Tämän artikkelin on laatinut IMEX Real Estate
JATKAMME VALMISTEEN SYKLIÄ, joka on omistettu kiinteistöjen osto-omaisuuden palauttamiselle Dubaissa. EIVÄT SALAAVA, ETTÄ tavallisella ostajalla ei ole helppoa ohjetta tilaamalla menettelytapahtumia. YHTEENVETO, KYSYMYKSEN Hinta on riittävän korkea, ja mahdolliset riskit transaktioiden suorittamiselle ovat vähimmäisvaatimukset. TÄNÄÄN KÄYTÄmme vaihe vaiheelta kiinteistövälityksen hankkimista koskevaa menettelyä Dubaissa ja otamme pienimmätkin yksityiskohdat valaisevat kaikki tärkeät näkökohdat.
Kotimaamme kansalaistemme, jotka päättävät ostaa kiinteistöjä Arabiemiirikunnissa, tulisi pitää mielessä, että Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa ei ole vielä yleistä liittovaltion lakia kiinteistöalalla. Jokainen seitsemästä emiirikunnasta sääntelee itsenäisesti kaikkia alueen kiinteistömarkkinoihin liittyviä kysymyksiä. Edistynein tähän suuntaan, perinteisesti, on Dubai. Dubailla on kiinteistöalan kehittynein ja avoin lainsäädäntökehys. Emiraatin lainsäädännön mukaan ulkomaalaisten kansalaisilla, jotka eivät ole Persianlahden arabivaltioiden yhteistyöneuvoston jäseniä, on oikeus hankkia suoraan Dubaissa kiinteistöjä, jotka ovat täysin omistuksessa ("freehold") erityisesti tarkoitetuilla alueilla, ns. Freehold-alueilla. Tällaisten vyöhykkeiden luettelo vahvistetaan Dubain hallitsijan asetuksella nro 3 2006. Niihin kuuluu melkein koko "uuden Dubain" alue, mukaan lukien suositut alueet, kuten Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Dubai Downtown ja muut.
Dubain maaosasto rekisteröi oikeudet kiinteistöihin erityisrekisterissä, ja omistajille annetaan rekisteröintitodistus (ns. Otsikkoasiakirja). Kiinteistökauppojen rekisteröinti tapahtuu, kun otetaan yhteyttä ostajan ja myyjän maaosastoon, ja heti ostajalle annetaan hankitun kiinteistön omistajuutta osoittava rekisteröintitodistus. Tämä "välittömän" rekisteröinnin menettely yksinkertaistaa maksimaalisesti kiinteistöjen osto- ja myyntiprosessia ja minimoi mahdolliset riskit sekä myyjän että ostajan kannalta.
Vaatimusten noudattamista valvoo Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Erityisesti se vastaa kiinteistöhankkeiden rekisteröinnistä sekä kehittäjien, kiinteistövälitystoimistojen ja itse edustajien pakollisesta rekisteröinnistä.
RERA: n toiminnalla pyritään ensisijaisesti suojaamaan ostajien ja myyjien oikeuksia ja etuja, ja sen tarkoituksena on minimoida edustajien petoksia. Kiinteistövälitystoimistojen ja niiden edustajien rekisteröinnin tarkistaminen on erittäin helppoa. Voit tehdä tämän vain siirtymällä RERA: n viralliselle verkkosivustolle osoitteessa www.rpdubai.com.
Yleisesti ottaen kiinteistöjen ostomenettely Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Ostaja valitsee kiinteistön, jonka hän haluaa ostaa
Helpoin ja tehokkain tapa on ottaa yhteyttä johonkin Dubain markkinoilla toimivasta kiinteistövälitystoimistosta. Tosiasia on, että ilman edustajien osallistumista Dubaissa, kuten tosiasiassa muuallakin maailmassa, melkein mikään kiinteistökauppa ei ole valmis. Kiinteistövälitystoimistot ovat useimmiten yhteyttä asiakkaisiin, jotka haluavat vuokrata, vuokrata, ostaa tai myydä kiinteistöjä. Markkinoilla työskentelemällä edustajilla, kuten kukaan muu, ei ole tietoa siitä, ketä, mitä ja kuinka paljon he haluavat vuokrata, vuokrata, myydä tai ostaa. Useimmissa tapauksissa kiinteistövälitystoimisto toimii myyjänä ja ostajana toimivassa kaupassa kolmantena osapuolena varmistaen, että molempia noudatetaan. On kuitenkin pidettävä mielessä, että kaikki ammattimaiset markkinaosapuolet eivät ole asianmukaisesti rekisteröityjä ja toimivat laillisesti.
