Tällaisille ostajille paras vaihtoehto sijoittamiseen Dubain kiinteistöön voi olla hotellihuoneen tai huolletun hotellihuoneiston omistajuuden ostaminen. Mikä se on ja mitkä ovat kiinteistöjen valinnan ja ostamisen ominaisuudet hotellikomplekseissa, päätimme kysyä IMEX Real Estaten toimitusjohtajalta Arthur Kobozevilta.
Arthur, kerro minulle, mitä ostaja saa ostaessaan kiinteistöjä hotellissa tai hotellin huoltamissa huoneistoissa?
Ostajalta tulee tässä tapauksessa paitsi avaimet käteen -tehtävä myös kuuluisien suunnittelijoiden huoneiden suunnittelu, huonekalut, elektroniset ja kodinkoneet sekä sisustusesineet. Hotellin yritysoperaattori ottaa kaiken vastuun vieraiden ylläpidosta, korjaamisesta, asianmukaisesta suunnittelusta ja ylläpidosta hotellistandardien mukaisesti. Huoneita ja huoneistoja tarjotaan pääsääntöisesti 4-5 * -luokan hotelliketjuihin.
Mitä etuja hotellihuoneiston ostamisella on verrattuna esimerkiksi asunnon ostamiseen tavallisessa asuinkompleksissa?
Tällaisen sijoituksen edut ovat ilmeiset. Hotellihuoneistojen omistajat saavat kiinteistöissään paitsi kiinteistöyksikön, jolla on “design” sisustus, huonekalut ja korkealaatuiset laitteet. Ehkä tärkeintä on, että tällaisen kiinteistön ostajalla on oikeus käyttää kaikkia hotellin palveluita - huonepalvelu, siivous- ja concierge-palvelut, kylpyläkeskukset ja kuntosalit, baarit ja ravintolat. Kiinteistön hankkimisen jälkeen ostajalla on lisäksi oikeus hakea Yhdistyneiden arabiemiirikuntien oleskeluviisumia itselleen ja perheensä jäsenille.
Eli sijoittaja hankkii osittain hotellin kiinteistöstä?
Ei oikeasti niin. Hotelli-operaattorin täydessä valvonnassa olevan omaisuuden ja kiinteistön, jota vain hotelli palvelee, mutta jota se ei hallinnoi, välillä on ero.
Ja mikä ero on?
Tosiasia on, että kun sijoittaja ostaa hotellihuoneen tai huoneistoja hotellin johdolla, niin hän allekirjoittaa samanaikaisesti myyntisopimuksella (tai vaihtoehtoisesti itse ostosopimuksessa) kiinteistön (tässä tapauksessa hotellihuoneen) luovutussopimuksen. hotellioperaattorin johdolle. Tämä sopimus heijastaa kiinteistöjen käyttöä koskevia standardeja, niiden arvoa sekä menettelyä tulojen saamiseksi ja jakamiseksi kiinteistöjen käytöstä. Toisin sanoen operaattoriyhtiö ottaa kiinteistöjen ylläpidon lisäksi hoitaakseen myös hallinnan tulon tuottamiseksi. Omistajan asumisolosuhteet ostetussa asunnossa määritellään erikseen, nimittäin ajanjakso, jolloin tällainen majoitus on mahdollista, varausmenettely, sovitun ajanjakson ylittävät elinkustannukset ja niin edelleen.
Jos puhumme asunnoista, joita vain ylläpitää operaattori, silloin talonomistaja luovuttaa omaisuutensa. Hän voi asua itse asunnoissa tai vuokrata ne joko itsenäisesti tai rahastoyhtiön avulla. Mutta kuten hotellihuoneen kohdalla, kiinteistön omistaja on velvollinen maksamaan asuntojensa ylläpidosta operaattoriyhtiön normien mukaisesti.
Ketkä ovat mielestänne ensisijaisesti kiinnostuneita hotelliasuntojen hankkimisesta?
