Rustarin kiinteistökonsultointi
Oletko koskaan ajatellut, että kun henkilö ostaa asunnon luotolla, lopulta hän maksaa siitä puoliksi kaksi kertaa. Yksi ajatus tästä masentaa tulevia lainanottajia, koska kaikki eivät ole valmiita ostamaan asuntoa "kaksinkertaisella" hinnalla. Ja vakuutukset, kuten "sijoitat tulevaisuuteesi", lohduttavat vähän rahaa, riippumatta siitä, kovin pahoillani. Ja turhaan, koska voit matemaattisesti todistaa, että aika on todella kalliimpaa kuin rahaa, ja pitkäaikaista lainaa ottava lainanottaja hyötyy todennäköisesti.
Tämän päivän todellisuus on jatkuvasti muuttuva asioiden ja tavaroiden (myös neliömetrien) hinnat. Kiinteistöjen hinnat ovat yleensä korkeammat kuin olivat - inflaation vuoksi. Raha heikkenee vähitellen, ja asiat päinvastoin kasvavat. Jos neliöhinta olisi pysynyt samana vuosien ajan, lainanottajaa olisi todella lohduttanut vain se, että vaikka hän oli maksanut asunnosta liikaa, hän sijoitti nämä rahat perheeseensä ja lapsiinsa. Inflaation ansiosta tämä ei ole kuitenkaan ainoa lohdutus. Nousevat neliömetrihinnat "syövät" vähitellen ylimaksun. Markkinoilla voi tietenkin olla taantumia ja pysähtyneitä, mutta Dubain kiinteistömarkkinat eivät selvästikään uhkaa tätä - ja pitkällä tähtäimellä - 10-20 vuoden ajan - neliömetrit ovat edelleen huomattavasti kalliimpia kuin nyt.
Jos markkinat kasvavat vähitellen, lainan ylimääräinen maksu 1,5 - 2 kertaa on päällekkäistä sen tosiasian kanssa, että itse asunto nousee tänä aikana hintaan useita kertoja. Mutta miksi tämä kasvu riippuu? Markkinoiden kasvuvauhti on kriittinen, jonka yläpuolella asuntojen hinnankorotukset ylittävät lainaylitysmaksut ja alle sen eivät. Eli jos markkinat kasvavat keskimäärin tätä arvoa nopeammin, lainanottaja hyötyy velaksi ostetun asunnon kustannusten noususta. Jotta markkinat voisivat täysin korvata lainojen maksamisen, riittää vähimmäiskasvu - keskimäärin 3-5% vuodessa. Tämä on paljon alhaisempi kuin nykyinen inflaatioaste. Jos markkinoiden kasvuvauhti on 10-20% vuodessa, lainanottajan hyöty on ilmeinen.
Esimerkki nro 1.
Tavallinen laina
Otetaan asuntolainan vakioparametrit: kausi - 10 vuotta, erä - 30% asumisen kustannuksista ja korko - 12%. Laskelmamme osoittavat, että näiden lainaparametrien avulla riittää, että markkinat kasvavat keskimäärin 3,6% vuodessa. Silloin summa, jolla asunto nousee hintaan 10 vuodessa, on yhtä suuri kuin ylimääräinen maksu. Jos markkinahinnat kasvavat näiden 10 vuoden aikana keskimäärin nopeammin kuin 3,6% vuodessa, asunnon kustannusten nousu korvaa lainan ylimääräisen maksamisen. Oletetaan, että otimme 300 000 dollarin asunnon luotolla. Silloin 10 vuoden ylimääräinen maksu on noin 127 tuhatta dollaria. Mutta vuosien kuluessa asunnon, jonka markkinoiden kasvu on 3,6%, kustannukset nousevat noin 427 tuhanteen dollariin.
Esimerkki 2
Ennakkomaksu nolla
Jätämme samat parametrit (10 vuoden toimikausi, korko - 12% vuodessa), vain käsiraha on nolla. Äskettäin suosittu pankkituote. Vastaavasti asunnon ylimaksun “sulkemiseksi” markkinoiden pitäisi kasvaa jonkin verran nopeammin - 4,8 prosenttia vuodessa.
Riippuvuus on ymmärrettävää: mitä enemmän ihminen vie, sitä enemmän hän maksaa yli. Mitä alhaisempi käsiraha, sitä suuremman pitäisi olla markkinoiden kasvun. Mitä asunnollemme tapahtuu 300 tuhannella dollarilla? Tässä tapauksessa 10 vuoden lainan ylimääräinen maksu on noin 180 tuhatta dollaria. Mutta asunto, jonka markkinoiden kasvuvauhti on 4,8% vuodessa, maksaa noin 480 tuhatta dollaria.
