin lainan koon rajoituksesta, jonka mukaan ostajilla, jotka haluavat ostaa asuntoja enintään 1,5 miljoonan dollarin edestä, on enemmän vapautta asuntolainojen saamisessa. Knight Frank -asiantuntijat ennustavat, että asuntojen hinnat keskihinta-alueella ja sen ulkopuolella seuraavien 12-18 kuukauden aikana kasvaa edelleen nopeammin kuin kukaan muu. Yleisesti ottaen maailman kiinteistömarkkinoilla hintojen nousu on hienoinen: asuntokustannusten nousu havaittiin 40: ssä raportissa tarkastellusta 53 maasta. Hintaeron erotus Knight Frank -luokituksen ylemmän ja alemman sijainnin välillä on kuitenkin sama, keskimäärin 30–35%.
Uusien projektien buumi
Kiinteistöjen hintojen hidastumisesta huolimatta koko Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa paikallisten ja ulkomaisten suunnittelijoiden toiminta on vain vahvistunut syksyn alusta. Tätä helpotti suuresti syyskuussa Dubaissa pidetty suurin kansainvälinen kiinteistönäyttely Cityscape Global 2014, joka kokoontui paviljongilleen lähes 50 tuhatta kävijää ja osallistujaa eri maista. Ei ole kuitenkaan yllättävää, että ennen ja sitten Dubaissa sekä koko Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa tapahtunutta kolmen päivän tapahtumaa ja sen jälkeen uusien hankkeiden käynnistämisessä oli jonkin verran unohtaa.
Mutta toisaalta, itse näyttely kompensoi myöhempää markkinoiden rauhaa: tapahtuman kolmen päivän aikana ilmoitettiin 27 uudesta kiinteistöprojektista, joiden ennätyksellinen määrä oli 10,8 miljardia dollaria. Cityscape Globalin aktiivisimmista ja näkyvimmistä osallistujista, kuten Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union. Kiinteistöt, Damac ja Meydan Group. Informa-näyttelyn järjestäjän mukaan kävijöiden kokonaismäärä oli tänä vuonna 42% enemmän kuin viime vuonna, joten seuraavan ensi vuoden tapahtumassa on tarkoitus kasvattaa näyttelyhallien pinta-alaa 25%, joka tänä vuonna sijoitti 208 näytteilleasettajaa.
Yleisesti ottaen, jos puhumme sekä kehittäjien että ostajien aktiivisuudesta kiinteistömarkkinoilla, on syytä huomata, että kumpikaan niistä ei lopeta, ja siihen on hyviä syitä. Mitä enemmän kiinteistöjä rakennetaan Arabiemiirikunnissa, sitä vähemmän paineita nykyiseen rahastoon kohdistuu ja edullisemmat hinnat ovat, varsinkin jos kehittäjät keskittävät toimintansa keskihintaisten asuntojen segmenttiin, jossa edistytään jo vakavasti. Dubain maaministeriön mukaan Dubai on viimeisen kuuden kuukauden aikana lisännyt 42 uutta hanketta johtavilta kehittäjiltä, mukaan lukien 17 suurta huviloiden ja rivitalojen rakennushanketta. Täytäntöönpanon päätyttyä markkinoille ilmestyy 11 250 uutta asuntoa, joista 3 041 on huvilat 17 kiinteistöhankkeessa ja 8 209 kohdetta ovat asuntoja jäljellä olevissa 25 projektissa. Useimpien asiantuntijoiden mukaan alueen vahva taloudellinen asema, sijoittajien odotusten parantuminen edelleen markkinoiden kehitystä kohtaan sekä Dubain EXPO2020-maailmannäyttelyn odotukset tulevat olemaan tärkeimmät tekijät hinnoittelulle, Arabiemiirikuntien kiinteistöjen kysynnälle sekä kehittäjien aktiivisuudelle ja lisääntymään. lähiaikoina tulevien uusien hankkeiden määrä. Sijoittajien kasvavalle luottamukselle on tänään kaikki tarvittavat syyt: Sijoitusten määrän kasvu Dubain hallitus ja hallintoelimet eivät kyllästy parantamaan ja hioamaan kiinteistömarkkinoiden hallintaa ja sääntelyä, jotta sijoittajien ruokahalu kasvaa suhteessa heidän kiinnostukseensa. Sijoittajien luottamusta odotetaan parantavan merkittävästi uudella Tanweer-lailla, joka on ensimmäinen laatuaan paitsi Dubaissa, myös maailman käytännössä. Se tarjoaa kiinteistösijoittajille mahdollisuuden saada takaisin 100% sijoituksistaan, jos rakennuttaja ei saa kiinteistöhankkeen rakentamista päätökseen ajoissa.