Haluan erottaa kaksi pääasiallista kohderyhmää hotellihuoneistojen ostajista. Ensimmäiseen ryhmään kuuluvat sijoittajat, jotka haluaisivat käyttää kiinteistöjä mukavaan asumiseensa (tai sukulaistensa, ystäviensä ja tuttaviensa oleskeluun) lyhyeksi ajaksi vuodessa, esimerkiksi lomien tai lomien aikana. Samanaikaisesti sijoittaja vapautetaan tarpeesta huolehtia jatkuvasti kiinteistöjen ylläpidosta ja aiheutua ylimääräisiä käyttökustannuksia, vaan päinvastoin, hän voi luottaa saavansa voittoa siitä. Tämän ryhmän valinta on hotellihuone tai hotellihuoneiston ylläpitäjä.
Toiseen ryhmään kuulun asiakkaita, jotka haluavat saada kaiken irti ja ovat valmiita vastaamaan lisäkustannuksista. Vaikka tässä tapauksessa heidän hyötynsä on ilmeinen: tosiasiassa he asuvat viiden tähden hotellissa, mutta maksavat samalla vain pienen osan "huoneen" kustannuksista ja heillä on joustavuus käyttää omaisuuttaan. Tarvittaessa he voivat The Address, Burj Dubain keskusta siirtää asuntonsa operaattoriyhtiön johdolle tuoton tuottamiseksi tai myydä sen sijoituksen palauttamiseksi. Tähän luokkaan kuuluvat valitut hotelliasunnot.
Tavalla tai toisella, mutta jokaiselle sijoittajalle on tärkeää, että hänen kiinteistönsä houkuttelee maksimaalisesti. Kuinka asiat sujuvat hotelliteollisuudessa, heijastuvatko kriisin seuraukset siinä?
Deloitte-tutkimuksen viimeisimpien tietojen mukaan vuonna 2008 Dubai on toisella ja kolmannella sijalla maailmanluokassa keskimäärin yhden hotellihuoneen tulojen ja keskimääräisen huoneen hinnan perusteella. Huoneen keskimääräiset kustannukset Dubain hotelleissa vuonna 2008 olivat 300 dollaria päivässä ja keskimääräiset tulot huoneesta olivat 237 dollaria. Vain Moskova on Dubain edellä, mikä ei ole yllättävää, kun otetaan huomioon, että Venäjän pääkaupunki on maailman johtava kiinteistöjen hintojen ja elinkustannuksilla.
Samaan aikaan Lähi-idän alueen hotelleihin kohdistui vähiten globaalin talouskriisin seurauksia: vuoden 2008 jälkipuoliskolla huoneen keskitulot nousivat 14,5 prosenttia.
On tietysti kohtuutonta uskoa, että Dubain hotelliliiketoiminta kasvaa tänä vuonna samassa tahdissa, mutta muihin maihin verrattuna tällä emiraatilla on kaikki mahdollisuudet pysyä johdossa. Viimeisimmät helmikuun 2009 luvut muuten vahvistavat tämän. Dubain hotellien yleinen käyttöaste on hiukan laskenut, mutta kaiken kaikkiaan se pysyy erittäin korkealla tasolla, lähestyen 80 prosenttia, ja Dubain rantahotellit olivat 95% täynnä helmikuussa.
Kuinka monta hotellihuoneistojen tarjousta on tällä hetkellä markkinoilla?
Dubain markkinoilla on paljon tarjouksia hotelliasunnoista. Sinun tulisi kuitenkin lähestyä valintaa erittäin huolellisesti. Koska hankit kiinteistön lisäksi myös joukon oikeuksia ja velvollisuuksia, jotka liittyvät sen käyttöön, asiaankuuluvat asiakirjat on tutkittava erityisen huolellisesti. Lisäksi sinun tulisi arvioida itse hotellihankkeen näkymät, joissa harkitset mahdollisuutta hankkia huoneistoja. Ja tietysti, kun ostat kiinteistöä, sinun on perehdyttävä kaikkiin mahdollisiin vaihtoehtoihin voidaksesi tehdä tarpeitasi parhaiten vastaavan valinnan.
