MISSIO KAIKKI KOLME VUOTTA MAAILMAN RAHOITUSKRIISIN ALOITTAMISEN VUONNA 2008. Tänä aikana maailmassa on tapahtunut merkittäviä muutoksia. Monet ajattelevat, että seisomme uusien shokkien puolella. AMERIKKA EI voi ymmärtää ongelmiaan, Eurooppa pystyy tasapainottamaan erilaisia oletusarvoja, arbaattimaailmassa ajoitettujen käännösten aaltoa. TÄMÄNÄ NYT AIKA, YHDYSVALTAINEN ARABI EMIRAATIIVAISUUDET KATSOvat alueen vakauden saarta. EMIRIIDEN KANSALAISUUS KASVUA, PITKÄN AIKAVÄLINEN SIJOITUSPROJEKTI realisoidaan, TALOUDEN TAKA-ALAN KANNATTAVAT KRIISIN KAIKKI VAIKUTTAVAT. Tietoja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistömarkkinoilla tapahtuvasta tilanteesta, tulevaisuuden tilanteesta ja tulevaisuudennäkymistä puhumme Venäjän Yrittäjyyden neuvoston Dubain ja Pohjois-Emiraattien sijoitus- ja kiinteistöosaston päällikön, IMEX-kiinteistöjen hallintopartnerin Oleg Vadimovitš Lavrikin kanssa.
Oleg Vadimovitš, kerro minulle, mitkä ovat mielestänne Yhdistyneen kuningaskunnan kiinteistömarkkinoiden kriisin alkamisesta kuluneiden kolmen vuoden tärkeimmät tulokset?
Tietenkin vuonna 2008 Lehman Brothersin konkurssilla alkanut globaali finanssikriisi oli vakava testi koko nykymaailman talousjärjestelmälle. Ja Arabiemiirikunnille tämä testi ei läpäissyt kivuttomasti. Perinteisesti vahvan öljyalan vakavasta tuesta huolimatta melkein kaikilla talouden aloilla on tehty merkittäviä korjauksia. Ja tietenkin, kriisistä tuli erityisen vaikea testi suhteellisen nuorille ja nopeasti kasvaville kiinteistömarkkinoille Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa. Kiinteistöjen hintojen lasku oli keskimäärin noin 50% kriisiä edeltäneestä tasosta. Tällaisen vakavan korjauksen seurauksena oli pysähtyminen ja myöhemmin niin sanottujen ”suunnitelman ulkopuolisten” markkinoiden, toisin sanoen projektivaiheessa myytyjen esineiden, todellinen häviäminen. Seurauksena keinottelijat poistuivat markkinoilta, ja markkinat itse suuntautuivat valmiisiin kiinteistöihin ja loppukäyttäjiin.
Ei ole mikään salaisuus, että Emirates-kiinteistömarkkinat kasvoivat useita vuosia ennen kriisiä valtavassa vauhdissa, mikä johtui lähinnä lyhytaikaisten spekulatiivisten sijoitusten tulosta ympäri maailmaa. Ihmiset eivät investoineet saadakseen valmiita kiinteistöjä tulevaa käyttöä varten, vaan myöhempää jälleenmyyntiä varten rakennusvaiheessa tai jopa aikaisemmin. Koska rahoitussuunnitelmiin kuului maksuerien maksaminen hankkeen toteutusjakson aikana, sitä käytettiin taloudellisena vipupeleksi kasvavilla markkinoilla pelaamiseen. Tästä syystä valmiiden kiinteistöjen markkinat eivät kiinnostaneet keinottelijoita vähän. Tämä segmentti houkutteli luonnollisesti pääasiassa loppukäyttäjiä, ts. Niitä, jotka aikoivat käyttää valmiita kiinteistöjä kuluttaja- tai sijoitustarkoituksiin.
Luonnollisesti sen jälkeen kun markkinat alkoivat laskea, keinottelijat jättivät sen. Ja loppukäyttäjät pysyivät. Keinottelulla ylikuumennetut ”suunnitelman ulkopuoliset” markkinat katoavat keinottelijoiden kanssa, ja valmiiden (tai melkein valmiiden) kiinteistöjen markkinat pysyivät ja tulivat esiin. Viimeisen kolmen vuoden aikana markkinat ovat toipuneet shokista, ja sen osallistujat ovat ymmärtäneet uuden todellisuuden ja muuttaneet toimimaan uusissa olosuhteissa.