Ensinnäkin, kaikilla Dubaissa toimivilla kiinteistövälitystoimistoilla on Dubain maaosaston puheenjohtajan asetuksen nro 85 mukaisesti 2006. Kaikilla Dubaissa toimivilla kiinteistövälitystoimistoilla on oltava lupa tämän tyyppiseen toimintaan ja ne on rekisteröitävä Dubain kiinteistömarkkinoiden sääntelyviraston (RERA) erityisrekisteriin.
Koska Yhdistyneiden arabiemiirikuntien yritysyksiköillä ei ole yleistä oikeuskelpoisuutta, sallittu toiminnan tyyppi on ilmoitettava selvästi luvassa. Esimerkiksi myyntiin, ostoon tai vuokralle sovittamiseen tällaiset toiminnot on ilmoitettava nimenomaisesti lisenssissä. Samanaikaisesti kaikkien yrityksen edustajien on suoritettava asianmukainen koulutus ja saatava henkilökohtainen välityskortti, jolla on yksilöivä numero.
2. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat myyntisopimuksen, joka heijastaa kaupan kaikkia parametreja.
Yleensä kiinteistöjen myyntisopimuksen on täytettävä seuraavat perusvaatimukset:
Päätetään kirjallisesti. Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöjen osto- ja myyntisopimuksia ei tarvitse vahvistaa notaarisesti, yksinkertainen kirjallinen lomake riittää.
Huolimatta siitä, että Yhdistyneiden arabiemiirikuntien virallinen kieli on arabia, englanninkieliset sopimukset tunnustetaan yleisesti ja hyväksytään ilman käännöstä. Poikkeuksena ovat syyttäjänvirasto, poliisi ja tuomioistuimet, joissa käännös arabian kielelle on pakollinen vaatimus.
Sisällytä tapahtuman perusehdot. Kiinteistöjen myyntisopimuksessa on ilmoitettava:
- myynti esine;
- hankitun omaisuuden arvo;
- kauppaan liittyvät lisämaksut (edustajien palkkiot, maksut kehittäjälle, rekisteröintimaksut maaosastolla, ennakkomaksujen korvaaminen myyjälle jne.);
- ajanjakso, jonka kuluessa osto- ja myyntitapahtuma on saatettava päätökseen;
- sopimusehtojen ehdot ja menettelyt;
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta.
On syytä huomata, että useimmissa tapauksissa ulkopuolisten lakimiesten osallistumista kiinteistöjen myyntisopimuksen valmisteluun ei vaadita. Pääsääntöisesti kauppaa toteuttavat kiinteistövälitystoimiston pätevät työntekijät pystyvät melko pystymään laatimaan tällaisen sopimuksen yrityksen toiminnassa hyväksyttyjen ja käytettyjen vakiolomakkeiden perusteella.
3. Kun ostosopimus tehdään, ostaja tekee talletuksen (yleensä 10% hankitun kiinteistön arvosta)
Yleensä kiinteistövälitystoimisto hyväksyy talletuksen ostajalta ja pitää sitä siihen saakka, kunnes lopulliset maksut ja kaupan rekisteröinti tapahtuvat maaosastolla. Tämä takaa ostajalle talletuksen palautuksen, jos kauppaa ei tapahdu myyjän syyn vuoksi. Ja myyjä puolestaan voi luottaa vakuuden maksamiseen korvauksena, jos kauppaa ei tapahdu ostajan syystä.
Dubain kiinteistömarkkinat ovat monikansalliset. Ostajat, myyjät, vuokranantajat ja vuokralaiset ovat yleensä ulkomaalaisia. Mistä he voivat etsiä toisiaan, jos jotain menee pieleen? Siksi kiinteistövälitystoimisto, jolla on kotipaikka Dubaissa, on vakava kaupan takaaja. Lisäksi tärkeä tekijä on vaatimus lainsäädännöstä, jonka mukaan paikalliset asukkaat - Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kansalaiset - omistavat 100% tällaisen yrityksen.
