IMEX Real Estate -päällikkö Arthur Kobozev kertoi meille, mitä tänään tapahtuu Dubain kiinteistömarkkinoilla ja mikä suhtautuminen sijoittajiin vallitsee.
Arthur, hyvää iltapäivää. Kerro meille nykyisistä suuntauksista freehold-kiinteistömarkkinoilla Dubaissa. Huomattava herättäminen ja nousu ovat näkyvissä paljain silmin.
Hei Markkinatilanne on todellakin myönteinen hinnankorotusten tasolla. Kaikki prosessin osanottajat - sijoittajat, valmiiden kiinteistöjen myyjät ja kehittäjät - odottavat lisäkasvua. On syytä huomata, että analyytikkojen mukaan asuntojen hinnat kasvavat Dubaissa nopeammin kuin maailmassa. Joten viime vuonna kasvu oli yli 20%, ja tänä vuonna vauhti on muuttunut dynaamisemmaksi.
Dubain osavaltion maakuntaosaston mukaan asuntokiinteistöjen myyntitapahtumien määrä kasvoi tammi-kesäkuussa 2013 41 prosenttia, ja sen kokonaisarvo (arvioitavana) kasvoi 70 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.
Sijoittajia kannustetaan myös ilmoittamaan uusista hankkeista, ensinnäkin suurimpien kehittäjien - EMAARin ja Nakheelin - toimesta. Heidät liittyivät muut "markkinahait", kuten DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties ja muut.
Lisäksi puhumme jälleen paitsi yksittäisten rakennusten rakentamisesta myös kokonaisten alueiden rakentamisesta. Esimerkiksi pelkästään ”Muhammad bin Rashidin kaupunki” -projektissa, joka sijoitetaan valtavaan tonttiin - Al Hale -tien ja Muhammad bin Zayed -teiden väliin, on tarkoitus rakentaa 100 hotellia.
Mikä on syy tällaiseen aktiiviseen kehitykseen? Ehkä Dubai yrittää yksinkertaisesti uudistaa aiemman kriisin aikana kertyneet velat ja ilmoittaa uusien suurhankkeiden toteuttamisesta, jotka houkuttelevat merkittäviä investointeja?
Sijoittajien positiiviset odotukset perustellaan useilla tekijöillä. Ensinnäkin Dubain ja koko Yhdistyneiden arabiemiirikuntien talous on aktiivisesti elpymässä. Vuoden tulosten mukaan Dubain talouden odotetaan kasvavan 3,6%. Siksi se vaatii uusien työntekijöiden houkuttelemista. Dubain väkiluku on jo nyt yli 2,17 miljoonaa ihmistä, kun taas vuonna 2011 sen väkiluku oli 1,97 miljoonaa. Tietysti kaikki vierailevat ulkomaalaiset tarvitsevat yöpymispaikkoja.
Maahanmuutosta puhuttaessa kyse on taloudellisesti aktiivisesta väestöstä. Dubain talouskehitysministeriön mukaan 55% liikemiehistä odottaa liikevaihdon kasvua vuonna 2013 ja 30% luottaa jatkavansa vakaanaan.
Myös matkailijoiden virta kasvaa, mikä on tänään ylittänyt 10 miljoonaa ihmistä, ja sen on tarkoitus kaksinkertaistaa vuoteen 2020 mennessä. On selvää, että Arabiemiirikunnista on tullut sotilaallisten konfliktien kärsimien alueen maiden siirtolaisten toinen kotimaa: he eivät vain siirrä pääomaa täällä, vaan myös muuttavat pysyvään asuinpaikkaansa.
Haluan myös huomata, että Dubain asuntokohteiden hinnat ovat edelleen 30 prosenttia alhaisemmat kuin vuoden 2008 kolmannella vuosineljänneksellä, asuntomarkkinoiden nousun aikana, vahvistetut enimmäisarvot. Tämä on toinen tekijä, joka antaa luottamuksen kasvupotentiaaliin.
