Dubaissa, joka on kokenut rakennusbuumi viimeisen kuuden vuoden aikana, kiinteistöjen hinnat ovat laskeneet 4 prosenttiin. Gulf News -lehden mukaan Burj Dubain ("Dubai Tower") ja ihmisen aiheuttaman Palm Jumeirahin saaren alueella sijaitsevien arvostetuimpien hankkeiden kiinteistöjen hinnat laskivat 20–40%.
Kysymyksillämme kriisistä, kiinteistöjen hintojen laskusta ja sijoittajien suojaamisen keinoista kääntyi asianajaja Ahmed Kashwanin, Kashawani lakiasiaintoimiston toimitusjohtaja, ja Angelika Shcheglovan, kiinteistöyhtiön Dacha Real Estate -yrityksen johtajan, puoleen.
Vaikuttaa siltä, että monet paikallisten kiinteistömarkkinoiden sijoittajat etsivät tietä umpikujaan. Mikä syy tähän - talouden yleiseen taantumaan tai johonkin muuhun?
Monet Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistösijoittajat ovat erittäin vaikeassa tilanteessa. Kriisi ja inflaatio ovat johtaneet muutokseen monien taloudellisessa tilanteessa. Kiinteistöjen rakentamisen kohtuuttomat viivästykset ja toisinaan niiden täydellinen peruuttaminen heikentävät jatkuvasti luottamusta Dubain markkinoihin, jotka eivät niin kauan sitten vaikuttaneet järkyttämättömiltä ja ehdottoman luotettavilta.
Siksi Dubaissa toimivien sijoittajien ensisijainen halu maksaa sijoitetut varat takaisin kokonaan on täysin ymmärrettävää. Valitettavasti tämä ei ole aina mahdollista, mutta on olemassa joukko vaihtoehtoisia ratkaisuja, jotka auttavat pääsemään pois tilanteesta vähiten tappiolla.
Mitä vaihtoehtoja tarjotaan sijoittajille?
Vaihtoehtoja ei ole niin paljon kuin haluaisimme, mutta niitä on silti olemassa. Otetaan esimerkiksi ne, jotka investoivat useisiin keskeneräisiin rakennuksiin yhdeltä kehittäjältä, jossa jokaiselle kohteelle maksettiin vain osittain. Sellaisia sijoittajia voidaan kehottaa vähentämään kohteiden määrää laskemalla uudelleen talletetut varat uudelleen ja maksamalla ne siten kokonaan tai melkein kokonaan tasolle, jolle lisämaksuja ei vaadita pitkän ajanjakson aikana.
Voit myös neuvoa vähentämään esineen kustannuksia. Loppujen lopuksi monet ostivat kiinteistöjä hinnoilla, jotka ovat tänään kaukana todellisuudesta. Esimerkiksi kustannukset neliöjalkaa kohden joissain hankkeissa olivat 5000 dirhamia, ja niiden rakentaminen ei ole vielä alkanut. Ja jos vertaamme menneisyyttä nykypäivän hintoihin, joka on 1000 dirhamia neliöjalkaa kohti, on erittäin vaikea perustella keskeneräisen tai aloittamattoman hankkeen maksujen jatkamista hinnalla, joka on viisi kertaa korkeampi kuin nykyiset markkinahinnat.
Voit myös neuvoa sijoittajia, yrittää linkittää maksut rakennusvaiheisiin, ei kalenteripäiviin, tai lykätä niitä, kunnes projekti on tosiasiallisesti valmis.
Eivätkö monet kehittäjät spekuloivina ymmärtäneet, että markkinat romahtaisivat ennemmin tai myöhemmin?
Tietenkin he ymmärsivät. Mutta kuten tiedät, kuka ei ota riskejä ... Ja sijoittajat ottivat riskejä, mutta kukaan ei peruuttanut markkinoiden lakeja. Tämä ei kuitenkaan missään nimessä tarkoita, että sijoittajien oikeuksia ei pitäisi suojata. Monet antoivat liikaa ja, kuten nyt näemme, täysin epäoikeudenmukaisesti luottaneet markkinoihin, koska he olivat onnekkaita, ja markkinat antoivat heille pitkään ansaita suuria rahaa. Älä syytä heitä, puhumattakaan rangaista heitä.
Etkö usko, että tärkein "isku" putosi kehittäjille? Lisäksi ne eivät aina ole syyllisiä rakennusviiveisiin? Onko reilua pakottaa kehittäjiä tarkistamaan sijoittajien sopimat sopimusehdot?