Sijoittaja voi myös nostaa kanteen ja vaatia korvausta sijoituksistaan, jos kehittäjä harkitsee sijoittajaa tahallisesti tai muuttaa projektin vivahteita ilman sijoittajan ja sääntelyviranomaisten ennakkohyväksyntää. Suunnittelijan tai välittäjän mahdolliset uudet toimet, jotka johtavat hänen takuuvelvoitteiden rikkomiseen, samoin kuin myyjän tai välittäjän ja ostajan tai sijoittajan välisen sopimuksen lausekkeiden rikkominen, samoin kuin sijoittajan harhaanjohtaminen esineen ulkoasun suhteen, voivat myös olla syynä uuden lain mukaisille oikeudenkäynneille. kiinteistö ja sen ominaisuudet. Kaikki edellä mainitut rikkomukset on kuitenkin vielä todistettava asiantuntija-arvion avulla, osasto toteaa.
Lisäksi Dubai Real Estate Market Regulatory Agency (RERA) ottaa vastaan myös välitystoimistoja - tällaisten organisaatioiden toiminnan seurannan päämenetelmiä muutetaan hieman kiristämisen suuntaan. Markkinoiden vakauttamistoimenpiteet yhdessä muiden tärkeiden tekijöiden kanssa eivät ole hidastaneet Yhdistyneiden arabiemiirikuntien talouteen tehtävien investointien kasvua, joka ei ollut tänä vuonna vain vaikuttava, mutta ilman liioittelematta, upea. Dubain talouteen tehtävien investointien kasvu oli vuonna 2174,3%, kun taas muut maailman johtavat kaupungit, jotka sisältyvät C&W -analyysitoimiston sijoittajien suosituimpien kaupunkien joukkoon, voivat ylpeillä vain kaksinumeroisella investointien kasvulla vuoden aikana. Tämän indikaattorin ansiosta Dubai pystyi nousemaan tässä luettelossa heti 186. sijalta 39. sijalle.
Nähtävyydet ja ajelut
Sijoittajien kiinnostus on erityisen suuri, koska koko Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ja etenkin Dubain suotuisten olosuhteiden lisäksi on paljon asioita, joihin on todella syytä sijoittaa, kun kyse on kiinteistöalalla. Tänään Dubaia voidaan turvallisesti kutsua yhdeksi mestariksi sen suhteen, mitä kutsutaan yleisesti vetovoimasana, toisin sanoen esineistä, jotka ovat erityisen houkuttelevia paitsi turisteille myös sijoittajille. Edellä mainitun Cityscape Global -näyttelyn paviljongit osoittautuivat erityisen rikkaiksi syksyn aikana. Suurin osa näistä rakennushankkeista ei ole vielä alkanut odottaa lupia. Nyt voit kuitenkin korostaa esimerkiksi uutta, peräkkäin 46-kerroksista legendaarista Royal Atlantis -hotellia Palm Jumeirahilla, josta tulee saaren toiseksi suurin hotelli itse Atlantis The Palm -sarjan jälkeen. Tämän "vetovoiman" rakentaminen maksaa Dubai Investment Corporation (ICD) 1,4 miljardia dollaria. Nähtävyyksistä tulee yllätyksiä Dubai Parks & Resorts -keskuksessa, joiden kustannukset ovat yhteensä noin 10 miljardia dollaria. Tämä viihdekompleksi, joka sijaitsee Jebel Ali -alueella on kolme huvipuistoa: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai ja Legoland Dubai. Ja jos kaikki ihmeet ja maailman ennätys eivät voi houkutella uusia asukkaita ja sijoittajia täällä, niin heidät ehkä vakuuttaa Savills-raportti, nimeltään World Research Report, joka osoittaa, että nykyään Dubain elämä on tullut 16% halvemmaksi kuin kriisiä edeltäneessä 2008. . Siksi voimme sanoa, että nyt on aika tulla "tulevaisuuden kaupungin" asukkaille voidaksemme todistaa henkilökohtaisesti kaikkia hänen muita hämmästyttäviä muutoksiaan.
Saat lisätietoja Dubai-kiinteistön hankkimisesta ja hallinnosta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected]
