Kysymys: Mitä tulee kiinteistöjen ostajien tehdä globaalin finanssikriisin tilanteessa, jos myyjä on kadonnut, toimisto on suljettu eikä puhelimet vastaa?
Vastaus: Jokainen Yhdistyneiden arabiemiirikuntien asukas, siis sinä ja minä, olemme suoraan tai epäsuorasti yhteydessä Dubain kiinteistömarkkinoihin. Talouskriisi, joka vaikuttaa kaikissa maailman maissa tavalla tai toisella, vaikuttaa jokaiseen ihmiseen. On myönnettävä, että kansainvälinen finanssikriisi, joka sisälsi ostajille suunnattuja lainoja koskevia rajoituksia ja korotti lainojen korkoja, pakotti monet kehittäjät jäädyttämään projektinsa loputtomiin. Tytäryrityslaki nro 8 vuonna 2007 velvoitti organisaatiot avaamaan takaus- tai luottotilit hankkeilleen tarjoamalla siten ostajalle ymmärrettävämpiä tietoja kehittäjän laadusta ja sen luotettavuudesta. Nykyään kaikkien uusien organisaatioiden on noudatettava tätä lakia. Jotkut kiinteistölähteet kuitenkin ilmoittavat, että vuoden 2008 lopussa uutta lakia nro 8 sovelletaan kaikkiin Dubaissa toimiviin kiinteistökehittäjiin. Kiinteistöjen valvontatoimisto (RERA) ja uusi laki nro 8 antavat Dubain kiinteistöjen ostajille, jotka ovat menneisyydessä menettäneet sijoituksen rakennusviiveiden takia, olonsa varmemmaksi. RERA (Real Estate Control Authority) varoittaa tiukasti kiinteistövälittäjiä tarpeesta kiinnittää huomiota seuraaviin tekijöihin:
- Kiinteistökehittäjän on oltava RERA: n rekisteröimä ja hänellä on oltava rekisteröintinumero
- Kehittäjälle maksettavat käteissuoritukset on hyvitettävä RERAn valtuuttamassa pankissa avatulle esc-tilille (luottotili). Kiinteistövälittäjällä on oltava erityinen todistus leimalla ja rekisteröintinumero RERA.
Lisäksi ensimmäinen asia, joka kiinteistön ostajan on tarkistettava, onko rakennuttaja rekisteröity Dubai Land Departmentiin. Vain maaosasto voi taata ostajan oikeuksien suojan, ja vasta sitten ostaja voi allekirjoittaa yhteisymmärryspöytäkirjan tai sopimuksen rakennuttajan kanssa. Ainoa toimenpide, jonka ostaja voi toteuttaa, on valituksen (vaatimuksen) tekeminen. Sitten seuraa hänen oikeudenkäyntiään siviilioikeudessa, joka voidaan sitten liittää valitukseen ylemmälle viranomaiselle. Ostaja voi tehdä valituksen RERA: lle ja muille asiaankuuluville viranomaisille, kuten poliisille ja tuomioistuimelle. Eli yllä olevassa tilanteessa, jos kehittäjä on kadonnut ja hänen toimistonsa on suljettu, sinun on otettava yhteyttä paikalliseen poliisin tutkintaosastoon ja tehtävä valitus kehittäjää vastaan.
Kysymys: Ilmoittakaa valtion laitoksille, minne sinun tulee tehdä kiinteistöjä koskevia vaatimuksia?
Vastaus: RERA on Dubain pääelin, joka vastaa kiinteistösektorin laillistamisesta. Jos erimielisyyttä tulee kehittäjän kanssa, ostajan on ensin otettava yhteyttä RERAan, ja johto tutkii vaatimuksen ja sen olemuksen sekä vahvistaa ostajan allekirjoittaman sopimuksen.
Tämän jälkeen RERA nostaa asian kiinteistötuomioistuimessa, joka on pääosin siviilioikeus. Viivästymisistä johtuvista maksuhäiriöistä johtuvat riidat kuuluvat suurimpaan uuteen Dubai Real Estate Courtin saamiin korvausluokkiin. Tämä tuomioistuin voi hyväksyä asian käsittelyä varten, jos molemmat osapuolet ovat menneet oikeuteen ja rekisteröineet yhteyshenkilönsä ja osoitteensa. Dubain tuomioistuinten on hyväksyttävä kiinteistötuomioistuimessa istuvien asiantuntijoiden ja vannon, että he käsittelevät asioita puolueettomasti ja oikeudenmukaisesti.
Kysymys: Voinko palauttaa kiinteistöistä maksetun rahan?
