Jatkamme Dubain kiinteistöjen hankintaa koskevia artikkelisarjoja. Ei ole mikään salaisuus, että tavallisella ostajalla ei ole helppoa navigoida menettelytapoihin. Lisäksi liikkeeseenlaskuhinnan hinta on melko korkea, ja mahdollisten riskien kaupan toteutuksen aikana tulisi olla minimaalinen. Tänään tarkastelemme askel askeleelta menettelyä kiinteistöjen ostamiselle Dubaissa ja yritämme kattaa kaikki tärkeät näkökohdat mahdollisimman yksityiskohtaisesti. 
Kotimaamme kansalaistemme, jotka päättävät ostaa kiinteistöjä Arabiemiirikunnissa, tulisi pitää mielessä, että Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa ei ole vielä yleistä liittovaltion lakia kiinteistöalalla. Jokainen seitsemästä emiirikunnasta sääntelee itsenäisesti kaikkia alueen kiinteistömarkkinoihin liittyviä kysymyksiä. Edistynein tähän suuntaan, perinteisesti, on Dubai.
Dubailla on kiinteistöalan kehittynein ja avoin lainsäädäntökehys. Dubain emiraatin lakien mukaan ulkomaalaisten maiden kansalaisilla, jotka eivät ole Arab Persianlahden yhteistyöneuvoston (GCC) jäseniä, on oikeus suoraan hankkia Dubaissa kiinteistöjä kokonaan omistuksessa (”freehold”) erityisesti tarkoitetuilla alueilla, ns. Freehold-alueilla.
Tällaisten vyöhykkeiden luettelo vahvistetaan Dubain hallitsijan asetuksella nro 3 2006. Niihin kuuluu melkein koko "uuden Dubain" alue, mukaan lukien suositut alueet, kuten Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Dubai Downtown ja muut.
Dubain maaosasto rekisteröi oikeudet kiinteistöihin erityisrekisterissä, ja omistajille annetaan rekisteröintitodistus (ns. Otsikkoasiakirja). Kiinteistökauppojen rekisteröinti tapahtuu, kun otetaan yhteyttä ostajan ja myyjän maaosastoon, ja heti ostajalle annetaan hankitun kiinteistön omistajuutta osoittava rekisteröintitodistus. Tämä "välittömän" rekisteröinnin menettely yksinkertaistaa maksimaalisesti kiinteistöjen osto- ja myyntiprosessia ja minimoi mahdolliset riskit sekä myyjän että ostajan kannalta.
Vaatimusten noudattamista valvoo Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Erityisesti se vastaa kiinteistöhankkeiden rekisteröinnistä sekä kehittäjien, kiinteistövälitystoimistojen ja itse edustajien pakollisesta rekisteröinnistä.
RERA: n toiminnalla pyritään ensisijaisesti suojaamaan ostajien ja myyjien oikeuksia ja etuja, ja sen tarkoituksena on minimoida edustajien petoksia. Kiinteistövälitystoimistojen ja niiden edustajien rekisteröinnin tarkistaminen on erittäin helppoa. Voit tehdä tämän vain siirtymällä RERA: n viralliselle verkkosivustolle osoitteessa www.rpdubai.com.
Yleisesti ottaen kiinteistöjen ostomenettely Dubaissa on useimmissa tapauksissa seuraava:
1. Ostaja valitsee kiinteistön, jonka hän haluaa ostaa
Helpoin ja tehokkain tapa on ottaa yhteyttä johonkin Dubain markkinoilla toimivasta kiinteistövälitystoimistosta. Tosiasia on, että ilman edustajien osallistumista Dubaissa, kuten tosiasiassa muuallakin maailmassa, melkein mikään kiinteistökauppa ei ole valmis. Se on kiinteistövälitystoimistoissa useimmiten asiakkaat, jotka haluavat vuokrata, vuokrata, ostaa tai myydä kiinteistöjä. Markkinoilla työskentelemällä edustajilla, kuten kukaan muu, ei ole tietoa siitä, ketä, mitä ja kuinka paljon he haluavat vuokrata, vuokrata, myydä tai ostaa. Useimmissa tapauksissa kiinteistönvälitystoimisto toimii myyjään ja ostajaan liittyvässä kaupassa kolmantena osapuolena takaamalla molempien etuja. On kuitenkin pidettävä mielessä, että kaikki ammattimaiset markkinaosapuolet eivät ole asianmukaisesti rekisteröityjä ja toimivat laillisesti.
