Helen Mathieu
Lakimies ja notaari (Kanada).
Kanadan ja Quebecin asianajajaliiton jäsen.
Ennennäkemätön väestönkasvu Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa vierailevien työntekijöiden, kasvavan turistimäärän eksponentiaalisesti ja valtavan määrän kansainvälisten hankkeiden vuoksi ovat aiheuttaneet ennennäkemätöntä nopeaa kiinteistöjen kasvua Dubaissa. Tämän nousukauden alku juonnettiin vuonna 2002, kun Dubain hallitsija, Hänen korkeutensa Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum ilmoitti, että oikeus omistaa tietyntyyppisiä kiinteistöjä emyraatissa myönnetään nyt kaikille sijoittajille heidän kansalaisuudestaan riippumatta. Perustuslain mukaan kiinteistöjen omistusoikeus Dubain emiirikunnassa on rajoitettu, ja se myönnetään vain Yhdistyneiden arabiemiirikuntien ja Persianlahden maiden kansalaisille sekä yrityksille, jotka ovat näiden maiden kansalaisten 100-prosenttisesti omistamia. Siksi Emirates-yhtiöissä rekisteröityä yritystä, jonka osakkeenomistajat ovat ulkomaalaisia (esimerkiksi osakeyhtiö - LLC, josta 49% on ulkomaalaisen omistuksessa), ei pidetä "paikallisena" kiinteistöomistuksen saamisen kannalta. Ulkomaisilla yrityksillä ja yksityishenkilöillä on oikeus kiinteistöjen vapaaseen omistukseen vain tietyillä alueilla.
Termi "freehold" tai "kiinteistöjen vapaa omistaminen" on käsite, jota on jo pitkään käytetty Emirates-yhtiöissä. Henkilöllä, jolla on oikeus kiinteistöjen vapaaseen omistamiseen, katsotaan sen maan ja rakennusten ehdoton omistaja, jota tämä oikeus koskee. Omistajalla on oikeus asua, käyttää ja saada tuloja kiinteistöstä rajoittamattoman ajan tai kunnes omistaja siirtää omistusoikeuden toiselle omistajalle. kiinteistön omistajan perillisillä on oikeus periä omaisuus omistajan kuoleman jälkeen. On aivan selvää, että kun käynnistetään sellaisia laajamittaisia kiinteistöhankkeita kuin Dubain venesatama, Emirates Hills, Jumeirah saaret, kolme keinotekoista saarta Palmisaari, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, niityt, Springs ja Arabian Ranches, ottavat käyttöön uuden kiinteistölain. tervehtiin suurella odotuksella ja kiinnostuksella.
Joten mitä uusi kiinteistölaki tarkalleen sanoo? Mitä oikeuksia uusi laki myöntää tai päinvastoin rajoittaa? Ja mikä tärkeintä, mitä uusi laki sanoo ulkomaisista kiinteistöjen omistajista?
Kuinka rekisteröidä oikeutesi?
Uuden lain 6 §: n mukaan Dubain osavaltion maakuntavirasto tulee olemaan ainoa elin, joka tunnustaa ja rekisteröi kiinteistöjen omistusoikeuden. Ennen uuden lain käyttöönottoa kiinteistöjen ostamisessa ostajan rekisteröinti suoritettiin kunkin rakentajan sisäisessä järjestelmässä. Sisäinen kehittäjäjärjestelmä on toiminut ja toimii edelleen arvokkaana työkaluna kiinteistökaupan rekisteröinnissä. Uuden lain säännösten mukaisesti maatalouden perustamisen jälkeen kaikkia rekistereitä ja muita kehittäjätietokantoja ei kuitenkaan pidetä virallisina tietolähteinä.
Siirtymäkauden aikana kehittäjien sisäisestä rekisteröinnistä yhdeksi rekisteröintijärjestelmäksi Dubain maaosastolla, osapuolet sopivat, että niissä tapauksissa, joissa ostomenettely on saatettu päätökseen ja omistusoikeuden siirto on jo tapahtunut, kehittäjäjärjestelmän sisäiset rekisteröintitiedot korvataan virallisilla rekistereillä. maaosastolla. Jos kiinteistö on rakenteilla, ostaja rekisteröidään ensin kehittäjien sisäiseen järjestelmään, ja rakennuksen valmistuttua ja rakennuksen käyttöönoton jälkeen hänen on jätettävä maaosastolle hakemus omistusoikeuden rekisteröimiseksi hänen nimensä.
