VASTAUKSET Useimmin kysyttyihin kysymyksiin voida Ostavatko ulkomaiset kansalaiset kiinteistöjä Dubaissa?
Ulkomaalaisten kansalaisilla, jotka eivät ole Arab Persianlahden yhteistyöneuvoston jäseniä, on oikeus hankkia Dubain kiinteistöjen täysi omistusoikeus ("freehold") vain erityisesti tarkoitetuilla alueilla, ns. Freehold-alueilla. Tällaisten vyöhykkeiden luettelo vahvistetaan Dubain hallitsijan asetuksella nro 3 vuonna 2006. Näihin kuuluvat melkein koko "uuden Dubain" alue, mukaan lukien suositut alueet, kuten Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers jne.
Vaaditaan kiinteistöjen rekisteröinti Dubaissa ja kuka siihen osallistuu?
Dubain kiinteistöoikeuksien rekisteröinnistä vastaa Dubai Land Department. Nykyisin omistusoikeudet, pitkäaikaiset vuokrasopimukset, kiinteistövakuudet jne. On pakollisesti rekisteröitävä asiaankuuluvaan rekisteriin.Rekisteröinti tapahtuu sekä valmiissa että tilatuissa tiloissa ja rakennushankkeissa (”suunnitelman ulkopuolella”). Ensimmäisessä tapauksessa omistaja saa rekisteröintitodistuksen kiinteistöille (omistusoikeuskirja), ja jos kiinteistö on vielä rekisteröimätön (Oqood rekisteröinti) - alkuperäinen myyntisopimus (alkuperäinen myyntisopimus). Kiinteistöjen omistusoikeuden siirron rekisteröimiskustannukset maaosastolla ovat yleensä 4% myyntihinnasta plus 4000 drx UAE (noin 1100 dollaria) transaktioiden käsittelykeskuksen (DLD-edunvalvoja) palveluista plus pieni kiinteä maksu (riippuu rekisteröidyn kiinteistön tyypistä). todistuksen antamisesta.
Mitä veroja kiinteistön omistajan tulisi maksaa Dubaissa?
Arabiemiirikunnissa ei ole kiinteistö- ja tuloveroja. Siksi kiinteistöjen hallussapito Dubaissa sekä tulojen saaminen esimerkiksi vuokraamisesta ei aiheuta verovaikutuksia omistajille Yhdistyneiden arabiemiirikuntien alueella. On kuitenkin ymmärrettävä, että kiinteistön omistaja on vastuussa asianmukaisesta kunnossapidosta ja on velvollinen maksamaan sen ylläpidosta aiheutuvat kulut (ns. Ylläpitomaksut tai palvelumaksut).
Palvelumaksujen määrän määrittää rahastoyhtiö yhteisymmärryksessä omistajayhdistyksen kanssa (jos tällainen yhdistys on jo luotu), ja Dubai Real Estate Market Regulatory Agency (RERA) on hyväksynyt sen.
Ylläpitomaksu sisältää kustannukset, jotka aiheutuvat rakennuksen vartioinnista, yleisten tilojen puhdistuksesta, jätteiden keruusta, infrastruktuurin ylläpidosta (pysäköintialueet, uima-altaat, kuntosalit, virkistysalueet) jne. Tällaiset maksut peritään pääsääntöisesti vuosittain vuodessa etukäteen, ja Dubain osalta ne vaihtelevat projektista riippuen 20–80 dollaria neliömetriltä. m vuodessa.
Voiko Dubaiin kiinteistön omistaja vuokrata sen?
Dubain vuokranantajien ja vuokralaisten suhteita säätelee laki nro 26 2007 ja sen muutokset. Nykyisen lainsäädännön mukaan jokaisella Dubain emiraatin alueella sijaitsevan kiinteistön omistajalla on oikeus vuokrata kiinteistönsä pitkäaikaiseen vuokraan. Kiinteistöt vuokrataan yleensä vuodeksi, jota seuraa uusinta. Omistajat voivat myös kääntyä toimiluvan saaneen yrityksen puoleen ja siirtää omaisuutensa sille hallintaa varten. Tässä tapauksessa rahastoyhtiö huolehtii kaikista suhteista vuokralaisiin.
