Bin Haidar -juristien ja lakimiesten perustaja ja toimitusjohtaja, asianajaja Isa Bin Hyder antaa tänään selvennyksiä Dubain vuokranantajien ja vuokralaisten välisiä suhteita koskeviin lakeihin.
Hänen korkeutensa Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Dubain hallitsijana, antoi lain nro 26 vuonna 2007 säännellä vuokralaisten ja vuokranantajien välisiä suhteita Dubaissa.
Edellä mainittu laki annettiin Yhdistyneiden arabiemiirikuntien hallituksen antaman vuokrasopimusta ja siviilitapahtumia koskevan vuoden 1985 liittovaltion lain nro 5 artiklojen ja sen muutosten perusteella; ja liittovaltion todistustapaus nro 10, 1992; ja asetus nro 2, 1993, erityisestä lakikomitean perustamisesta kiinteistönomistajien ja vuokralaisten välisten riitojen ratkaisemiseksi; ja laki nro 16, 2007, joka koskee kiinteistömarkkinoiden sääntely-organisaation perustamista; kaikki nämä artiklat on korvattu 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 ja 36 artiklalla vuoden 2008 lain nro 33 mukaisesti. Tämän lain 1 §: ssä säädetään, että lakia kutsutaan nimellä "laki nro 26, 2007, joka koskee kiinteistöjen vuokralaisten ja vuokralaisten välisiä suhteita Dubain osavaltiossa".
2 artikla (korvattu) määrittelee jäljempänä käytettyjen sanojen ja ilmaisujen merkityksen ja määrää, että sanaa "Emiraatti" on käytettävä suppeasti ja vain merkityksessä "Dubain emiraatti", toisin sanoen laki saa hallinnoida vain emyraatissa sijaitsevaa kiinteistöä. Dubaissa. Ja sana ”komitea” tarkoittaa juridista komiteaa, joka käsittelee vuokranantajan ja vuokralaisena pidettyjen vuokranantajien ja vuokralaisten välisten riitojen ratkaisemista. Samanaikaisesti 3 §: ssä (muutettuna) määritetään tämän lain lakien oikeudellisen pätevyyden laajuus, jota sovelletaan Emiraatissa vuokrattuihin tontteihin ja kiinteistöihin, lukuun ottamatta yksityishenkilöiden - "yksityishenkilöiden" tai "elinten" - "virallisten virastojen" perustamia kiinteistöyksiköitä. yritykset "omien työntekijöidensä uudelleensijoittamista varten.
4 artiklan (muutettu) A kohdassa selvennetään, että vuokranantajan ja vuokralaisen välinen suhde on rakennettava vuokrasopimuksen mukaisesti, joka sisältää kuvaus vuokratusta kiinteistöstä, vuokrasopimuksen tarkoituksesta, vuokrasopimuksen pätevyydestä ja kustannuksista, maksutavasta, omistajan nimestä, jos jos viimeksi mainittu ei ole vuokranantaja ja hän on nimennyt erikoistuneen yrityksen suorittamaan vuokraustoimintaa omissa nimissään. Tämän artiklan B kohdan mukaan kaikki sopimukset ja niihin mahdollisesti tehtävät lisäykset on rekisteröitävä kiinteistömarkkinoiden sääntelyjärjestössä, ja 5 artiklassa säädetään tarpeesta määrittää vuokra-aika. Jos tästä ajanjaksosta ei ole sovittu etukäteen tai jos vuokrasopimuksen keston määrittäminen on vaikeaa, vuokrasopimus on rajoitettava vuokran maksamiseen varattuun ajanjaksoon. Samanaikaisesti 6 artiklaan sisältyy käsite keskinäisen ehdotuksen uusimisesta, jossa määrätään, että ”jos vuokra-aika on jo päättynyt ja vuokralainen asuu kiinteistössä ilman vuokranantajan vastalauseita, tällaisen sopimuksen olisi katsottava ulotettavan samalle "ja samalle tai vuodelle riippuen siitä, mikä ajanjakso on lyhyempi."
