Kolmen viime vuoden aikana Dubai-alueen kiinteistömarkkinat, jotka ovat ylikuumentuneet spekulaatioiden aikana kriisiä edeltäneen nousukauden aikana, ovat kokeneet perusteellisen korjauksen. Maailma ei kuitenkaan ole paikallaan, ja viime aikoina on kuultu yhä enemmän asiantuntijoiden mielipiteitä, jotka vahvistavat Dubain markkinoiden palauttamisen ja sijoittajien kiinnostuksen palautumisen. Onko tämä niin, puhumme IMEX Real Estaten toimitusjohtajan Arthur Kobozevin kanssa.
Arthur, kerro minulle, mikä on tilanne Dubain kiinteistömarkkinoilla nyt?
Kysymys on liian yleinen. Ehdotan selventää aluksi siitä, mistä tarkalleen puhumme. Tosiasia on, että Dubaissa on ns. Freehold-alueita, joilla kiinteistöjä voidaan myydä kiinteistöinä ulkomaisille kansalaisille, ja muun alueen, jolla kiinteistöjä voivat hankkia vain Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ja viiden muun Persianlahden yhteistyöneuvoston jäsenmaiden kansalaiset. . Lisäksi on myynti- ja vuokrausmarkkinat, asunto- ja muiden kuin asuntojen kiinteistömarkkinat ja niin edelleen.
Luulen, että lukijamme ovat kiinnostuneempia freehold-kiinteistömarkkinoiden tilanteesta.
Kiinteistöjen freeholding-suhteen Dubain kiinteistömarkkinat ovat muuttuneet viime vuosina maailmanlaajuisen finanssikriisin alusta 2008 lähtien. Tiedetään, että ennen kriisiä nk. ”Suunnitelman ulkopuoliset” projektit, toisin sanoen suunnittelun ja rakentamisen alkuvaiheessa myydyt kiinteistökohteet, hallitsivat Yhdistyneiden arabiemiirikuntien markkinoita. Kriisin alkamisen jälkeen suunnitelmien ulkopuoliset markkinat ovat käytännössä hävinneet hintojen vakavan korjauksen vuoksi. Keinottelijat lähtivät markkinoilta, ja markkinat itse suuntautuivat loppukäyttäjille ja loppukäyttäjille. Lisäksi, jos heti kriisin jälkeen, vuosina 2009–2010, markkinat olivat selvästi ostajan markkinat, niin viime vuonna markkinoilla oli selvä taipumus siirtyä etenkin asuntosegmentissä takaisin myyjän puolelle.
Tämä on erityisen havaittavissa alueilla, joita loppukäyttäjät ovat kehittäneet parhaiten kehittyneellä infrastruktuurilla, kuten The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Dubain keskusta ja monet muut.
Toimistokiinteistömarkkinoiden osalta tilanne ei ole yhtä selvä. Nykyään markkinoilla on selvä ylitarjonta. Lisäksi lähitulevaisuudessa valmistuu ja markkinoille tulee suuri määrä toimistotilaa, joiden rakentaminen aloitettiin jo ennen vuoden 2008 kriisiä. Siksi, vaikka viime aikoina on havaittu joitain merkkejä hintojen vakautumisesta, arvon kasvun ja tuotettujen vuokratuottojen määrän kannalta toimistokiinteistöihin tehtävät investoinnit lähivuosina näyttävät mielestäni vähemmän houkuttelevilta kuin, esimerkiksi, asuntoinvestoinnit.
Eli asuntojen hinnat Dubaissa ovat nousussa?
On turvallista sanoa, että markkinat ovat vakiintuneet ja suosituilla alueilla on havaittu maltillista kasvua. Tietenkin olisi todennäköisesti naiivia odottaa samoja kiinteistöjen hintojen kasvuvauhtia, joita havaitsimme kriisiä edeltäneen nousukauden aikana. Kriisin jälkeen markkinat siirtyivät aktiivisen kasvun vaiheesta kypsän kehityksen vaiheeseen. Useiden vuoden 2011 suosituimpien hankkeiden osalta asuntojen hinnat osoittivat kuitenkin kaksinumeroista kasvuvauhtia. Joten esimerkiksi Springsin alueen huviloiden hinnat ovat nousseet 15-20% vuoden aikana - tämä on totta. Oceana Residence- ja Palm Residences (Fairmont) -projektien huoneistot ovat kuuluisalla "Palm" -saarella Palm Jumeirahissa nousseet 10–15%. Ylelliset huvilat Palm Jumeirahin "oksilla" ovat nousseet hinnassa 5-10%. Kempinski Residences -projektin ylelliset huoneistot Palm Jumeirahin kruunulla ovat myös nousseet hintaan. Koska kysyntä muodostetaan nyt pääasiassa loppukäyttäjien kustannuksella, menestyneimpien kuluttajaominaisuuksien mukaiset projektit osoittavat ensinnäkin hinnannousua. Tähän sisältyy sijainti, kehitetyn infrastruktuurin saatavuus, itse hankkeen laatu ja rajoitettu tarjonta. Lisäksi on entistä vaikeampaa valita oikea esine markkinoille asiakkaillemme - mielenkiintoisten myyntitarjousten määrä on viime aikoina vähentynyt huomattavasti, kun ostopyyntöjen määrä kasvaa.