Ensinnäkin kaikilla Dubaissa toimivilla kiinteistövälitystoimistoilla on Dubain maaosaston puheenjohtajan vuonna 2006 antaman määräyksen nro 85 mukaisesti lupa tällaiseen toimintaan ja ne on rekisteröitävä Dubain kiinteistömarkkinoiden sääntelyviranomaisen (RERA) erityiseen rekisteriin. Koska Yhdistyneiden arabiemiirikuntien yritysyksiköillä ei ole yleistä oikeuskelpoisuutta, sallittu toiminnan tyyppi on ilmoitettava selvästi luvassa.
Esimerkiksi myyntiin, ostoon tai vuokralle sovittamiseen tällaiset toiminnot on ilmoitettava nimenomaisesti lisenssissä. Samanaikaisesti kaikkien yrityksen edustajien on suoritettava asianmukainen koulutus ja saatava henkilökohtainen välityskortti, jolla on yksilöivä numero.
2. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat myyntisopimuksen, joka heijastaa kaupan kaikkia parametreja
Yleensä kiinteistöjen myyntisopimuksen on täytettävä seuraavat perusvaatimukset:
Olla vankilassa
Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöjen osto- ja myyntisopimuksia ei tarvitse vahvistaa notaarisesti, yksinkertainen kirjallinen lomake riittää. Huolimatta siitä, että Yhdistyneiden arabiemiirikuntien virallinen kieli on arabia, englanninkieliset sopimukset tunnustetaan yleisesti ja hyväksytään ilman käännöstä. Poikkeuksena ovat syyttäjänvirasto, poliisi ja tuomioistuimet, joissa käännös arabian kielelle on pakollinen vaatimus.
Jotta kiinteistöjen myyntisopimukseen sisältyisivät kaupan tärkeimmät ehdot, on ilmoitettava:
- myyntikohde
- hankitun kiinteistön arvo,
- transaktioon liittyvät lisämaksut (edustajien palkkiot, maksut rakennuttajalle, rekisteröintimaksut maaosastolla, myyjälle etukäteen maksettujen ylläpitokustannusten korvaaminen jne.),
- ajanjakso, jonka kuluessa myyntitapahtuma on saatettava päätökseen, toimitusten tekoaika ja -menettely,
- osapuolten vastuu, jos sopimusehtoja ei noudateta.
On syytä huomata, että useimmissa tapauksissa ulkopuolisten lakimiesten osallistumista kiinteistöjen myyntisopimuksen valmisteluun ei vaadita. Pääsääntöisesti kauppaa toteuttavat kiinteistövälitystoimiston pätevät työntekijät pystyvät melko pystymään laatimaan tällaisen sopimuksen yrityksen toiminnassa hyväksyttyjen ja käytettyjen vakiolomakkeiden perusteella.
3. Kun ostosopimus tehdään, ostaja tekee talletuksen (yleensä 10% hankitun kiinteistön arvosta)
Yleensä kiinteistövälitystoimisto hyväksyy talletuksen ostajalta ja pitää sitä siihen saakka, kunnes lopulliset maksut ja kaupan rekisteröinti tapahtuvat maaosastolla. Tämä takaa ostajalle talletuksen palautuksen, jos kauppaa ei tapahdu myyjän syyn vuoksi. Ja myyjä puolestaan voi luottaa vakuuden maksamiseen korvauksena, jos kauppaa ei tapahdu ostajan syystä.
Dubain kiinteistömarkkinat ovat monikansalliset. Ostajat, myyjät, vuokranantajat ja vuokralaiset ovat yleensä ulkomaalaisia. Mistä he voivat etsiä toisiaan, jos jotain menee pieleen? Siksi kiinteistövälitystoimisto, jolla on kotipaikka Dubaissa, on vakava kaupan takaaja. Lisäksi tärkeä tekijä on vaatimus lainsäädännöstä, jonka mukaan paikalliset asukkaat - Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kansalaiset - omistavat 100% tällaisen yrityksen.
4. Myyjä laatii kehittäjältä luvan kiinteistönsä myyntiin (No Objection Certificate, NOC), joka tarvitaan kaupan rekisteröimiseksi Dubain maaosastolla.