Onko Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistömarkkinoiden lainsäädännöllinen perusta muuttunut viime aikoina?
Ensinnäkin on todettava, että Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa ei ole vielä yleistä liittovaltion lakia kiinteistöalalla. Jokainen seitsemästä emiirikunnasta sääntelee itsenäisesti kaikkia alueen kiinteistömarkkinoihin liittyviä kysymyksiä. Edistynein tähän suuntaan, perinteisesti, on Dubai.
Välittömästi ennen Dubain kriisin alkamista annettiin tärkeät uudet lait: kiinteistövakuuksien rekisteröinnistä ja sellaisten kohteiden rekisteröinnistä, joita ei ole valmis rakennettu. Lisäksi kolmen viime vuoden aikana voimassa olevaan lainsäädäntökehykseen on tehty useita muutoksia ja muutoksia, jotka koskevat vuokralaisten ja omistajien sekä sijoittajien ja kehittäjien välisiä suhteita. Kaikkien muutosten tarkoituksena on yleensä parantaa markkinoiden lainsäädäntöä, lisätä niiden avoimuutta ja suojata osallistujien etuja.
Liittovaltion tasolla merkittävin kiinteistömarkkinoihin vaikuttava tapahtuma oli muutosten tekeminen oleskeluluvan myöntämismenettelyyn. Toukokuussa 2009, ensimmäistä kertaa Yhdistyneiden arabiemiirikuntien historiassa, ulkomaalaisen asuinkiinteistön omistajan oikeus saada 6 kuukauden viisumi laillistettiin liittovaltion tasolla. Ja tämän vuoden kesäkuun lopussa Yhdistyneiden arabiemiirikuntien hallituksen kokouksessa julkistettiin päätös pidentää ulkomaisille omistajille myönnettyjen viisumien voimassaoloaikaa 6 kuukaudesta 3 vuoteen. Ja vaikka paljon ei vielä ole selvää viisumien myöntämismenettelyssä, tosiasia, että tällainen päätös tehdään korkeimmalla tasolla, on tietysti myönteinen.
Mitkä ovat mielestänne Dubain ja muiden emiraattien kiinteistömarkkinoiden näkymät?
Kuten mikä tahansa omaisuus, kiinteistöjen arvo altistuu suhdannevaihteluille. Kasvuajat väistämättä väistävät hintojen laskua ja päinvastoin. Kiinteistöjen hintojen epävakaus on kuitenkin suhteellisen pieni. Ainakin kiinteistömarkkinoiden hintavaihteluiden taajuutta ja amplitudia ei voida verrata vastaaviin osakemarkkinaindikaattoreihin. Siksi kiinteistöjen hankintaa pidetään yhtenä luotettavimmasta ja varovaisimmasta sijoitusvaihtoehdosta.
Tietysti kriisin seurauksena Emirates-kiinteistömarkkinat kärsivät kovasti. Shokki kuitenkin ohi, ja markkinaosapuolet hyväksyivät uudet ehdot. Markkinat ovat siirtyneet uuteen vaiheeseen - kypsään kasvuun. Dubain osalta voimme nyt vakuuttaa, että laskun pohja on ohitettu, ja nyt suosituimmilla alueilla hinnat ovat nousseet maltillisesti sekä myynnissä että vuokrauksessa. Useimmat markkinaosapuolet ovat yhtä mieltä siitä, että seuraavien vuosien aikana Dubaissa näemme markkinoiden tasaisen kasvun.
Mihin tällainen luottamus perustuu?
Arvioi itse. Kolmen viime vuoden aikana Dubaissa ei ole toteutettu yhtään uutta asuinhanketta. Samanaikaisesti Dubai Tilastokeskuksen mukaan emyraatin väkiluku on kasvanut 300 tuhatta asukasta saman ajanjakson aikana, ja kasvuprosessi jatkuu.
Tätä helpottaa poliittinen vakaus, turvallisuus, suotuisa sijoitusympäristö, verojen puuttuminen ja pääomanliikkeiden rajoitukset sekä kriisin seurauksena huomattavasti pienentyneet liiketoiminnan kustannukset (toimistovuokra, henkilöstökulut jne.). Kaikki tämä houkuttelee yrityksiä, mikä puolestaan vaatii henkilöresursseja.
