Kiinteistöjen vertaileva analyysi Creative Conceptsista
Moskova isännöi 13.-16. Lokakuuta suurta kansainvälistä kiinteistönäyttelyä DOMEXPO. Siihen osallistui yli 200 yritystä, joista 53 oli ulkomaisia. Tapahtuman vieraat saivat oppia paljon eliitti (ja ei vain) asunnoista uusissa rakennuksissa ja jälkimarkkinoilla, esikaupunkien kiinteistöistä Moskovassa, Moskovan alueella ja sellaisissa Venäjän kaupungeissa kuten Sotši, Anapa ja Pietari. Ulkomaita edustivat kiinteistöyhtiöt Bulgariasta, Isosta-Britanniasta, Kreikasta, Espanjasta, Italiasta, Kyproksesta, Yhdysvalloista, Turkista, Montenegrosta ja Sveitsistä sekä seitsemän Dubaissa toimivaa yritystä.
Ensinnäkin näyttelyn vierailijat kiinnittivät huomiota Moskovan ja sen lähialueiden perheasuntoihin. Samanaikaisesti sijoittajat olivat kiinnostuneita ulkomaisista kiinteistöistä. Monille kysymys siitä, kuinka ostaa talo tai asunto ulkomailta henkilökohtaiseen käyttöön, oli merkityksellinen.
Vierailijat kysyivät Arabiemiirikuntien koulutukseen liittyviä kysymyksiä. Tähän mennessä tämä päätös näyttää hyvin kaukonäköiseltä. Emiraateissa toimii monien eurooppalaisten yliopistojen sivukonttoreita. Koulutuksen kustannukset ovat suhteellisen edullisia ja opetuksen taso on melko korkea. Samanaikaisesti yliopistotutkinto myönnetään maasta, josta yliopistoa johdetaan. Melkein täydellinen rikollisuuden ja huumeiden väärinkäytön puuttuminen, veroton talous, kehittynyt infrastruktuuri - kaikki tämä tekee Emirates-alueista erittäin suotuisan asumis- ja opiskelupaikan.
Näytteilleasettajien joukossa olimme me, Creative Concepts - Dubai-kiinteistövälitystoimiston työntekijät. Olimme iloisesti yllättyneitä näyttelyn järjestäjien ammattitaidosta ja ystävällisestä ilmapiiristä, jossa kaikki neljä tapahtuman päivää tapahtuivat. Puhumattakaan syksyn Moskovan lämpimästä aurinkoisesta säästä, joka nosti kaikkien osallistujien mielialan.
Yhteenvetona yritimme tehdä lyhyen vertailevan analyysin Moskovan ja Dubain kiinteistöistä sellaisilla peruskriteereillä kuin sijainti, asuintilan koko, mukavuuksien saatavuus ja hinta.
Vertailimme kahden makuuhuoneen huoneistojen (venäjänkielinen versio - kolmen huoneen huoneistojen) tietoja kahdella eri alueella Dubaissa ja Moskovassa sekä kaupunkitaloja. Tietysti kahden sellaisen kiinteistömarkkinoiden vertailu, kuten Moskova ja Dubai, ei ole täysin oikein: molemmilla on omat piirteensä. Siitä huolimatta kaikki vierailijat, riippumatta siitä, mistä he ovat kotoisin, kysyvät samat kysymykset ennen kodin ostamista päättäessään: millä alueella on parempi ostaa se, mikä on alueen neliöhinta ja mitä mukavuuksia tarjotaan.
Hintojen ja muiden ominaispiirteiden mukaan Moskovan alueella Kurkinoon sijaitsevia kaupunkitaloja voidaan asiantuntijoidemme mukaan verrata samanlaiseen kehitykseen Dubain lähteillä Springs ("Rodniki") ja / tai Arabian Ranches ("Arabian Ranches") (1)
Kaupunkitaloja on rakennettu Moskovaan yli 10 vuoden ajan. Moskovan esikaupunkialueen kiinteistölehden lokakuun lehden määritelmän mukaan ne ovat kahden tai kolmen kerroksen kartanoita, jotka on jaettu useisiin kerrostaloihin. Jokaisella osastolla on erillinen sisäänkäynti, oma autotalli ja pieni 2-3 hehtaarin tontti takapihalla.
Kaupunkitalot sijaitsevat yleensä kylässä tavanomaisten "täyspitkien" mökkien vieressä ja ovat eurooppalaistyylisiä taloja, joissa korostetaan paitsi omistajan melko korkeaa asemaa myös hänen haluaan elää ajan myötä.
Tällainen kiinteistö on paljon halvempaa kuin mökki - pääasiassa maan koon vuoksi, joka vastaa suurimmasta osasta esikaupunkien kiinteistöjen kustannuksia. Lisäksi kaupunkitalojen rakentaminen on halvempaa viestinnän rakentamisessa.