Kasvaako myös vuokra-asunto?
Dubain vuokrausmarkkinat ovat historiallisesti erittäin kehittyneet. Dubai on alueen suurin yrityskeskus. Lisäksi paikallista väestöä on alle 10%. Loput 90% metropolin yli kahdesta miljoonasta asukkaasta on vierailijoita. Harvoilla ihmisillä, jotka saapuvat työskentelemään Dubaissa, on varaa ostaa oma asunto. Kaikkien on kuitenkin asuttava jossain. Siksi vuokra-asunto suosituissa projekteissa on erittäin kysyttyä. Vuosina 2009-2010 vuokrahinnat laskivat yleisesti kriisin seurausten perusteella. Mutta suuntaus muuttui jo viime vuoden jälkipuoliskolla, ja vuokrahinnat alkoivat kasvaa. Esimerkiksi kahden makuuhuoneen huoneisto vihreällä alueella, joka vuokrattiin joulukuussa 2010 85 tuhannelle dirhamille vuodessa (tämä on noin 23 tuhatta dollaria), joulukuussa 2011 vuokrattiin 110 tuhatta dirhamia vuodessa (eli esimerkiksi noin 30 tuhannella dollarilla).
Kuinka kannattavaa on vuokrata omaisuutta Dubaissa?
Jos puhumme pitkäaikaisista vuokrasopimuksista (vuodeksi tai pidemmäksi), Dubain vuokra-asuntojen nettovuokratuotot (eli vuokratuotot miinus pakolliset kiinteistön ylläpitokustannukset) ovat nykyään keskimäärin 5-10% vuodessa, sijoitettu kiinteistöjen hankintaan. Kannattavuuden leviäminen johtuu asuntojen tyypin ja luokan, sijainnin ja palvelujen kustannusten eroista. Samaan aikaan kalliimpi yksinoikeudellinen kiinteistö tuottaa pääsääntöisesti hiukan alhaisemman tuoton vuokratuoton muodossa kuin kohtuuhintaisten kohteiden joukkoasunto. Lyhytaikaisten vuokrasopimusten tapauksessa nykyinen sijoitetun pääoman tuotto voi olla 10–20 prosenttia vuodessa. Ja älä unohda lisätä tähän myös itse kiinteistön arvonnousua.
Onko mitään ominaisuuksia vuokraamalla taloa pitkä- ja lyhytaikaisesti?
Kun vuokrataan pitkäaikaista vuokrasopimusta, sopimus tehdään yleensä vuodeksi ja mahdollisuus jatkaa sitä myöhemmin.
Koko vuoden vuokra maksetaan etukäteen, kun allekirjoitetaan vuokrasopimus. Tällöin vuokralainen avautuu omissa nimissään ja maksaa itsenäisesti kaikki nykyiset laskut vesi-, sähkö-, viestintäpalveluista jne. Siksi pitkäaikainen vuokrasopimus minimoi taloudelliset riskit ja kiinteistöjen hallinnan kustannukset.
Lyhytaikaisessa vuokrasopimuksessa vuokrahinnat ovat paljon korkeammat, mutta omistajan on maksettava kaikki juoksevat kulut itsenäisesti. Lyhyen vuokra-asunnon vuokraamisen on lisäksi täytettävä tietyt vaatimukset: asunnon tai huvilan on oltava kalustettu ja varustettu kaikella elantonsa edellyttämällä tavalla, mukaan lukien astiat, vuodevaatteet jne. Luonnollisesti ennen uuden vuokralaisen saapumista ja vuokra-ajan lopussa siivous, vaatteiden pesu jne. Koska turistit vuokraavat asuntoja usein lyhyinä vuokrina, on myös varauduttava siihen, että asunnot on siirrettävä vuokralaisille ja otettava heiltä takaisin milloin tahansa päivä- tai yötä.
Osoittautuu, että vain pysyvästi Dubaissa asuvat omistajat voivat vuokrata lyhytaikaisella vuokralle?