Rakenteilla olevan kiinteistön hankinnan kaksi vaihetta on tärkeää erottaa toisistaan. Ensimmäisessä vaiheessa, kun kiinteistö on rakenteilla, ostajalla ei ole kiinteistön suoraa omistusoikeutta. Rakentamisen valmistuttua, kiinteistön siirron ostajalle ja maksettaessa kaikki kiinteistön arvoa koskevat maksut, toinen vaihe alkaa, kun ostajaksi tulee kiinteistön täysi omistaja ja hän voi hakea omistusoikeuden rekisteröintiä maaosastolla.
Jotta ostajaa voidaan pitää täysivaltaisena kiinteistön omistajana, ei riitä, että ostajalla on yksi kiinteistöjen myyntisopimus kehittäjän kanssa. Ostajan on siirrettävä sopimus maaosastolle omistusoikeuden rekisteröintihakemuksen mukana nimessä. Jos kaikki toimitetut asiakirjat ovat kunnossa, maaosasto kirjaa ostajan omistusoikeuden tämän esineen suhteen yhteen kiinteistörekisteriin ja antaa omistajuustodistuksen. Juuri tämä todistus on asiakirja, joka vahvistaa kiinteistöjen omistajuuden.
Kuinka paljon se maksaa?
Kun omistaja rekisteröidään Dubain maaosastolla, ostajan ja myyjän on maksettava ostopalkkiot, jotka ovat tällä hetkellä 2% kiinteistöjen markkina-arvosta, mutta näitä lukuja tarkistetaan ja todennäköisesti muuttuvat. Samanaikaisesti ostajan ja myyjän 2 prosentin osuudet määritetään osapuolten välisellä sopimuksella. Lisäksi siirrettäessä kiinteistön omistusoikeutta rakennuttajasta välittömälle omistajalle peritään siirtomaksu, jonka määrä riippuu siitä, keneltä kiinteistö ostetaan: enintään 3% yksityishenkilöille ja enintään 1,5% oikeushenkilöille. Jos kiinteistö on hankittu offshore-yhtiön nimissä, omistusoikeuden siirto voidaan suorittaa myymällä offshore-yritys yhdessä omaisuutensa kanssa. itse asiassa tämäntyyppisessä siirrossa ei ole kyse kiinteistöjen myynnistä, vaan kiinteistöjä omistavasta offshore-yrityksestä, mikä vähentää siirtomaksun suuruutta.
Kuinka testamentti kiinteistöjä?
Kun ostavat kiinteistöjä esimerkiksi Emiratesissa, Dubaissa, monet sijoittajat kysyvät kiinteistöjen perinnöstä Sharia-lain puitteissa. Kuolemantapauksessa Yhdistyneiden Arabiemiirien lakia sovelletaan ulkomaalaisten tahtoihin, jotka koskevat Emiraattien kiinteistöjä, kun taas testamentti ulottuu vain 30 prosenttiin kyseisestä omaisuudesta. Huolimatta siitä, että ulkomaisilla kansalaisilla on oikeus soveltaa maansa lainsäädäntöä, on erittäin todennäköistä, että omaisuus ei siirry kokonaan kuolleen puolison hallussaan, koska šaria-laki jakaa omaisuuden kaikkien verisukulaisten kesken. Jotta kiinteistöt menisivät niille ihmisille, joita omistaja halusi nähdä perillisissä, voisi olla mahdollisuus perustaa offshore-yritys, jossa puolisot toimivat johtajana. Jos toinen puolisoista kuolee, yhtiön osakkeet siirretään toiselle puolisolle ja muille perillisille. Toisin sanoen tällä tavoin suoritetaan yhtiön osakkeiden sisäinen luovutus, jolla vältetään Sharian laki perinnöistä kiinteistöjen suhteen. Lisätietoja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöjen hankintaan liittyvistä oikeudellisista näkökohdista saat Helene mathieu Legal Consultants -neuvojalta.