Kehittäjän lupa (No Objection Certificate, NOC) on itse asiassa todistus myyjän velan puuttumisesta kehittäjälle. Tällaisen kiinteistöjen myyntiluvan rekisteröinti voi kestää 1 päivästä 2–3 viikkoon, kehittäjästä riippuen. Tällaisen luvan kustannukset ovat jälleen kerran kehittäjän politiikasta riippuen 500-5000 UAE-dirhamia (suunnilleen 137 - 1370 dollaria).
5. Myynnin luvan saamisen jälkeen myyjä ja ostaja rekisteröivät kiinteistön uuden omistajan nimelle maaosastolla.
Yleensä rekisteröinnin yhteydessä myös kaupat selvitetään.Dubain maaosasto ylläpitää kiinteistörekisteriä sähköisessä muodossa. Kiinteistön omistusoikeuden siirto rekisteröidään, kun ostaja ja myyjä ottavat yhteyttä, ja ostaja saa heti rekisteröintitodistuksen (”Omistuskirja”), joka todistaa hänen omistavansa hankitun kiinteistön.
Jos kiinteistöä ei ole vielä annettu käyttöön, sen rekisteröinti maaosastolla tapahtuu väliaikaisessa rekisterissä. Tässä tapauksessa ostaja ei saa rekisteröintitodistusta, vaan ns. alkuperäinen myyntisopimus (alkuperäinen myyntisopimus). Kohteen käyttöönoton yhteydessä ensisijainen myyntisopimus on perusta, jonka perusteella omistaja saa rekisteröintitodistuksen.
Kiinteistöjen omistusoikeuden siirron rekisteröimiskustannukset maaosastolla ovat yleensä 2% myyntihinnasta plus pieni kiinteä maksu (noin 100 dollaria) todistuksen myöntämisestä.
Rekisteröityäksesi maaosastolla sinun on toimitettava seuraavat asiakirjat:
- ostajan ja myyjän alkuperäiset passit,
- alkuperäinen todistus kiinteistöjen rekisteröinnistä myyjän nimissä,
- Kiinteistöjen myyntiluvan alkuperäiskappaleet kehittäjältä (NOC),
- jäljennös myyntisopimuksesta.
Jos sinulla ei ole mahdollisuutta tai halua olla henkilökohtaisesti läsnä maaosastossa oikeuksien siirron rekisteröinnin yhteydessä, voit siirtää valtuutuksesi rekisteröimään nimesi kiinteistöjä muille henkilöille antamalla notaarin valtakirjan. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi Dubain tuomioistuinten notaarissa. Valtakirjan notaarin vahvistamisesta aiheutuvat kustannukset ovat 60 UAE dirhamia (noin 16 dollaria) plus 150 dirhamia (noin 41 dollaria). Valtakirjan kirjoittamisessa on palveluita englanniksi ja arabiaksi.
Kun kiinteistöoikeuksien siirto rekisteröidään, myyjän ja ostajan väliset lopulliset sovinnat tapahtuvat osto- ja myyntitapahtuman yhteydessä. Tavallisesti maksut suoritetaan siirtämällä ostajalta myyjälle ennalta valmistetut pankkisekit tarvittaville summille (ns. Manager's Checks - analoginen pankkitili). Usein tällaisia tarkastuksia laatii kauppaa toteuttava kiinteistövälitystoimisto. Luonnollisesti ennen tätä viraston on saatava kaikki varat ostajalta. Käteismaksuja löytyy joskus, mutta ne eivät ole yleisiä, koska tähän liittyy suuria haittoja. 
Heti ennen rekisteröintitodistuksen antamista ostajalle valtionrekisteröijä pyytää ostajaa ja myyjää tekemään sovittelut ja allekirjoittamaan paperin, jossa ilmoitetaan, että myyjällä ei ole kiinteistöjen maksamista koskevia vaatimuksia.
Jotta tapahtuman valmistumisprosessi sujuisi, ostajan on valmisteltava kaikki tarkastukset etukäteen ja sovittava niissä ilmoitetut nimet ja määrät myyjän kanssa. Jos kaupan toteuttaa kiinteistövälitystoimisto, se yleensä hoitaa maksujen koordinoinnin ja koordinoinnin.
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen ostamisesta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, ilmainen numero UAE 800-IMEX -sovelluksessa (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected].
