Teksti: Helena Kryukova
Yksi yleissuunnitelma
Nykyään ei ole salaisuus, että Dubain hallitus pyrkii kaikin tavoin perustelemaan Dubain epävirallisen aseman ”tulevaisuuden kaupungina”. Kaikki, jopa kaikkein rohkeimmat projektit, eivät saa paitsi hyväksyntää, vaan myös suoraa valtion tukea, ja valtion rakenteet keksivät usein aloitteita, jotka eivät ole huonompia, ja usein edellä kehittäjien rohkeimpia ideoita. Mutta kun tulevaisuuden futuristinen alus, nimeltään Dubai, etenee, kurssin, jota sen tulisi seurata, pääpiirteet alkavat ilmestyä. Siellä ja siellä syntyvät fantastiset megakompleksien projektit hämmästyttävät tietysti mielikuvitusta, mutta onnistuneen kehityksen kannalta kaikki tämä on tuotava järjestelmään. Mitä hallintorakenteet itse asiassa aikovat tehdä, suunnittelevansa jo jo enemmän tai vähemmän selkeän suunnitelman koko kaupungin kehittämistä varten.
Kaupungin kehittämisessä painotetaan nyt pääsuunnitelmien avoimuuden lisäämistä, eri toimialojen vuorovaikutusta, suunnitelmien ulkopuolisia kiinteistöjen myyntisuunnitelmia ja kaikkien markkinoiden vivahteiden ymmärtämistä sijoittajille. Kehittäjiä ei kuitenkaan pakoteta vain, vaan heitä autetaan. Tätä varten on tarkoitus kehittää kokonainen paketti erilaisia kannustustoimenpiteitä, jotka auttavat yhdessä saavuttamaan hallituksen asettamat tavoitteet.
Esimerkiksi kohtuuhintaisten asuntojen alalla, josta on keskusteltu Dubain kiinteistömarkkinoilla viime kuukausien aikana. Arabiemiirikuntien varapresidentti, Arabiemiirikuntien pääministeri ja Dubain hallitsija Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoumin aloitteesta perustetun Dubain luovan teollisen klusterin kehittämistoimiston johtaja Ahmad Bukhash kertoi äskettäisessä haastattelussa, että tulevaisuus perustuu yksityisten rakennusyritysten tiiviiseen yhteistyöhön. ja emiraatin johto. Sinun täytyy rakentaa, mutta juuri sitä mitä kaupunki todella tarvitsee.
Suurin osa tärkeimmistä kehittäjistä on viime aikoina kiinnittänyt huomiota lähinnä luksussegmentin projektien rakentamiseen jättäen ilman valvontaa etenkin huoltohenkilöstön tai matalan tulotason ulkomaalaisten sijoittamisen. Siksi ei ole yllättävää, että hintakorjauksen aikana ylellinen asuntoala tunsi sen ensin. "Nykyään on erittäin tärkeää luoda vahva keskilinkki, joka yhdistää Dubain kiinteistömarkkinoiden ylemmän ja alemman hintasegmentin", Bukhash huomautti, "luoda arkkitehtoninen typologia erityyppisille hankkeille. Ei kaukana aika, jolloin ei ole erillisiä, vaikkakin suuria, yleisiä suunnitelmia. "Dubai kehittyy yhden ainoan yleissuunnitelman mukaan."
turvatyynyt
Dubain kehittyessä tarve ilmenee paitsi kaupunkikehityksen lähestymistavan yhdenmukaistamisessa myös hintojen mukauttamisessa. Tätä aihetta ei ehkä voida välttää missään keskusteluissa kiinteistöistä Dubaissa. Ja hyvä uutinen on, että nykyinen hintojen laskun ajanjakso näyttää olevan tärkein merkki Dubain kulkeman kurssin vakautumisesta. Kyllä, asiantuntijoiden lupaama hinta alennus vuodelle 2015 voi olla 10 - 20% vuoden loppuun mennessä, mutta markkinoiden tarve on juuri tämä, he sanovat yhdellä äänellä.