Mitkä Dubain alueet ovat nykyään houkuttelevimpia sijoituksia ja miksi?
Ensinnäkin alueet, joilla on kehittynyt infrastruktuuri ja hyvät liikenneyhteydet, ovat edelleen suosittuja: Dubai Marina, Palm Jumeirah, joka on perinteisesti suosittu sijoittajien keskuudessa, muodikas Dubain keskusta, massiiviset Jumeirah järvien tornit, jotka ovat viime aikoina muuttuneet huomattavasti, Vihreät, matala-alueet Emirates Living, Arabian Ranches ja muut.
Samalla kysyntä kasvaa rannikkoalueista kaukana olevien taajama-alueiden osalta, joilla asuminen on edullisempaa. Ensinnäkin haluaisin huomata Jumeirah Village -alueen, jolla huolimatta alikehittyneestä infrastruktuurista ja suuresta määrästä keskeneräisiä rakennuksia on hyvät mahdollisuudet hinta / laatu-kriteerin mukaan.
Suosittelen, että sijoittajat, jotka harkitsevat kodin ostamista Dubaissa, keskittyisivät paitsi nykyisiin vuokratuottoihin. Tällaista indikaattoria ei pidä unohtaa, koska potentiaaliset kustannusten nousut, jotka ovat esimerkiksi erittäin suuria ihmisen aiheuttaman "palmu" -saaren hankkeissa. Esimerkiksi yksi kansainvälisten kaupunkien alueesta on osoittanut yhden nopeimmista vuokrausasteiden viime vuosien kasvuvauhdista, mutta pääomapotentiaalin kannalta tämä ei ole paras vaihtoehto. Yleisesti ottaen on tarpeen arvioida tilanne monimutkaisessa tilanteessa ja punnita kunkin yksittäisen sijoitustapauksen prioriteetit.
Ovatko venäläiset edelleen Dubain kiinteistökauppojen lukumäärän johtajat?
Dubain maaosaston tilastojen mukaan venäläiset ovat kymmenen kunniallimman sijoittajan joukossa freehold-kiinteistöihin.
Heidän osuutensa on hyvin havaittavissa, etenkin ns. "Uudessa" Dubaissa. On syytä huomata, että vuoden 2013 ensimmäisellä neljänneksellä emiraatin kiinteistökauppojen määrä oli 53 miljardia dirhamia (14,4 miljardia dollaria). Perinteiset sijoitusten johtajat ovat edelleen Intian ja Ison-Britannian edustajia.
Mitä voidaan sanoa maanmiehemme mieltymyksistä?
Jos puhumme maanmiehemme mieltymyksistä, niin ne ovat perinteisiä: he ovat ensisijaisesti kiinnostuneita meren läheisyydestä. Ja koska kiinteistönvälitys meren rannalla, josta ulkomaalaiset voivat hankkia omistukseen, rajoittuu tosiasiallisesti Dubai Marinan ja The Palm Jumeirahin alueisiin, juuri näillä alueilla ”kansamme” hankkivat eniten asuntoja.
Hintakehyksen osalta en tässä korostaisi yksiselitteisiä painopisteitä. Molemmat erittäin kalliit esineet myydään samoin kuin keskimääräisillä kustannuksilla. Toimimme esimerkiksi kiinteistöjen kanssa, joiden arvo on 200 tuhatta dollaria kymmeniin miljooniin.
Kotimaamme näkevät markkinoiden objektiivisen elpymisen ja aktivoituvat tätä taustaa vasten. Tiedät, että voit muuttaa muihin Arabiemiirikuntiin muutamassa päivässä ja tuntea olosi mukavaksi ja turvalliseksi täällä. Monet käyttävät tätä tilaisuutta valitessaan uutta kotia Arabian auringon alla.
Onko markkinoilla tarjontaa pulaa nykyään?