Nyt markkinat imevät kiinteistöjen ylijäämiä, joiden rakentaminen aloitettiin jo ennen kriisiä. Koska kiinteistö on omaisuus, jonka rakentaminen vie huomattavan paljon aikaa (talonrakennussykli kestää keskimäärin 2–3 vuotta), lähitulevaisuuden markkinoilla ilmenee väistämättä pulaa. Siksi voimme luottavaisesti puhua optimistisesta skenaariosta Dubain kiinteistömarkkinoiden tilanteen kehittymiselle.
Muiden emiraattien osalta Abu Dhabilla on mielestäni erittäin hyvät näkymät, missä suurin osa öljytuloista on kertynyt. Pohjoisten emiraattien osalta on vaikeampaa antaa yksiselitteisiä ennusteita. Esimerkiksi Ajman ja Ras Al-Khaimah kohtasivat kriisin seurauksena vakavia ongelmia, ja niiden ratkaiseminen vaatii ilmeisesti paljon enemmän aikaa kuin Dubai ja Abu Dhabi.
Eli luuletko, että Dubain lähitulevaisuuden houkuttelevimmat kiinteistömarkkinat säilyvät?
Kyllä. Ja tämä johtuu siitä, että Dubailla on suurimmat ja kehittyneimmät kiinteistömarkkinat. Huolimatta Abu Dhabi -projektien mahdollisesta houkuttelevuudesta tulevaisuudessa, vain Dubai voi tällä hetkellä tarjota laajan valikoiman valmiita kiinteistöjä, joiden tila on "freehold", jolloin ulkomaalaiset voivat omistaa kiinteistöjä. Tähän lisätään kehittynein kaikista seitsemästä emiraattien infrastruktuurista, suotuisin sijoitusympäristö ja tulevaisuudennäkymät.
Mistä Dubain kiinteistömarkkinoiden segmentistä pidät tällä hetkellä houkuttelevimpana?
Markkinahinnat ovat nyt houkuttelevia kaikilla segmenteillä. Ja jos puhumme kiinteistöjen hankkimisesta henkilökohtaiseen kulutukseen (esimerkiksi omaan asuinpaikkaasi tai oman yrityksen toimipisteeseen), voit turvallisesti suositella nykyisen tilanteen käyttöä ja sopivan kiinteistön ostamista halvalla. Jos pidämme kiinteistöjen hankkimista sijoituksena, suosittelen asumisen valitsemista suosituilla alueilla.
Tosiasia on, että Dubai on kävijöiden kaupunki. Yli 90% metropolin kahdesta miljoonasta asukasta on ulkomailla asuvia. Kaikkien täytyy elää, työskennellä, rentoutua jossain. Siksi vuokrausmarkkinat ovat erittäin kehittyneet. Asuminen suosituissa projekteissa on erittäin suosittua, ja vuokratuotot Dubaissa ovat kaksi-kolme kertaa suuremmat kuin kehittyneillä markkinoilla. Lisäksi tulo- ja kiinteistöverot puuttuvat. Kaikki tämä tekee sijoituksista asuinkiinteistöihin erittäin houkuttelevia.
Toimistojen osalta lähitulevaisuudessa valmistuu ja markkinoille tulee suuri määrä toimistotilaa, joiden rakentaminen aloitettiin jo ennen kriisiä. Siksi arvon kasvun ja tuotettujen vuokratuottojen määrän kannalta toimistokiinteistöihin tehtävät investoinnit lähivuosina näyttävät mielestäni vähemmän houkuttelevilta kuin esimerkiksi asuntoinvestoinnit.
Mitä suosituksia voisit antaa lukijoillemme miettimässä kiinteistöjen ostamista Emiraateissa?
Minulta on vain yksi suositus - ostaa. Markkinat ovat nyt vakiintuneet, markkinoiden elpymisessä ja kasvussa on ollut selkeä suuntaus, mutta hinnat eivät ole vielä onnistuneet nousemaan merkittävästi. Joten jos joku ajatteli kiinteistön ostamista Dubaista, nyt on aika.
Kiitos keskustelusta. Toivotamme menestystä.
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen ostamisesta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected]