Toisaalta 7 §: llä varoitetaan molempia sopimuksen osapuolia yksipuolisesti irtisanomasta vuokrasopimus ja kielletään sopimuksen yksipuolinen irtisanominen sen voimassaoloaikana, koska tällaisen purkamisen on tapahduttava osapuolten yhteisellä sopimuksella ja tämän lain määräysten mukaisesti.
Vaikka 8 §: ssä säädetään alivuokralaisista, tapauksissa, joissa laki tai vuokranantaja antaa päävuokralaiselle mahdollisuuden vuokrata kiinteistön alavuokraus pääomistajalle, kaikkiin tällaisiin suhteisiin sovelletaan samoja ehtoja kuin päävuokraukseen.
Näin ollen vuokralaisella ei ole oikeutta viipyä vuokratussa kiinteistöyksikössä vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, ellei vuokranantaja nimenomaisesti suostu jatkamaan tätä vuokrasopimusta.
9 artiklan A kohdassa määrätään, että molemmat osapuolet velvoitetaan määrittämään vuokrasopimuksesta aiheutuvat kustannukset. Jos tämä ehto laiminlyödään tai sitä oli vaikea todistaa, vuokrahinta olisi määritettävä muiden vastaavien kiinteistöyksiköiden hintojen perusteella, ja osapuolen, joka määrittää tämän arvon tämän artiklan B kohdan mukaisesti, tulisi olla edellä mainittu komitea. , koska kriteerit vuokrakustannusten määräaikaiselle korotukselle, joka vastaa inflaatiokertointa ja Emiraatin taloudellista tilannetta, tai muut komitean tarpeellisiksi katsomat tekijät otetaan huomioon. Tältä osin komitean olisi myös osallistuttava vuokrakustannusten korottamista koskevien perusteiden laatimiseen, joiden olisi oltava yleisen taloudellisen tilanteen mukaisia tämän lain 10 §: n mukaisesti. Samanaikaisesti 11 artiklassa säädetään vuokralaisen oikeuksista vuokraamassaan kiinteistössä, kuten parkkipaikka, uima-altaat ja niin edelleen, tarjoamien etujen suhteen. Ja 12 artiklassa kuvataan menetelmä ja aika vuokrakustannusten määrittämiseksi. Jos sopimusta ei ole tehty, maksu on suoritettava neljään yhtä suureen osaan vuoden aikana. 13 artiklassa (muutettu) annetaan molemmille osapuolille mahdollisuus muuttaa sopimusehtoja tai korottaa / alentaa vuokrakustannuksia. Jos sopimusta ei ole, komitea vahvistaa käyvän arvon. Tässä tilanteessa osapuolen, joka haluaa tehdä muutoksen tai korjauksen, on ilmoitettava siitä toiselle osapuolelle vähintään 90 päivää etukäteen, jollei toisin sovita, 14 artiklan mukaisesti. Lisäksi 15 artiklassa säädetään, että vuokranantajan on luovuttaa käyttökelpoisessa kunnossa oleva kiinteistöyksikkö, jollei ole tehty ennakkosopimuksia sen toimittamisesta vuokralaiselle ilman lopullista viimeistelyä niin, että vuokralainen tekee sen itse. Lisäksi 16 artiklassa säädetään, että vuokranantajan on suoritettava määräajoin suunnitellut ja kosmeettiset korjaukset muuttamatta kiinteistön vuokrausehtoja tai rikkomatta mistä tahansa syystä vuokralaisen käyttämien ehtojen ehtoja, jotka hänelle on vuokrattu (17 artikla).
Toisaalta vuokranantajan on annettava suostumus vuokralaiselle, jotta tämä voi edustaa itseään virallisissa elimissä saaneen luvat koriste- tai korjaustyöhön varmistaen, että nämä työt eivät vahingoita kiinteistön rakenteita. Samanaikaisesti 19 artikla velvoittaa vuokralaisen maksamaan vuokran ajoissa ja antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ottaa vuokralaiselta käteissuorituksen vakuutena kiinteistöjen korjaustyöt sopimuksen voimassaolon päättyessä (20 artikla). Lisäksi 21 artiklassa määrätään, että vuokralainen on velvollinen palauttamaan vuokratun omaisuuden samassa tilassa, jossa se alun perin sai, lukuun ottamatta luonnollisia fyysisiä poistoja, samalla kun se maksaa kaikki vaadittavat maksut ja tullit 22 artiklan mukaisesti.