Kyllä, ja se johtuu siitä, että edulliseen hintaan myytäväksi kiinnostavat esineet poistuvat markkinoilta nopeasti. Pääsääntöisesti suurin osa ostajista, etenkin sellaiset, jotka eivät vielä tunne paikallisia erityispiirteitä, vievät aikaa pohdinnalle ja päätöksenteon yhteydessä esine on jo myyty.
Markkinatilanne muuttuu erittäin nopeasti. Suurten kehittäjien projekteissa asunto myydään jo ennen rakentamisen alkamista, se kirjaimellisesti pyyhkiytyi yhdessä päivässä. Sijoittajat etsivät kannattavia vaihtoehtoja ja ovat jopa valmiita seisomaan pitkillä riveillä aloittaessaan uusia projekteja, kuten markkinoiden nousun aikana.
Mitä vuoden 2008 kriisi opetti sijoittajille? Kuinka Dubain lainsäädäntö on parantunut tänään?
Ensinnäkin, kehittäjät asettivat rajoituksia nopealle jälleenmyynnille. Nyt sijoittajan, joka haluaa jälleenmyydä esineen, on maksettava keskimäärin 35–40% sen arvosta. Tämä pidättää spekulatiivisen komponentin.
Tietääkseni Dubain maaosasto kehittää parhaillaan emiraatin kiinteistöalaa koskevia standardeja, joiden pitäisi tulla voimaan seuraavien kahden vuoden aikana.
Ne auttavat hallitsemaan kiinteistömarkkinoiden toimintaa estämään tilanteen toistumisen 2000-luvun puolivälissä, jolloin kiinteistöalalla havaittiin uskomattoman nousukauden.
Lisäksi kehitetään erityistä lakia, joka suojaa sijoittajien oikeuksia.
Emiraatin viranomaisten mukaan uusien lakien tarkoituksena on vahvistaa Dubain kiinteistöalan toimintaa sääteleviä lakikoodeja, lisätä markkinoiden kilpailukykyä ja lisätä niiden houkuttelevuutta paikallisten ja ulkomaisten sijoittajien silmissä.
Lokakuussa Lukoilin pääkonttori muutti Dubaiin. Uskotaan, että korkean tulotason asukkaiden "tulva" voi edelleen kiihdyttää hintojen nousua. Oletko samaa mieltä hänen kanssaan?
Tämä tapaus on kaukana ainoasta, jos puhutaan ns. Joukkoliikkeestä. En usko, että se olisi aiheuttanut tai aiheuttanut myllerrystä vuokrausmarkkinoilla. Erityisesti ottaen huomioon valtion omistamien yritysten työntekijöiden "ulosvirtaus" Dubaista Abu Dhabiin. Muistutan teitä, että äskettäin annettiin direktiivi, jonka mukaan pääkaupungissa julkisessa palvelussa työskentelevät ulkomaiset asiantuntijat ovat velvollisia vuokraamaan asuntoa. Heidän arvioidaan nykyään olevan 15 - 20 tuhatta ihmistä. Voimme tehdä asianmukaiset johtopäätökset.
Mitkä ovat ammatilliset suosituksesi niille, jotka haluavat ostaa kiinteistöjä Dubaissa?
Älä viivytä päätöksentekoa, älä samalla toimi sattumanvaraisesti, aina noudata järkeä ja arvioi tilannetta kattavasti. On tärkeätä muistaa, että mitä nopeammin kauppa tehdään kasvavilla markkinoilla, sitä kannattavampi sijoitus on. Ja älä unohda pätevien ammattilaisten tukea. Niistä voi tulla luotettavia oppaita näillä markkinoilla. Meillä on ilo nähdä kaikki Dubaissa!
Saat lisätietoja Dubaisi kiinteistöjen hankkimisesta ja hallinnoinnista IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse Moskovassa +7 495 5100008, maksuttomalla numerolla UAE 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyynnön sähköpostitse info @ IMEXre.com.