Asunnoissa tilanne näyttää kuitenkin hieman erilaiselta. Kaikki kustannukset huomioon ottaen Moskovan asunnot ovat ainakin kaksi kertaa kalliimpia.
Kaikki Moskovan kiinteistöjä koskevat tiedot on kerätty suoraan näyttelyssä sekä kuluvan kuukauden aikakauslehdistä. Yhteenvetona Dubain ja Moskovan vertailevasta analyysista pääsimme seuraaviin johtopäätöksiin.
Ensinnäkin Moskovan asunnot (taloissa, jotka eivät sijaitse aivan keskustassa, mutta lähellä puutarharengasta) ovat huomattavasti kalliimpia sisäänkirjautua kuin vastaava kiinteistö Dubaissa. On huomattava, että Moskovassa talot eivät ole kaukana “avaimet käteen” -kohdasta; joskus niissä ei ole edes jakavia huonetiloja. Mutta juuri sisustukseen, joka perustuu olemassa olevaan maailmankäytäntöön, käytetään vähintään 60% rakenteilla olevan rakennuksen kustannuksista.
Toiseksi, Moskovan keskustassa huoneistoja tarjotaan hinnoilla 5-15 000 USD / neliö. metri (joka on verrattavissa ehkä vain asuntojen hintoihin Burj Dubai -tornissa). On kuitenkin muistettava, että Moskovan keskustassa, joka on kyllästynyt kehittyneellä nykyaikaisella infrastruktuurilla, on historiallisia monumentteja, kirkkoja, temppeleitä, museoita ja hallintorakennuksia. Siksi tällainen vertailu ei ole pätevä.
Kolmanneksi, Kurkino-alueen kaupunkitalot ovat hinnaltaan vertailukelpoisia Dubain Springs-projektin vastaavien kartanoiden kanssa. Todennäköisesti tämä johtuu Dubain perinteisesti suosituimmista huviloista ja kaupunkitaloista verrattuna kerrostalojen huoneistoihin.
Näyttely antoi meille myös mahdollisuuden systematisoida ja tehdä yhteenveto asuntolainoista. Huomasimme, että asuntolainan ottaminen Moskovan pankista merkitsee melko suuren, noin 20 asiakirjan paketin keräämistä. Pankki arvioi asiakkaan vakavaraisuuden ottaen huomioon hänen virallisen palkansa. Annettujen lainojen korko laskee 14 prosentista 20 prosenttiin vuodessa. Lisäksi pankki vaatii lainanottajaa maksamaan kaikki palvelut: veloittaa erikseen lainan myöntämismaksun (1% summasta) ja lainan nostamisen (0,5% summasta). Tämän jälkeen sinun on maksettava pankin hakemuksen käsittelystä sekä arvioijan, pakollisen asunto- ja henkivakuutuksen palveluista.
Seurauksena on, että asiakas saa paljon pienemmän määrän luottoa kuin se, johon hän laski. Samanaikaisesti pankin korko voi olla 22% vuodessa, jos asunto ostetaan rakenteilla olevasta talosta. Samanaikaisesti kiinteistön hankinnan kanssa se lupataan, mikä rajoittaa huomattavasti omistajan toimintavapautta. Minkä tahansa operaation (mukaan lukien myynti) kiinnitys asunnolla on käytännössä mahdotonta. Vaikka se on muodollisesti omistajan omaisuutta, oikeuksiaan rajoitetaan, kunnes hän palauttaa lainan pankille.
Jos vertaat tätä prosessia ja asuntolainan hankkimismenettelyä Dubaissa, voimme sanoa selvästi, että täällä, Persianlahden rannalla, kaikki on paljon yksinkertaisempaa. Asuntolainan korot ovat 6,5–7,2% vuodessa laskevan järjestelmän mukaan. Uusien rakennusten ja valmiiden asuntojen välillä ei ole eroja; talon rakennuskaudelle ei ole lisääntynyt kiinnostus. Jos kiinteistön omistaja päättää myydä pankin rahoittaman asunnon, hänen ei tarvitse maksaa pankille jäljellä olevaa lainasummaa. Rahoitusasiakirjat julkaistaan uudelleen uudelle omistajalle kehittäjän, pankin ja ostajan keskinäisellä sopimuksella.
Jo tästä lyhyestä katsauksesta voidaan nähdä, että Moskovassa järjestetty näyttely oli yrityksellemme erittäin informatiivinen ja tuottava. Ensi vuonna osallistumme jälleen tähän tai yhteen näistä ammattitapahtumista kiinteistöalalla.
Lisätietoja saat ottamalla yhteyttä Creative Concepts Real Estate -yritykseen.
Puh .: +971 4 222 9007
Faksi: +971 4 222 1130
Sähköposti: [email protected]
www.crecons.com
Venäjänkieliset konsultit:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