Mitä vuokratuottoja Dubain kiinteistön omistaja voi odottaa?
Jos puhumme kiinteistöihin tehtävien sijoitusten nykyisen tuoton keskimääräisistä markkinaindikaattoreista, niin Dubain asuntojen nykyisissä nettovuokratuottojen (ts. Tulot miinus kiinteistöjen palvelukustannukset) indikaattori on keskimäärin 5–8% vuodessa. Kannattavuuden leviäminen johtuu kiinteistöjen tyypin ja luokan, sijainnin ja palvelujen kustannusten eroista. Lisäksi kalliimpi yksinoikeudellinen kiinteistö antaa pääsääntöisesti vähemmän tuottoa vuokratuoton muodossa kuin kohtuuhintaisten kohteiden joukkoasunto.
Toimistokiinteistömarkkinoiden osalta tällaiset sijoitukset ovat nykyään vähemmän houkuttelevia vuokratuottojen kannalta kuin asuntojen ostaminen. Liiketilojen vuokraus (tämä sisältää kauppojen lisäksi myös palvelupisteitä, kahviloita, ravintoloita jne.) Voi mahdollisesti tuottaa korkeampia tuloja (jopa 15%), mutta tämä riippuu itse kiinteistön parametreista, ja sen ulkopuolisista tekijöistä.
Onko Dubain vuokrauskuluissa rajoituksia?
Tekemällä kiinteistöjen vuokrasopimuksen kaupan osapuolilla on oikeus sopia ehdoista, jotka eivät ole voimassa olevan lainsäädännön vastaisia. Vuokrahinnalle, joka ilmoitetaan vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä sopimuksessa, ei ole välittömiä rajoituksia. Vuokrakustannusten korottamiselle on kuitenkin lain mukaan vahvistettu rajoituksia seuraavan kauden sopimuksen uusimiseksi. Kun vuokrasopimuksia tarkistetaan ylöspäin, vuokranantajan tulee ohjata Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA) -indeksiä, joka heijastaa erityyppisten asuntojen keskimääräisiä vuokrahintoja alueesta riippuen.
Mitkä ovat vaatimukset vuokralaisille Dubaissa?
Dubain kiinteistöjen vuokralainen (ellei puhuta lyhytaikaisesta vuokra-asumisesta) voi olla vain henkilö tai oikeushenkilö, jolla on asukas-asema Arabiemiirikunnissa. Toisin sanoen vuokrasopimus voidaan tehdä vain Yhdistyneiden arabiemiirikuntien tai Persianlahden arabivaltioiden yhteistyöneuvoston jäsenmaan kanssa tai ulkomaalaisella, jolla on oleskeluviisumi.
Näin ollen vuokralainen on oikeushenkilö, sillä on oltava asianmukainen rekisteröinti Arabiemiirikunnissa. Tämä voi olla paikallinen organisaatio, vapaa-alueelle rekisteröity yritys tai ulkomaisen yrityksen sivuliike (edustusto).
Tarvitaanko Dubain kiinteistöjen vuokrasopimuksen rekisteröinti ja kuka siihen liittyy?
Dubain emiraattien lakien mukaisesti kaikki alueellaan olevat kiinteistöjen vuokrasopimukset on rekisteröitävä asianmukaisesti. Vuokrasopimusten rekisteröintiä hoitaa Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Erityisesti näitä tarkoituksia varten virasto perusti Ejari-järjestelmän, joka mahdollistaa sopimusten rekisteröinnin Internetin ja erikoistuneiden palvelukeskusten kautta. Sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat rekisteröidä vuokrasopimuksen. Tähän mennessä vastuu on vahvistettu pakollisen rekisteröinnin vaatimuksen noudattamatta jättämisestä, mutta lain mukaan kaikkien rekisteröimättömien liiketoimien osallistujilta evätään automaattisesti oikeus kääntyä oikeus- ja hallintoelimiin etujensa suojaamiseksi. Lisäksi perheen oleskeluluvan myöntämiseen tarvitaan vuokrasopimusten rekisteröinti Ejari-järjestelmään.