Vastaus: Se riippuu molempien osapuolten allekirjoittamista sopimusehdoista ja sopimuksessa määrätyistä molemminpuolisista velvoitteista. Sopimuksissa yleensä ilmoitetaan lainsäädäntö, johon ne kuuluvat. Jos tämä johtuu sopimuksesta ja jos kehittäjä on rikkonut sen artikkeleita, ostajalla on oikeus ryhtyä toimenpiteisiin oikeuksiensa suojelemiseksi tuomioistuimessa tai muussa vaihtoehtoisessa muodossa yrittää löytää ratkaisu kiistanalaiseen tilanteeseen. Ostajan tulee olla tietoinen sopimuksen tärkeimmistä määräyksistä ja suojata oikeuksiaan tehokkaimmalla tavalla todistaaksesi, että kehittäjät eivät rakenneet lupaamaansa tai tekivät sen väärään aikaan. Yleensä myyntisopimuksessa on erityislausekkeita, joissa määrätään viivästymisistä johtuen syistä rakennusajan noudattamatta jättämiseen, jotka liittyvät suoraan kehittäjään tai ovat siitä riippumattomia. Nämä määräykset selittävät yleensä missä vaiheessa ostaja voi irtisanoa sopimuksen yksipuolisesti ja mikä on hänelle maksettavien maksujen ja korvausten määrä. Sijoittajien tulisi kiinnittää erityistä huomiota sopimuksen artikloihin, joissa määrätään kiinteistön käyttöönottopäivämääristä ja mistä syistä rakennuttaja voi muuttaa näitä ehtoja. Jotta sopimus olisi todella laillinen oikeudellinen asiakirja, sopimusvelvoitteet on korvattava suhteellisella tavalla. Suhteellinen tyytyväisyys on osapuolten saamaa voittoa tai tappiota, joka motivoi osapuolia täyttämään sopimusvelvoitteensa. Tämä riippuu jälleen ostajan valitusta käsittelevän tuomioistuimen päätöksestä.
Kysymys: Kuka voi taata suunniteltujen hankkeiden rakentamisen jatkumisen?
Vastaus: Dubaissa suunnitelman ulkopuolisen omaisuuden ostajien suorittamat maksut suojataan erityisillä hallinnoimilla luottotileillä, ns. Esc-tileillä, luottotilit-lain nro 8 mukaisesti. Tämä laki on pakollinen kaikille yrityksille tai henkilöille, jotka saavat maksuja kiinteistö, jonka rakentamista ei ole vielä saatu päätökseen. Kehittäjien, jotka käynnistävät uusia asuin- tai kaupallisia monikerroksisia rakennuksia ja yhteisöjä, tulee ottaa yhteyttä Dubain maaosastoon avataksesi takuutili. Ostajien tai finanssilaitosten kiinteistöyksiköistä maksamat rahat hyvitetään erityiselle tilille, joka avataan jokaiselle tietylle uudelle rakennukselle valtuutetussa pankissa. Lain mukaan kehittäjien on nimitettävä takuutilille johtaja, joka valvoo tilillä olevien varojen käyttöä. Kehittäjän tulisi ensinnäkin saada laitoksella työskentelevältä konsulttilta todistus, joka yleensä ilmoittaa, mikä rakennusvaihe on jo saatettu päätökseen. Takuutilin hoitajan on ilmoitettava maaosastolle summat, jotka on annettu rakennusurakoitsijalle. Jopa projektin päättymisen jälkeen kehittäjällä ei ole pääsyä tilillä oleviin summiin. Maaosasto jäädyttää 10% hankkeen kustannuksista takuutilillä vuodeksi rakentamisen päättymisen jälkeen, kunnes kaikki kiinteistöyksiköt on rekisteröity ostajien nimiin ja viimeiset omistukseen oikeuttavat asiakirjat on annettu.
Jos mitään lain vaatimuksia ei noudateta, rakennuttajalle voidaan määrätä sakkoja vähintään 200 tuhatta AED. Lisäksi markkinoiden keinottelun tason vähentämiseksi RERA antoi 1.1.2009 asetuksen, jossa kehittäjät ja pankit velvoitetaan olemaan veloittamatta ostajia ja sijoittajia yli 20% kiinteistöjen arvosta ennen rakentamisen alkamista. "Rakenteilla olevien kiinteistöjen osalta kehittäjien, jotka ovat keränneet ostajilta yli 20% kiinteistön sopimusarvosta, pitäisi välittömästi lopettaa lisämaksujen periminen, kunnes takuutileille kerätyt summat alkavat saavuttaa rakentajia." RERA on myös julkaissut lakiin nro 13 liittyvät sääntelymenettelyt, joilla perustettiin väliaikainen kiinteistörekisteri kaikille suunniteltuille kiinteistöille, jotka on rekisteröitävä laitoksella. Maavirasto voi siten taata, että kaikki suunnitellut kiinteistökohteet kuuluvat edellä mainittuihin vaatimuksiin, joita kehittäjien on ehdottomasti noudatettava.