Samanaikaisesti 23 artikla varoittaa vuokralaista kaikista parannuksista, jotka hän on todennut poistuttuaan vuokrattavista tiloista, elleivät molemmat osapuolet ole sopineet toisin. Lisäksi 24 artiklassa varoitetaan vuokralaista siirtymään tai vuokraamaan vuokrattuja tiloja jollekin, jollei vuokranantajalta ole saatu kirjallista lupaa. Toisaalta 25 artiklassa määritellään tapaukset, joissa vuokralaisella on oltava oikeus poistua vuokratusta kiinteistöstä ennen vuokrasopimuksen voimassaolon päättymistä, esimerkiksi kyvyttömyys maksaa vuokrasopimusta varoituksen saamisen jälkeen tai vuokrattujen tilojen vuokralle antaminen kiinteistön omistajan tietämättä tai vuokrattujen tilojen käyttö laittomiin tarkoituksiin tai sen käyttöä tavalla, joka loukkaa yleistä järjestystä ja sosiaalista etiikkaa, tai jos vuokralainen jättää vuokrasopimuksen Tämä tila on tarkoitettu liiketoimintaa varten, asettumatta siihen tai jos vuokrattu kiinteistö on tuhoutumisen läheisessä tilassa, tai jos vuokralainen ei noudata laissa säädettyjä ehtoja tai jos Emiraatin arkkitehtoninen kehitys vaatii vuokrakohteen tuhoamista.
Kaikkia edellä mainittuja koskevia varoituksia tulee lähettää notaarin tai kirjatun postin kautta. Lisäksi omistaja voi myös vaatia kiinteistöyksikön vapauttamista vuokrasopimuksen päätyttyä, jos sitä tarvitaan rakennuksen purkamiseen tai jälleenrakentamiseen tai jos vuokrattavat tilat on korjattava tai jos vuokranantaja haluaa käyttää vuokrattavaa kiinteistöä tai luovuttaa sen jollekin heidän lähisukulaisiaan. Vuokranantaja on tällöin velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselle syistä, jotka pakottavat hänet vapauttamaan tilat vähintään 12 kuukautta ennen suunniteltua lähtöä vuokrattavista tiloista, samalla tavalla kuin edellä.
Jos mainittu komitea antoi vuokralle antajalle oikeuden korjata vuokrattu omaisuus, jota hän aikoo käyttää omaan tai välittömän perheen tarpeisiin, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrata tätä kiinteistöä kolmannelle osapuolelle, ja se voi tehdä tämän vain kahden vuoden jakson päättyminen, jos kyseessä on asunto, ja kolmen vuoden ajanjakso, jos kiinteistöä käytetään muihin tarkoituksiin, korjausten vahvistamisen hetkestä lukien, jollei valtuutettu komitea toisin päätä. Edellä mainittujen tapausten lisäksi vuokralainen voi hakea komitealta päätöstä aiheutuneiden tappioiden korvauksen maksamisesta.
Toisaalta 27 artiklassa säädetään, että vuokrasopimusta ei voida lopettaa vuokranantajan tai vuokralaisen kuoleman vuoksi, ja vuokrasopimuksen on jatkettava edunsaajien kanssa. Jos vuokralaisen seuraajat vaativat vuokrasopimuksen irtisanomista, sopimus voidaan irtisanoa kolmekymmentä päivää sen jälkeen, kun heiltä on toimitettu kirjallinen ilmoitus, joka lähetetään vuokranantajalle tai sopimuksen päättyessä, riippuen siitä, mikä päivämäärä on lähempänä.
Lain 28 §: ssä säädetään, että vuokralaiselle ei saa aiheutua vahinkoa siirrettäessä omaisuutta toiselle omistajalle, edellyttäen että vuokrasopimukset on sovittava aikaisemman omistajan kanssa, joka myi kiinteistön toiselle omistajalle.
