Teksti: Helena Kryukova Viime vuonna monet sijoittajat olivat vakavasti huolissaan pääomansa säilyttämisestä. JA TÄTÄ HELPOSTA tulee STABIILISUUDEN AVASTA OASISSA TALOUDELLISTEN RISKIEN DUBAI. SUURIMMAT SIJOITUSVIRAT virtaavat, ja KIINTEÄNVALTA pysyy yhtenä luotettavimmista varoista. Vuoden 2015 tapahtumien analysointi antaa mahdollisuuden ymmärtää, miksi DUBAI NÄYTYY YHTEENSÄ MAAILMAN SIGNAPANKIN NUMEROA YKSI.
Kuka kuinka paljon
Laajamittaiset sijoittajien mielipidekyselyt maailmanlaajuisten kiinteistömarkkinoiden suosioista ovat asettaneet Dubain aina yhdelle johtavista paikoista kiinteistöjen ostoa ja vuokrausta koskevilla ensisijaisilla alueilla. Vuoden 2015 Franklin Templetonin globaali tutkimus kattoi 23 maata ja 11 500 sijoittajaa. Seurauksena tuli tietää, että kiinteistöjen ostaminen Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa on yksi kolmesta pääasiallisesta sijoitusalueesta globaalien sijoittajien keskuudessa.
68% vastaajista uskoo, että Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöt säilyttävät halutuimman omaisuuden aseman seuraavan 10 vuoden aikana, ja he aikovat jatkaa merkittävien rahastojen sijoittamista alalle.
Samanlainen mielipide kirjattiin konsultointiyrityksen Knight Frankin raportissa, joka esiteltiin vuoden 2015 puolivälissä, jonka mukaan Dubai on edelleen maailman tärkeimpien sijoitusalueiden luettelossa. Näiden tietojen mukaan 40% Arabiemiirikuntien suuren pääoman omistajista aikoo sijoittaa kiinteistöihin. Keskimäärin 35% kaikista Yhdistyneiden arabiemiirikuntien suurimpien sijoittajien paketeista sijoitetaan kiinteistöihin. Samaan aikaan 60% näistä sijoittajista sijoitti varoja viime vuonna kiinteistöihin, lähinnä Dubain emiraattiin.
Sijoitetun pääoman tuotto
Kokeneet sijoittajat tekevät harvoin virheitä, joten Dubain kiinteistösektorin luotettavuudelle omaisuuden luomiselle on oltava syy. Ja tärkein on voiton määrä, joka voidaan saada paitsi vuokrakiinteistöjen kautta myös näiden omaisuuserien pääomakustannusten kasvun ansiosta. Dubain asuntoinvestointituotot ovat maailman korkeimpia.
Global Property Guide totesi, että Dubain bruttokateprosentti kiinteistöihin on nykyisin jopa 7,21% asunnon koosta riippuen. Knight Frank kertoi, että Dubain kiinteistösijoitusten keskimääräiset tuotot ovat kasvaneet 9,9% viimeisen vuoden aikana. vuonna ja oli 7,42%. Tämä ei kuitenkaan ole raja. Dubain asuntoinvestointien tulot voivat olla jopa 10%, kun kyse on ylellisistä kiinteistöistä ylellisissä komplekseissa, kuten Dukes ja Anantara, Palm Jumeirahin keinotekoisella saarella.
Annetut luvut eivät ole vain analyytikoiden tilastollisia laskelmia. Yksi kolmesta suurimmasta Dubain suunnittelijasta otti ennennäkemättömän askeleen vuonna 2015 ja ilmoitti aikovansa taata asiakkailleen 24% vuokratuotoista kolmen ensimmäisen vuoden ajan sen jälkeen, kun he ovat hankkineet kiinteistöjä asuinkomplekseistaan. Tämän tason kehittäjän takuu on jo vakava merkki vakaudesta ja luottamuksesta tulevaisuuteen. Dubaissa ei ole myöskään kiinteistöveroja ja vuokratuottoja, mikä lisää merkittävästi paikallisten kiinteistöjen houkuttelevuutta verrattuna muihin asuntomarkkinoihin maailmassa.
Öljylainaukset ja tulevaisuus
Öljyn hinnan lasku maailmassa voi olla todellinen pelote monille maailman talouksille. Dubai, toisin kuin Abu Dhabi, on kuitenkin ensinnäkin melko vähän yhteydessä öljysektoriin talouden muodostumisen perusvipujen suhteen, joten asiantuntijoiden ennustamat öljynhintojen vaihtelut vuodelle 2016 eivät todennäköisesti ole merkittäviä vaikutuksia kiinteistöalaan emyraatissa.
Toiseksi emyraatin hallitus ymmärtää öljyteollisuuden tulojen väliaikaisen, kumulatiivisen luonteen, minkä vuoksi se siirtää monet alat etukäteen luonnonsäästöraiteille ja lisää korkean teknologian osuutta kaikilla teollisuudenaloilla ja rakentamisessa.