Sopimus on osapuolten vapaaehtoinen sopimus, jolla määritetään, muutetaan tai päätetään heidän oikeutensa ja velvollisuutensa. Tämän vuoksi kysymys yhden osapuolen aikomuksesta irtisanoa sopimuksesta johtuvat velvoitteensa on tutkittava ja laillinen. Emme voi vain kiinnittää huomioasi tosiasiaan, että suurin osa sopimuksista on hyvin yksipuolisia - ne on kirjoitettu kehittäjien eduksi, eivätkä millään tavoin suojaa sijoittajien etuja. Monissa tapauksissa sijoittajat eivät ole tähän päivään mennessä edes saaneet tällaisia myyntisopimuksia, ja maksut suoritettiin vain kiinteistövarauslomakkeiden perusteella. Joissakin tapauksissa asiakkaillamme ei ole edes varauslomakkeita, vaan vain kopioita suullisten sopimusten perusteella tehdyistä sekeistä tai pankkisiirroista. Vain ammattimaisen asianajajan oikea-aikainen apu auttaa sinua ymmärtämään kaikki sopimuksen yksityiskohdat, jotta oikeuksiasi voidaan suojata tehokkaimmin ja noudattaa velvollisuuksiasi rikkomatta toisen osapuolen oikeuksia ja ottaen huomioon kaikki vivahteet.
Kuinka oikeudellisesti pätevät ovat osto- ja myyntisopimukset, vaikka useimmissa tapauksissa ne loukkaavat sijoittajien oikeuksia?
Periaatteessa sopimukset laadittiin erittäin pätevästi laillisesti, mikä oli harhaan johtava joukko sijoittajia. Siksi puhumme aina tarpeesta etsiä molempia osapuolia hyödyttäviä ratkaisuja, neuvotella kehittäjän kanssa ja vain ääritapauksissa ottaa yhteyttä tuomioistuimiin. Oikeudenkäynnin suorittaminen ja lisäksi asian voittaminen tuomioistuimessa on pitkä ja stressaava prosessi. Ja ennen kuin aloitat oikeussuhteen, sinun on varmistettava, että vastaajalla on jotain vastattavaa vastaanottaessasi oikeudellista päätöstäsi.
Sulkutilille piti voida tallentaa ja palauttaa sijoittajien varat, eikö niin?
Olet täysin oikeassa. Yksi tärkeimmistä Dubain hallituksen askeleista ulkomaisten sijoitusten suojelemiseksi ja Dubain kiinteistömarkkinoiden luotettavuuden lisäämiseksi oli vuonna 2007 annettu laki nro 8 ”Escrow-tilit”. Laissa säädetään, että kaikki kiinteistöjen myynnistä rahavirrat, jotka ovat syntyneet suunnitelman ulkopuolella (suunnittelun ja rakentamisen aloittaminen), hyvitetään erityistilille ja käytetään tulevaisuudessa vain kyseisen rakennuksen rahoittamiseen. Jos rakennusehtoja rikotaan, Dubain kiinteistömarkkinavalvontaviranomaisella (RERA) on oikeus jäädyttää takuutilillä olevat varat, ja jos kehittäjä menee konkurssiin tai projekti peruutetaan, sijoittajat saavat korvauksen. Siten RERA toimii välimiehenä ratkaistaessa ostajan ja kehittäjän väliset riidat. Käytännössä tilanne on kuitenkin erilainen.
Eli järjestelmä ei vieläkään ole riittävän tehokas inspiroimaan sijoittajia jälleen luottavasti?
Emme voi puhua järjestelmän tehottomasta toiminnasta. Voimme vain todeta tosiasian, että valitettavasti mitään järjestelmää ei ole vakuutettu häikäilemättömille kehittäjille. Tällä hetkellä kehitetään useita uusia laskuja, joiden hyväksyminen auttaa Dubaita palauttamaan sijoittajien luottamuksen ja voittamaan kriisin riittävästi.
Kuinka ratkaisette riidat tänään?
Periaatteessa neuvottelemalla kehittäjien kanssa sekä asiakkaiden puolesta että yhdessä heidän kanssaan. Päätehtävämme on saada aikaan molemminpuolisesti hyödyllisiä sopimuksia osapuolten välillä noudattaen samalla kaikkia tarvittavia muodollisuuksia. Jos neuvottelut eivät johda toivottuun tulokseen, meillä ei ole muuta vaihtoehtoa kuin mennä oikeuteen.