Samanaikaisesti 29 artikla (muutettu) antaa vuokralleottajalle oikeuden palata samaan asuntoyksikköön, jos vuokranantaja on tehnyt vuokra-asunnossa merkittävän korjauksen ja täydellisen jälleenrakennuksen tai tavanomaisen korjauksen uuden vuokrahinnan vahvistamisen jälkeen. Siksi vuokralaisella on oltava etuoikeus vuokrata sama kiinteistö edellyttäen, että hän vahvistaa haluavansa vuokrata tämä kiinteistö 30 päivän kuluessa siitä, kun vuokranantaja on vastaanottanut ilmoituksen kyseisestä kiinteistöstä.
Lisäksi 30 artikla suojaa vuokralaista peruuttamasta vuokrasopimusta, jos vuokranantaja on vahvistanut päävuokralaisen tekemän sopimuksen. Ja 31 artikla velvoittaa vuokralaisen määrittämään vuokran kustannukset, vaikka vuokranantaja olisi aloittanut oikeudenkäynnin kiinteistön vapauttamiseksi koko vaateen ajan, kunnes tuomioistuimen määräys annetaan.
32 artiklan mukaan molemmat osapuolet voivat sopia välimiesmenettelystä ja valtuuttavat asianomaisen komitean tekemään kaikki sisäiset päätökset, jotka koskevat molempien osapuolten oikeuksien palauttamista, kunnes lopullinen päätös tehdään välimiesmenettelyllä. Lisäksi 33 artiklassa annetaan toimivaltaiselle komitealle valtuudet nimittää välimiehiä jommankumman osapuolen pyynnöstä, koska heidän lukumäärän on oltava yhtä suuri tai sitä täydentävä etukäteen sovitulla määrällä. Lisäksi 34 artiklassa kielletään vuokranantajaa katkaisemasta kiinteistöjen apulaitteita tai rajoittamasta vuokralaisten pääsyä niihin. Tässä tapauksessa vuokralainen voi tehdä valituksen poliisille tai asiaankuuluvalle komitealle, kun taas 35 artiklassa määrätään, kuinka tämän komitean välityksellä toteutetaan kiinteistöjen vapauttamista koskevia päätöksiä. Komitean on toimitettava hakemus Dubain lainvalvontaviranomaisille sen päätösten vahvistamiseksi ja täytäntöönpanemiseksi.
Itse asiassa tämä täydennetty laki selvensi monia Dubain vuokraussuhteisiin liittyviä kantoja ja sisälsi täysin tapoja perustaa vuokrasuhde vuokranantajan ja vuokralaisen välille sekä menetelmät vuokrahintojen, osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien määrittämiseksi. Ja huolimatta siitä, että laissa määrätään, että "sopimusta pidetään sopimuksen tekeneiden osapuolten välisenä yhteytenä", tällä lailla puututaan kunkin osapuolen oikeuksien suojaamiseen siten, että toinen osapuoli ei käytä sitä hyväkseen.
Tämän seurauksena kiinteistön omistaja ei voi osoittaa ylimielisyyttään omaisuuteensa ja lopettaa vuokrasopimus yksipuolisesti, muuttaa vuokra-aikaa ja sen arvoa sekä myös häätää vuokralainen milloin tahansa hänelle sopivana ajankohtana. Siksi tämä muutettu laki annettiin vuokrasuhteiden vakauttamiseksi ja kaikkien oikeuden osapuolten pakottamiseksi luomalla kaikille edellä ilmoitetut puolueettomat säännöt, joiden tarkoituksena on säännellä vuokrasuhteita niin, että kaikki osapuolet voivat elää rauhassa ja turvallisuudessa, ja missä kukin puolueilla, minulla olisi oikeus onnelliseen oleskeluun tässä emiraatissa, joka kukoistaa hallitsijansa - Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoumin, joka antoi tämän lain ja sen muutosten, viisaassa ohjauksessa. Toivomme, että vastaavat lait ilmestyvät kaikkiin muihin Yhdistyneiden arabiemiirikuntien liittovaltioihin, jotta kaikki ihmiset voivat nauttia oleskelustaan tässä vieraanvaraisessa ja turvallisessa maassa.