Kaikki edistyneimmät kehitystyöt rekisteröidään aina Dubaissa. Nämä ovat esimerkiksi 42 vedenalaista tai, kuten niitä kutsutaan, ajo- tai kelluvia huviloita maailmansaarilla, joista tulee jo todellisuutta lähitulevaisuudessa.
Tai maailman tulevaisuuden museon toimistorakennus, joka tulostetaan kokonaan 3D-tulostimelle. Tulevaisuuden museo on sinänsä juuri sitä, mikä luonnehtii Dubaita niin tarkasti kuin nykyaikainen innovaatioiden pääkaupunki.
Innovaatioiden soveltaminen on avain menestykseen muuttuvassa maailmassa. Siksi asuntorakentamisen tulevaisuus on myös Dubaissa, koska juuri täällä ilmestyi Kestävän kaupungin ensimmäinen täysin haihtumaton asuinkortteli, jonka ensimmäiset asukkaat muuttivat koteihinsa vuoden 2015 lopulla. Ympäristöystävällinen, energiaa säästävä ja energiaa tuottava tekniikka on etusijalla Yhdistyneiden arabiemiirikuntien asuntorakentamisessa, mikä on jo vahvistettu laissa: Dubain kaikkien uusien rakennusten on oltava ympäristöystävällisiä.
Vuoden 2016 jälkipuoliskolla myös ensimmäinen 800 megawatin aurinkoenergiapuisto alkaa toimia Dubaissa. Se on maailman suurin aurinkoenergiapuisto. Vuoteen 2020 mennessä 7% Dubain energiasta tuotetaan ympäristöystävällisillä tekniikoilla, vuoteen 2030 mennessä tämä luku nousee 30%: iin, ja vuoteen 2050 mennessä on suunniteltu saavan 75% energiasta nykyaikaisista, ympäristöystävällisistä lähteistä.
infrastruktuuri
Arabiemiirikuntien ja Dubain hallitus sijoittaa vuosittain miljardeja dollareita infrastruktuurialan kehittämiseen, suurten kiinteistöhankkeiden toteuttamiseen ja vertaansa vailla olevan kaupungin infrastruktuurin luomiseen. Emiraatin tulevaisuus on määritelty selvästi: Vuonna 2020 järjestetään täällä maailmannäyttely, josta tulee katalysaattori koko alueen kehitykselle tulevina vuosina. Expo 2020 ei vain luo satoja tuhansia työpaikkoja (ja tarjoaa asuntotarjontaa lähitulevaisuudessa), mutta siitä tulee myös suurin ja tehokkain foorumi osoittamaan Yhdistyneiden arabiemiirikuntien saavutuksia maailmanlaajuisesti.
Siksi emyraatin viranomaiset aikovat tehdä kaikkensa emiraatin mahdollisuuksien täysimääräiseksi hyödyntämiseksi tässä suhteessa. Tällaisista tapahtumista tulee usein käännekohtia ja määritetään kaupungin tulevaisuus, ja Dubain tapauksessa kaikesta, joka luodaan EXPO 2020: lle, ei tule vain maisemia, vaan sitä käytetäänkin monien vuosien ajan.
JLL-konsultointiyrityksen vuonna 2015 suorittama globaali tutkimus, jonka otsikko oli ”New World of Cities: Global City Index”, osoitti Dubain ainutlaatuisuuden kaupunkiympäristönä. Dubai on käyttänyt niin erikoisen markkinaraon globaaleilla kiinteistö- ja sijoitusmarkkinoilla, että se pystyi yhdistämään sekä kehittyvän että täysin kehittyneen kaupunkirakenteen ominaisuudet. JLL: n mukaan kaupungin infrastruktuuriin tehtävien investointien tulisi olla vähintään 4–6% kaupungin BKT: stä, jotta kaupunki toimisi onnistuneesti. Ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien viranomaiset investoivat tällä hetkellä noin 60 miljardia dollaria vain teiden ja siltojen rakentamiseen, mukaan lukien sekä olemassa olevat että suunnitellut hankkeet, ja suurin osa niistä on Dubaissa, kuten suurenmoinen projekti Dubain kanavan rakentamiseksi.
Vakautus ja näkymät
Huolimatta aktiviteetin lievästä laskusta kiinteistömarkkinoilla, Dubaissa tehtiin vuonna 2015 lähes 34 tuhatta kiinteistökauppaa, joiden kokonaismäärä oli yli 50 miljardia dollaria. 61 kauppaa tehtiin ihmisen aiheuttaman Palm Jumeirahin saaren huviloiden segmenttiin tammi-lokakuuhun. kokonaisarvo on 255 miljoonaa dollaria
Kahden viime vuoden aikana Dubaissa myytyjen kiinteistöjen kokonaisarvo on kasvanut tasaisesti jokaista seuraavaa vuosineljännestä kohden, minkä perusteella voidaan päätellä paikallisten kiinteistömarkkinoiden vakaasta ja tasaisesta kehityksestä, sanoi Dubain maaosaston päällikkö sulttaani Butti Bin Majren.