Ei ollenkaan. Omistajat voivat palkata asiantuntijoita ratkaisemaan koko esiin nousevien kysymysten kirjo. Esimerkiksi, tarjoamme IMEX Real Estate -yrityksessä asiakkaillemme täyden valikoiman kiinteistönhoitopalveluita Dubaissa. Olemme kehittäneet erityisiä palvelupaketteja sekä vaihtoehtona vuokrata pitkäaikaista vuokrausta että vuokrata lyhytaikaisesti. Me huolehdimme kaikista esiin nousevista asioista asumisesta varustamiseen kaiken tarvittavan kanssa ja vuokralaisten löytämisestä ja päättyen raporttien laatimiseen ja vuokratuottojen maksamiseen. Omistajalta vaaditaan vain yhteydenottoa ja sopivan sopimuksen tekemistä yrityksen kanssa.
Lisäksi voimme tarjota asiakkaillemme, joilla ei vieläkään ole kiinteistöjä Dubaissa, sijoitusvaihtoehtoja, joissa otetaan huomioon sen myöhempi käyttö. Ostamalla huvilan tai asunnon IMEX Real Estate -palvelun kautta, ostaja voi heti tehdä kanssamme sopimuksen myöhempää hallintaa varten ennalta määritellyillä kannattavuusparametreilla. Esimerkiksi, jos talo ostetaan vain muutaman kuukauden vuodessa käyttämiseen Dubaissa, vuokraamalla jäljellä olevan ajanjakson, saat erittäin hyviä lisätuloja.
Ja kuinka moni maanmiehemme ostaa asuntoa Dubaissa?
Paljon. Venäjänkielinen väestö on yksi ensimmäisistä paikoista Dubain kiinteistöjen ostajien kokonaismäärässä. Suurin osa heistä on pienten ja keskisuurten yritysten omistajia. He muodostavat aktiivisimman ympäristön, he ovat valmiita tutkimaan huolellisesti markkinoita, harkitsemaan tarjouksia, tekemään tietoisia ja harkittuja päätöksiä. Viime vuosina olemme myös nähneet voittoa tavoittelemattoman sektorin ostajien määrän lisääntymisen: suurten valtionyhtiöiden virkamiehet ja työntekijät.
Kotimaamme suosituimmista ilmeisistä syistä ovat arvostetut Dubain rannikkoalueet: Palm Jumeirah, Dubai Marina ja suuri merenrannalla sijaitseva suuri asuntohanke - Jumeirah Beach Residence. Asuminen näillä alueilla ei yleensä aiheuta erityisiä ongelmia ostettaessa, myymällä ja vuokraamalla, mukaan lukien asunnon omistajien asuntojen kausittainen käyttö ja vuokraus loppuaikaan. Näiden alueiden kiinteistöt ovat sijoittajille likvidimpiä ja mukavampia henkilökohtaiseen oleskeluun.
Mitkä ovat mielestänne Dubain asuntomarkkinoiden näkymät?
Useimmat markkinaosapuolet ovat yhtä mieltä siitä, että seuraavien vuosien aikana Dubaissa näemme markkinoiden tasaisen kasvun. Ja tähän on syitä. Dubaissa vuonna 2008 alkaneen kriisin jälkeen ei ole käynnistetty yhtään uutta asuntohanketta.
Dubain kiinteistömarkkinoiden sääntelyviranomaisen (RERA) käyttöön ottamaa uusien hankkeiden rekisteröinnin moratoriota ei ole vielä poistettu. Samaan aikaan Dubai Tilastokeskuksen mukaan emyraattien väkiluku on kasvanut viimeisen kolmen vuoden aikana yli 300 tuhannella asukkaalla, ja kasvuvauhti on vain kasvussa. Tätä helpottaa poliittinen vakaus, korkein turvataso, suotuisa sijoitusympäristö, verojen ja pääomanliikkeiden rajoitusten puuttuminen sekä kriisin seurauksena huomattavasti pienentyneet liiketoiminnan kustannukset (toimistovuokra, henkilöstökulut jne.). Kaikki tämä houkuttelee yrityksiä, mikä puolestaan vaatii henkilöresursseja.
Nyt markkinat imevät kiinteistöjen ylijäämiä, joiden rakentaminen aloitettiin jo ennen kriisiä. Koska kiinteistö on omaisuus, jonka rakentaminen vie huomattavan paljon aikaa (talonrakennussykli kestää keskimäärin 2–3 vuotta), lähitulevaisuuden markkinoilla ilmenee väistämättä pulaa. Siksi voimme luottavaisesti puhua optimistisesta skenaariosta Dubain kiinteistömarkkinoiden tilanteen kehittymiselle.
Tämän vahvistaa myös Dubain osavaltion departementin äskettäin julkaisemat tiedot kiinteistökauppojen määrästä kuluneelta vuodelta. Näiden tietojen mukaan Dubaissa vuonna 2011 rekisteröityjen kiinteistökauppojen kokonaismäärä kasvoi 20% vuoteen 2010 verrattuna ja oli 39 miljardia dollaria.
Eli kaikki on hyvin?
Olen siitä täysin varma. Kiitos keskustelusta. Toivotamme menestystä. Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen hankkimisesta ja hallinnosta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero UAE 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected]