4. Myyjä laatii kehittäjältä luvan kiinteistön myyntiin (No Objection Certificate, NOC), jota tarvitaan kaupan rekisteröimiseksi Dubain maaosastolla
Kehittäjän lupa (No Objection Certificate, NOC) on itse asiassa todistus myyjän velan puuttumisesta kehittäjälle. Tällaisen kiinteistöjen myyntiluvan rekisteröinti voi kestää 1 päivästä 2–3 viikkoon, kehittäjästä riippuen. Tällaisen luvan hinta on jälleen kerran kehittäjän politiikasta riippuen 500-5000 UAE-dirhamia (noin 137-1370 dollaria).
5. Myynnin luvan saamisen jälkeen myyjä ja ostaja rekisteröivät kiinteistön uuden omistajan nimelle maaosastolla. Yleensä rekisteröinnin yhteydessä myös transaktiot selvitetään.
Dubai Land Department ylläpitää kiinteistörekisteriä sähköisessä muodossa. Kiinteistön omistusoikeuden siirto rekisteröidään, kun ostaja ja myyjä ottavat yhteyttä, ja ostaja saa heti rekisteröintitodistuksen (”Omistuskirja”), joka todistaa hänen omistavansa hankitun kiinteistön.
Jos kiinteistöä ei ole vielä annettu käyttöön, sen rekisteröinti maaosastolla tapahtuu väliaikaisessa rekisterissä. Tässä tapauksessa ostaja ei saa rekisteröintitodistusta, vaan ns. alkuperäinen myyntisopimus (alkuperäinen myyntisopimus).
Kohteen käyttöönoton yhteydessä ensisijainen myyntisopimus on perusta, jonka perusteella omistaja saa rekisteröintitodistuksen. Kiinteistöjen omistusoikeuden siirron rekisteröimiskustannukset maaosastolla ovat yleensä 2% myyntihinnasta plus pieni kiinteä maksu (noin 100 dollaria) todistuksen myöntämisestä.
Rekisteröityäksesi maaosastolla sinun on toimitettava seuraavat asiakirjat:
- ostajan ja myyjän alkuperäiset passit,
- alkuperäinen todistus kiinteistöjen rekisteröinnistä myyjän nimissä,
- Kiinteistöjen myyntiluvan alkuperäiskappaleet kehittäjältä (NOC),
- jäljennös myyntisopimuksesta.
Jos sinulla ei ole mahdollisuutta tai halua olla henkilökohtaisesti läsnä maaosastossa oikeuksien siirron rekisteröinnin yhteydessä, voit siirtää valtuutuksesi rekisteröimään nimesi kiinteistöjä muille henkilöille antamalla notaarin valtakirjan. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi Dubain tuomioistuinten notaarissa. Valtakirjan notaarin vahvistamisesta aiheutuvat kustannukset ovat 60 UAE dirhamia (noin 16 dollaria) plus 150 dirhamia (noin 41 dollaria). Valtakirjat voidaan kirjoittaa englanniksi ja arabiaksi.
Kun kiinteistöoikeuksien siirto rekisteröidään, myyjän ja ostajan väliset lopulliset sovinnat tapahtuvat osto- ja myyntitapahtuman yhteydessä. Tavallisesti maksut suoritetaan siirtämällä ostajalta myyjälle ennalta valmistetut pankkisekit tarvittaville summille (ns. Manager's Checks - analoginen pankkitili). Usein tällaisia tarkastuksia laatii kauppaa toteuttava kiinteistövälitystoimisto. Luonnollisesti ennen tätä viraston on saatava kaikki varat ostajalta. Käteismaksuja löytyy joskus, mutta ne eivät ole yleisiä, koska tähän liittyy suuria haittoja.
Heti ennen rekisteröintitodistuksen antamista ostajalle valtionrekisteröijä pyytää ostajaa ja myyjää tekemään sovittelut ja allekirjoittamaan paperin, jossa ilmoitetaan, että myyjällä ei ole kiinteistöjen maksamista koskevia vaatimuksia. Jotta tapahtuman valmistumisprosessi sujuisi, ostajan on valmisteltava kaikki tarkastukset etukäteen ja sovittava niissä ilmoitetut nimet ja määrät myyjän kanssa. Jos kaupan toteuttaa kiinteistövälitystoimisto, se yleensä hoitaa maksujen koordinoinnin ja koordinoinnin.
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen ostamisesta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero UAE 800-IMEX -sovelluksessa (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected].