Dubain vuoden 2015 kiinteistöjen hinnat laskivat varmasti, mutta lasku ei ensinnäkään ollut niin merkittävää kuin jotkut analyytikot ehdottivat, ja toiseksi se oli kiireellinen korjaus ylikuumenneille kiinteistömarkkinoille. ValuStratin mukaan kiinteistöjen hinnat Dubaissa laskivat vuoden aikana vain 10,3%, ei 15-20%, mutta vuotta aiemmin, vuonna 2014, nousivat 56% vuodesta 2008, joten markkinoiden vakauttaminen oli kiireellisesti tarpeen asuntokeinottelun ja perusteettomien hinnankorotusten neutraloimiseksi. Asuntojen hintojen laskusta Dubaissa on tullut merkki kypsyydestä ja markkinoiden vakautumisesta, mikä on seurausta sääntelyviranomaisten keskittyneestä työstä, joka on ryhtynyt toimenpiteisiin nousevien hintojen hillitsemiseksi.
Hintaindikaattorien lasku pysähtyi kokonaan vuoden 2015 kolmannella neljänneksellä. Cluttons ennustaa, että Iranin pakotteiden poistamisen myötä varakkaat sijoittajat, jotka ovat kiinnostuneita investoimaan korkealaatuiseen ylellisyyttä tarjoavaan asuntoon, tulevat maailmaan ja Arabiemiirikuntien paikallisille asuntomarkkinoille. Maanosaston päällikkö Bin Majrenin mukaan monien markkinaosapuolten iloksi voimme pian odottaa asuntojen hintojen nousua edelleen, ja monet sijoittajat voivat rakentaa lyhytaikaisia ja pitkäaikaisia sijoitusstrategioitaan.
Miksi Dubai houkuttelee ulkomaalaisia
Vuoden toinen merkki oli asuntomarkkinoiden uudelleensuuntaaminen siten, että kehittäjät kiinnittävät enemmän huomiota kohtuuhintaisiin kiinteistömarkkinoihin. HSBC: n Expat Explorer -tutkimus, joka kattoi 22 tuhatta ulkomaalaista Dubaissa 198 maasta, osoitti, että 25 prosentilla heistä on varaa ostaa koti, ja 58 prosenttia tunnusti myös ansaitsevansa enemmän kuin kotimaassaan. Dubain kiinteistömarkkinoilla on keskimäärin miljoona arabiemiirikunnan dirhamia (270 tuhatta dollaria). Dubaista voit tänään ostaa yksiö keskustasta, kuten Dubain keskusta, Dubai Marina, Business Bay Burj Khalifasta. Samaan aikaan pienemmän alueen asunnot tuovat perinteisesti enemmän tuloja, koska niillä on suuri kysyntä. Asumisen keskimääräiset neliökustannukset ovat edelleen yksi maailman kannattavimmista. Vuoden 2015 kolmannella vuosineljänneksellä Dubain asuntoja myytiin keskimäärin 3 147 dollarilla neliömetriltä ja huviloita 3545 dollarilla neliömetriltä. Samanlainen laadukas asunto muissa maailman pääkaupungeissa on keskimäärin kaksi-kolme kertaa kalliimpaa, asiantuntijat sanovat.
Ennusteet ja todellisuus
Ja lopuksi, 2015 osoitti selvästi, että elämä on usein paljon arvaamattomampaa kuin tarkimmat ennusteet ja että monien "ennustajien" pessimismi oli kaukana totuudesta. Vuonna 2015 Dubaissa rakennettiin 9397 uutta kiinteistöä. Kehittäjät orientoituivat nopeasti tilanteeseen eivätkä ylikuormittaneet markkinoita jättäen kysynnän melko korkealle tasolle. Tästä voidaan päätellä, että asuntojen hinnat Dubaissa vuonna 2016 eivät laske.
Reidin toteaa, että vain 31% suunnitellusta uusien asuntojen määrästä otetaan käyttöön Dubaissa vuonna 2016, mikä on noin 7500 kiinteistöä, jopa vähemmän kuin vuonna 2015, mikä tarkoittaa, että markkinoiden herkkyydestä ei ole syytä huolehtia. Lisäksi vuokrahinnat monilla Dubain alueilla jatkavat kasvuaan, mikä osoittaa myös selvästi jatkuvasti korkean kysynnän - kiinteistöjen hintojen pääregulaattorin. 2016 lupaa olla uusi askel kohti menestyvää tulevaisuutta Dubaille, ja Dubai on valmis jakamaan menestyksensä anteliaasti kaikkien kanssa, jotka tekevät oikean valinnan hänen puolestaan.
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen hankkimisesta ja hallinnasta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse Moskovaan +7 495 5100008, maksuttomaan puhelimeen UAE 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyynnön sähköpostitse. [email protected].