Esimerkiksi, jos olet liikemies ja vierailet Dubaissa pääasiassa liiketoimintaa varten, sinun kannattaa ehkä kiinnittää huomiota asuntoihin uusissa hotellikomplekseissa kaupungin bisnesalueilla. Yksi viimeisimmistä tällaisista hankkeista on The Address, Burj Dubain keskusta, joka avattiin viime lokakuussa ja jota hallinnoi hotellioperaattori Emaar Hospitality Group. Tällä tyylikkäällä 63-kerroksisella rakennuksella on strateginen sijainti Dubain keskustan sydämessä, lähellä maailman korkeinta rakennusta - Burj Dubaia. Huoneistojen hinnat alkavat täällä 950 tuhannella dollarilla.
Jos etsit paikka rentoutua meren rannalla, sinun tulisi kiinnittää huomiota hotelliprojekteihin "palmu" -saarella The Palm Jumeirahissa. Esimerkiksi Grandeur Residences -hotellin ylellisiä huoltotyyppejä voi ostaa noin 6400 dollaria neliömetriltä. Pessimistisimpien arvioiden mukaan nettotulot vuodessa, kun siirretään huoneistoja hotellille, ovat 5 8% kokonaisinvestoinnista. Samanaikaisesti haluan korostaa jälleen kerran, että omistaja vapautetaan kaikista vaivoista ja kiinteistöjen ylläpidon ja hallinnoinnin kustannuksista, ja hän voi vapaasti valita, asuuko hän omissa huoneistoissaan vai vuokraako heitä tasaisen tulon saamiseksi.
No, toinen tyypillinen vaihtoehto on, kun hotelliasuntojen hankintaa pidetään ensisijaisesti sijoituksena ja vasta sitten - mahdollisuutena saada asunto. Täällä voit suositella kiinnittämään huomiota suurten kansainvälisten hotelliketjujen hankkeisiin. Esimerkiksi on mahdollista ostaa sveitsiläisen Movenpick-ketjun hallinnoima hotellihuone oleskellaksesi siellä 30 päivää vuodessa ilmaiseksi tai mihin tahansa saman ketjun hotelliin ympäri maailmaa merkittävin alennuksin. Lisäksi operaattoriyhtiö takaa omistajalle kolmen ensimmäisen vuoden aikana vuotuisen nettotulon, joka on 6,7% sijoitettujen sijoitusten määrästä. Tämän numeron hinta on 175 tuhatta dollaria.
Siirrymme eteenpäin käytännön suosituksiin aiheesta, miten lähestyä sijoituskohteen valintaa?
Tärkein suositus on yrittää nähdä kaikki omin silmin. Ja tätä varten me IMEX Real Estate -yrityksessä järjestämme asiakkaille ilmaisia tutustumisretkiä Dubaihin. Tarjoamme asiakkaillemme päivittäin yksilöllisen rikkaan ohjelman, vierailut kaikkiin kiinnostaviin hankkeisiin. Kiertueen aikana asiakkaamme voivat nähdä ja vertailla itseään paitsi myytäviä yksittäisiä esineitä, myös uuden kaupunkikehityksen kaikkia pääprojekteja, jotta etsimissuunta voidaan tietoisesti määrittää. Asiakkaan mukana olevat konsulttimme näyttävät, kertovat ja vastaavat kaikkiin kysymyksiisi reaaliajassa. Palvelun tarkoituksena on tarjota asiakkaille kaikkein täydellisin kuva Dubain kiinteistömarkkinoista, ja sitä vaativat ennen kaikkea ne, jotka ajattelevat ensin kiinteistöjen ostamista Emiraateista.
Kattavatko tarjouksesi vain Dubai-hankkeet?
Tietenkin, mielenkiintoisia hotellihuoneiden ja huoneistojen tarjouksia ei ole vain Dubaissa. Ja vaikka Dubain kiinteistömarkkinat ovat suurimmat ja dynaamisimmat, voimme tarjota mielenkiintoisia vaihtoehtoja Abu Dhabissa ja pohjoisissa emiraateissa, jos asiakkaalla on halu. Tarkemmat tiedot IMEX Real Estate -tarjouksista sekä mahdollisuus tehdä pyyntö asiantuntijoillemme on verkkosivustollamme www.imexre.com
Kiitos keskustelusta. Toivotamme menestystä.