Jos hanke jäädytetään, onko kehittäjän velvollisuus korvata sijoittajalle investoinnit kokonaan?
Vastaus tähän kysymykseen esitetään selvästi ja selvästi vuoden 2009 lain N: o 9 pykälän D 11 kohdassa: "Jos esineen rakentaminen keskeytetään syistä, jotka eivät ole rakennuttajan valvonnassa, rakennuttajalla on oikeus irtisanoa sopimus vähentämällä 30 prosenttia sijoittajan maksamasta määrästä". .
Määräaikaviiveitä esiintyy kaikilla kiinteistömarkkinoilla. Mutta mitä pidetään hyväksyttävänä?
Vuoden 2007 lain nro 8 17 §: ssä säädetään, että jos kiinteistön rakentamista ei ole aloitettu kuuden kuukauden kuluessa kiinteistön myyntiluvan myöntämispäivästä ”suunnitelman ulkopuolella” ilman pätevää tai hyväksyttävää syytä, rakennuttaja poistetaan virallisesta rekisteristä, jolla on oikeus suorittaa aktiviteetteja.
Voiko kukaan hallita tätä?
Kuten jo mainittiin, seurannasta vastaa RERA, Dubain kiinteistömarkkinavalvontaviranomainen, jonka päätehtävänä on päivittää oikea-aikaisesti tietokanta uusien esineiden rekisteröinnistä, meneillään olevista rakennusvaiheista, sekä toimittaa tietoja keskeytetyistä tai "jäädytetyistä" kohteista.
Eikö tällaista käytäntöä ole - maksatko tietyt sakot, kun peruutat esineen rakennuksen?
Siirrytään jälleen kerran edellä mainittuun lakiin nro 9, jossa ehdottomasti määrätään seuraavat seuraamukset:
- Jos projekti rakennetaan vähintään 80 prosenttia, Kehittäjällä on oikeus pidättää kokonaan sijoittajan jo maksama summa ja vaatia jäljellä olevan sopimuksen palauttamista.
- Jos projekti on rakennettu vähintään 60%, Kehittäjällä on oikeus irtisanoa sopimus ja pidättää 40% kohteen kokonaiskustannuksista.
- Jos hankkeen rakentaminen ei ole saavuttanut 60%, kehittäjällä on sopimuksen päättyessä oikeus pidättää 25% kokonaiskustannuksista.
Seuraamukset määrätään vain sijoittajille, samoin kuin koko laki.
Mitä oikeudellisessa mielessä on tehtävä sijoittajien luottamuksen palauttamiseksi?
Dubain talous on suuresti riippuvainen kaupasta, investoinneista ja turismista. Viimeaikainen rahapolitiikka on kuitenkin antanut vakavan iskun valtion taloudelliselle kehitykselle. Asiantuntijoiden mukaan Dubain talouden kehitysmalli on erittäin riippuvainen ulkomaisesta pääomasta ja laajoista kansainvälisistä hankkeista. Hallituksen on kehitettävä ohjelma talouden vauhdittamiseksi lähitulevaisuudessa, muuten on vaikea saada takaisin sijoittajien luottamus lyhyellä aikavälillä.
Pääsääntöisesti kukaan ei ajattele, että ensinnäkin sinun on pystyttävä liikkumaan myyntitapahtumia säätelevissä laeissa ja suojaamaan oikeuksiasi. Aikainen vetoomus kiinteistömarkkinoilla vakiintuneille ammattilaisille auttaa saamaan täydellisen tiedon projekteista ja hinnoista sekä tarvittavan juridisen tuen, joka epäilemättä auttaa nopeuttamaan prosessia merkittävästi, säästämään aikaa ja rahaa, säästämään hermoja.
Kashwani lakiasiaintoimisto ja Dacha Real Estate ovat aina palveluksessasi.
Palvelumme valikoima:
- Valmiiden asuntojen ja huviloiden osto ja myynti;
- Toimistojen ja muiden kuin tuotantotilojen osto ja myynti;
- Investointien suunnittelu ja toteutus kriisin hintojen laskussa;
- Ennen ja huoltopalvelua (asiakirjapaketin valmistelu kiinteistön myyntiin);
- Asuintilojen ja muiden kuin asuintalojen vuokraus;
- Lakimiesten konsultointi kiinteistöasioissa;
- Yritysten ja offshore-yhtiöiden rekisteröinti;
- Kaikenlaiset juridiset neuvot.