Kuinka maksaa vuokra kiinteistöistä Dubaissa?
Dubain ja muidenkin Yhdistyneiden arabiemiirikuntien vuokrausmarkkinoilla on tapana maksaa vuokra seuraavalle vuodelle.
Yleensä kaikki maksut suoritetaan pankkitškeillä. Sopimuksen ehdoista riippuen vuosivuokra maksetaan yhdellä tai useammalla sekillä. Jälkimmäisessä tapauksessa tarkastukset on päivätty tulevilla päivämäärillä. Esimerkiksi, jos tarkastusten lukumäärä on 4, tarkastusten päivämäärät vastaavat tulevaisuuden päivämääriä joka neljännes, ja jos tarkastusten lukumäärä on 12, ne päivättyään kuukauden välein. Vastaavasti vuokranantaja voi shekissä ilmoitettuna päivänä esittää sen pankille ja vastaanottaa rahaa vuokralaisen tililtä. Vakuudettomien sekkien antaminen Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa on rikos, joten sekeillä maksaminen on melko luotettava ja kätevä tapa suorittaa maksuja, vaikka se ei anna 100-prosenttista vuokratakuuta.
Voiko vuokranantaja, joka ei ole Yhdistyneiden arabiemiirikuntien asukas, saada rahaa shekillä?
On muistettava, että shekki voidaan esittää maksua varten 6 kuukautta, jonka jälkeen se peruutetaan. Jos sekki on kirjoitettu henkilön nimessä ja siinä ei ole merkintää vain vastaanottajan pankkitilillä, sekissä ilmoitettu henkilö voi riippumatta siitä, onko alueellaan viisumi, saada rahaa käteisellä liikkeeseenlaskijan pankin missä tahansa sivukonttorissa. Muussa tapauksessa tai jos sekki on kirjoitettu yrityksen nimelle, rahaa sillä voidaan vastaanottaa vain pankkitilille, ja tili on avattava yhdessä Arabiemiirikuntien pankeista. Asukkaan tilaa ei myöskään vaadita. Useat Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pankit avaavat tilit helposti ulkomaisille kiinteistöjen omistajille.
Pankkitilin avaamisprosessi kestää alle tunnin, ja vähimmäisvaatimukset rahaa talletettaessa tilille sen avaamiseksi ovat tällä hetkellä 5 tuhat drx (noin 1 400 dollaria). Jos luetellut vuokravaihtoehdot eivät sovellu vuokranantajalle, hän voi tehdä sopimuksen rahastoyhtiön tai kiinteistövälitystoimiston kanssa, jonka kautta vuokra tehtiin. Sitten sekit voidaan antaa toimiston nimissä, ja saatuaan heiltä rahaa toimisto siirtää ne (siirrot käteisellä tai muulla sopivalla tavalla) vuokranantajalle. Tärkeintä tässä tapauksessa on pätevästi lähestyä kumppaniyrityksen valintaa.
Kuka maksaa palkkion kiinteistövälitystoimistolle? Kun kaupan välittäjä on kiinteistövälitystoimisto, hänelle maksetaan palkkio. Nykyisen käytännön mukaan vuokralainen maksaa palkkion kiinteistövälitystoimistolle. Yleensä tämä on 5% vuosivuokrahinnasta.
Agentuuripalvelut päättyvät vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Jos vuokranantaja tarvitsee lisätoimistopalveluita (edustaa hänen etujaan Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa vuokra-ajan kuluessa, maksujen vastaanottamista vuokralaiselta, kiinteistöjen ylläpitokustannusten maksamista jne.), Niiden kustannuksista neuvotellaan lisäksi.