Esimerkki 3
Oletetaan, että otamme lainan, jonka käsiraha on 30%, 12% vuodessa, mutta 30 vuodeksi. Osoittautuu, että nyt markkinoiden pitäisi kasvaa hitaammin - vain 2,8% vuodessa voidakseen "syödä" ylimaksun 30 vuoden ajan. Joten mitä pidempi on, sitä kalliimpi huoneisto on kalliimpi. Tässä tilanteessa yli 30 vuoden aikana ylimaksu on jopa enemmän kuin asunnon alkuperäiset kustannukset. Eli 300 000 dollarin asunnon ylimääräinen maksu on 380 tuhatta dollaria. Mutta 30 vuoden asunto, jonka markkinoiden kasvuvauhti on 2,8% vuodessa, maksaa jo 680 tuhatta dollaria.
Lainan kolmannen parametrin - koron - käyttäytymisestä ei vaadita erillistä selitystä. On selvää, että mitä suurempi prosenttiosuus, sitä korkeampi markkinoiden kasvuvauhti.
Joten tärkeimmät suositukset asunnon ostamiseksi luotolla RustaR Real Estate -konsultteilta:
- Mitä pienempi lainan käsiraha, sitä nopeammin markkinoiden on kasvussa ylimääräisen korvauksen korvaamiseksi ja päinvastoin. Eli mitä enemmän lainaat rahaa, sitä riippuvaisempi markkinoista.
- Mitä pidempi ajanjakso lainanottajalle ottaa lainan, sitä suurempi voitto on. Tämä on korkokoron voima - maksat lainan takaisin yhtä suurena osuutena, ja markkinahinnat kasvavat räjähdysmäisesti.
- Mitä korkeampi lainakorko, sitä nopeammin markkinoiden on kasvaa ylimääräisen korvauksen kompensoimiseksi. Toisin sanoen korkeat lainakorot antavat voittoa markkinoiden korkealla kasvulla: jos markkinat pysyvät paikallaan, lainaaminen korkeilla korkoilla on kannattamatonta.
Yllätys talletukset tai miksi Bill Gates osti talon luotolla
Oletko koskaan miettinyt, miksi lännessä ihmiset ostavat asuntoa aina luotolla, jopa rahalla? Sekä miljonääreistä että entisistä presidentteistä tulee lainanottajia. Siksi he ovat miljonäärejä: he osaavat laskea rahaa. Vaikka henkilöllä olisi rahaa, hänelle on kannattavampaa sijoittaa se yritystoimintaan, liiketoimintaan tai osakkeisiin. Laita lopulta vain pankkiin talletus. Ja asunnon ostaminen ei ole omalla rahalla, vaan pankkitilillä. Jopa talletuksessa siitä ajasta, jona lainanottaja maksaa lainan, hän "putoaa" yli kaksi kertaa, verrattuna lainan maksamiseen annettuun määrään.
Tässä on konkreettinen esimerkki. Oletetaan, että ostamme asunnon 300 tuhannella dollarilla. Laina-arvot: laina-aika - 10 vuotta, käsiraha - nolla, lainan korko - 12%. Yli 10 vuoden aikana asunnon "ylimääräinen maksu" on noin 180 tuhatta dollaria, eli noin 60 prosenttia asumisen alkuperäisistä kustannuksista. Mutta otimme lainan pankista. Ja he panivat omat 300 tuhatta dollaria talletukseen 8% vuodessa. Kymmenen vuoden kuluttua tämä määrä nousee 647 tuhanteen dollariin, toisin sanoen yli 2 kertaa. On kuitenkin pidettävä mielessä, että alkuvaiheessa talletus on jäljessä lainamaksuista, ja jossain kauden puolivälissä se alkaa ohittaa ne. Yleensä henkilö vertailee sijoitusvuotta ensimmäisenä vuonna ja on pettynyt, mutta jostain syystä harvat ajattelevat mahdollisuutta. Ja tulevaisuudessa talletustilillä kasvava summa takaa ohittaa asuntolainan maksut, jotka maksetaan tasaerinä koko ajanjakson ajan.
Lainanottajalla ei ole mitään menetettävää.
Mikä edellä mainituista voimme päätellä? Osoittautuu, että melkein missä tahansa markkinatilanteessa globaalin finanssi- tai poliittisen kriisin lisäksi kodin ostaminen luotolla on kannattavaa liiketoimintaa, vaikka sinulla olisi rahaa asunnon ostamiseksi. Matematiikan lisäksi psykologia on kuitenkin yhtä tärkeä elämässä. Jos sinulla on epämukavaksi elää luotolla, sijoittaminen rahoitusinstrumentteihin - kaikki yllä oleva ei ole sinulle. Jos olet valmis liittymään finanssikulttuuriin - muista, että asuntolainoilla et todennäköisesti menetä mitään.