Kuka maksaa vuokrakohteen käytöstä ja ylläpidosta?
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia kaikista vuokrausehdoista, mutta pääsääntöisesti vuokranantaja on vastuussa kiinteistön ylläpitokustannusten (ylläpitomaksut / palvelumaksut) ja kiinteistöjen suurien korjausten maksamisesta.
Kaikki vuokrakohteen käyttöön liittyvät juoksevat kulut, kuten veden, sähkön, ilmastoinnin, puhelimen, Internet-yhteyden jne. Maksaminen, sekä kiinteistöjen jatkuvat korjaukset, vastaa vuokralainen. Lisäksi vuokralainen yhdistää laitokset toimittajilta riippumattomasti ja omissa nimissään. Vuokralainen maksaa myös ns ”Asumismaksu”, joka on kunnallismaksu 5% vuotuisesta vuokrasta. Dubain sähkö- ja vesiviranomainen (DEWA) perii maksun tasaisin maksuerinä ympäri vuoden, samoin kuin sähkön ja veden maksut. Jos kiinteistöyksikköä ei ole kytketty veteen ja sähköyn (ts. Ei ole asuttu), asuntoveroa ei veloiteta. Huolimatta siitä, että asuntovero on otettu käyttöön jo kauan sitten, sen laajaa kantoa ei ole perustettu asianmukaisesti, eikä sitä vieläkään sisällytetä eräisiin DEWA-tileihin.
Onko mahdollista tehdä ilman agentteja kiinteistökaupoissa Dubaissa?
Melkein mikään kiinteistökauppa ei ole täydellinen ilman edustajia Dubaissa, kuten muuallakin maailmassa. Se on kiinteistövälitystoimistoissa useimmiten asiakkaat, jotka haluavat vuokrata, vuokrata, ostaa tai myydä kiinteistöjä. Markkinoilla työskentelemällä edustajilla, kuten kukaan muu, ei ole tietoa siitä, ketä, mitä ja kuinka paljon he haluavat vuokrata, vuokrata, myydä tai ostaa. Kuitenkin kaukana kaikista ammattimaisista markkinatoimijoista on asianmukaisesti rekisteröity ja laillisesti toimiva.
Mitkä ovat vaatimukset kiinteistönvälittäjille Dubaissa?
Ensinnäkin on pidettävä mielessä, että Dubain maaosaston puheenjohtajan vuonna 2006 antaman määräyksen nro 85 mukaisesti kaikilla Dubaissa toimivilla kiinteistövälitystoimistoilla on oltava toimilupa kyseiseen toimintaan ja ne on rekisteröitävä markkinoiden sääntelyviraston erityisrekisteriin. Dubai Real Estate (RERA). Koska Yhdistyneiden arabiemiirikuntien yritysyksiköillä ei ole yleistä oikeuskelpoisuutta, sallittu toiminnan tyyppi on ilmoitettava selvästi luvassa. Esimerkiksi myyntiin, ostoon tai vuokralle sovittamiseen tällaiset toiminnot on ilmoitettava nimenomaisesti lisenssissä.
Samanaikaisesti kaikkien yrityksen edustajien on suoritettava asianmukainen koulutus ja saatava henkilökohtainen välityskortti, jolla on yksilöivä numero. Tällaisten toimenpiteiden tarkoituksena on ensisijaisesti suojata asiakkaiden oikeuksia ja etuja, ja niiden tarkoituksena on minimoida edustajien petoksia. Tarkista kiinteistövälitystoimiston ja sen edustajien rekisteröinti Dubain maaosaston virallisilta verkkosivuilta osoitteessa www.dubailand.gov.ae.
Miksi on tärkeää, että edustaja on rekisteröity oikein?
Dubain kiinteistömarkkinat ovat monikansalliset. Ostajat, myyjät, vuokranantajat ja vuokralaiset ovat yleensä ulkomaalaisia. Mistä he voivat etsiä toisiaan, jos jotain menee pieleen? Siksi kiinteistövälitystoimisto, jolla on kotipaikka Dubaissa, on vakava kaupan takaaja. Lisäksi tärkeä tekijä on vaatimus lainsäädännöstä, jonka mukaan paikalliset asukkaat - Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kansalaiset - omistavat 100% tällaisen yrityksen.
Todellakin, useimmissa tapauksissa kiinteistövälitystoimisto toimii myyjänä ja ostajana toteutettavassa kaupassa kolmantena osapuolena takaamalla molempien edut.
Esimerkiksi pääsääntöisesti virasto hyväksyy talletuksen ostajalta ja pitää sen talletuslomakkeen lopulliseen selvittämiseen ja tapahtuman rekisteröintiin saakka. Tämä takaa ostajalle talletuksen palautuksen, jos kauppaa ei tapahdu myyjän syyn vuoksi. Ja myyjä puolestaan voi luottaa vakuuden maksamiseen korvauksena, jos kauppaa ei tapahdu ostajan syystä.
KUINKIN KIINTEÄVALTIO OSTOSSA DUBAIssa
Yleisimmin sanottuna kiinteistöjen ostomenettely Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Ostaja valitsee kiinteistön, jonka hän haluaa ostaa.
2. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat myyntisopimuksen, joka heijastaa kaikkia kaupan tekijöitä, erityisesti:
- hankitun omaisuuden arvo
- transaktioon liittyvät lisämaksut (edustajien palkkiot, maksut kehittäjälle, rekisteröintimaksut, ennakkomaksujen korvaaminen myyjälle jne.)
- ajanjakso, jonka kuluessa osto- ja myyntitapahtuma on saatettava päätökseen
- sopimusehdot ja -menettely
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta
3. Kun allekirjoittaa myyntisopimuksen myyjän kanssa, ostaja tekee talletuksen (yleensä 10% hankitun kiinteistön arvosta).
4. Myyjä laatii kehittäjältä luvan kiinteistöjensä myyntiin (No Objection Certificate, NOC), jota tarvitaan kaupan rekisteröimiseksi Dubain maaosastolla, ja vahvistaa, että myyjällä ei ole erääntyneitä kiinteistöihin liittyviä maksuja.
5. Myyntiluvan saamisen jälkeen myyjä ja ostaja rekisteröivät kiinteistön uuden omistajan nimissä yhteen maaosaston rekisteröintikeskuksista (DLD Trustee).Yleensä rekisteröinnin yhteydessä myös transaktiot selvitetään.
MITEN KIINTEÄN VUOKRAUSSA DUBAISSA
Yleisimmin sanottuna kiinteistöjen vuokrausmenetelmä Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Vuokranantaja itse tai kiinteistövälitystoimiston avulla etsii vuokralaista.
2. Kun vuokralainen löydetään, vuokranantaja allekirjoittaa hänen kanssaan vuokrasopimuksen, joka heijastaa kaikkia kaupan tekijöitä, erityisesti:
- vuokrahinta ja maksuehdot
- vuokra-aika ja sen jatkamisen ehdot
- kiinteistön käyttöön ja jakamiseen osapuolten välillä liittyvät lisäkustannukset
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta
3. Sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä vuokralainen maksaa vuoden vuokran (yleensä sekillä) sekä vakuuden (yleensä 5% vuotuisesta vuokrasta).
4. Saatuaan maksun vuokralaiselta vuokranantaja antaa hänelle avaimet, avainnuput, pääsykortit jne., Joita tarvitaan esteettömästi pääsyyn vuokratuihin tiloihin ja niihin liittyviin infrastruktuuriesineisiin (uima-allas, kuntosali jne.), Sekä kopioita asiakirjoista ( omistustodistus, omistajan passi jne.), tarvittavat vuokrasopimukset
Atoru veden, sähkön, ilmastoinnin, puhelimen, Internetin jne. Yhdistämiseen
Saat lisätietoja Dubai-kiinteistön hankkimisesta ja hallinnosta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected]