Esimerkiksi hyvämaineisen luottoluokituslaitoksen Standard & Poor'sin äskettäisessä raportissa todetaan, että tällä kertaa sekä kehittäjät itse että markkinat kokonaisuutena ovat paljon paremmin varautuneita odotettavissa olevaan hinnanalennukseen kuin esimerkiksi kriisin vuonna 2009. Voimme sanoa, että markkinat jopa valmistelivat tapausta varten eräänlaisen "turvatyynyn". Niistä tuli paitsi useimpien Dubain kiinteistömarkkinoiden tärkeimpien toimijoiden voittorakenteen monipuolistaminen, tarjousten monipuolisuus ja pääomavirtojen tasapainon vakaus kehittäjien tilillä. Tärkeämpiä tekijöitä ovat osallistujien tahdosta riippumattomat ulkoiset olosuhteet, nimittäin Dubain talouden heikko riippuvuus "öljyneulasta", samoin kuin suuri osa ulkomaisten sijoittajien kiinteistösijoituksista. Muut kuin öljykauppaa harjoittavat yritykset osallistuvat paljon Dubain BKT: hen, joten ne voivat helposti kompensoida öljy-yhtiöiden kysynnän puutteen, jos ne ovat menettäneet osan loistostaan, sanoo Standard & Poor'sin raportti.
Toinen "turvatyyny" Dubain kiinteistömarkkinoille, "perustavanlaatuinen Dubai-asuntojen hintojen ja vuokrakiinteistöjen tukeva tekijä seuraavien viiden vuoden ajan", kuten Standard & Poor's sanoi, on Dubain väestönkasvu. Standard & Poor'sin asiantuntijat ennustavat asukkaiden määrän lisääntyvän 5–6% seuraavan kahden vuoden aikana tälle emyraatille ja noin 7–8% samana ajanjaksona Abu Dhabissa. Arvioiden mukaan vuoteen 2020 mennessä Dubain väestön pitäisi olla 3 miljoonaa ihmistä.
Aika sijoittaa
Kriittisin tekijä Dubain kiinteistömarkkinoiden onnistuneessa kehityksessä on ulkomaisten sijoitusten kysymys. Pelkästään tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä ulkomaiset sijoittajat sijoittivat lähes 1,5 miljardia dollaria Dubain kiinteistöihin.
Samaan aikaan tulevaisuuden ennuste näyttää vieläkin optimistisemmalta: 68% tunnetun analyyttisen yrityksen Franklin Templetonin tutkimista sijoittajista uskoo, että Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistöt säilyttävät halutuimman omaisuuden aseman seuraavan 10 vuoden aikana ja aikovat jatkaa merkittävien rahastojen sijoittamista alalle. Franklin Templetonin maailmanlaajuinen tutkimus kattoi 23 maata ja 11 500 sijoittajaa ympäri maailmaa.
Seurauksena tuli tietää, että kiinteistöjen ostaminen Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa on yksi kolmesta pääasiallisesta sijoitusalueesta globaalien sijoittajien keskuudessa.
Ja huolimatta siitä, että tällaisia sijoituksia pidetään perinteisesti pitkäaikaisina rahastojen palauttamisen ja tulojen tuoton kannalta, 73% kyselyyn vastanneista toivoo kuitenkin voivansa ansaita tuloja sijoituksistaan kahden vuoden kuluessa. Tutkijoiden tällaiset havainnot ovat vahvistaneet johtavan konsultointiyrityksen Knight Frankin analyytikot. Äskettäisessä raportissa yritysasiantuntijat totesivat, että 40% Arabiemiirikuntien suuren pääoman omistajista aikoo sijoittaa kiinteistöihin. Keskimäärin 35% kaikista Arabiemiirikuntien suurimpien sijoittajien sijoituspaketeista on kiinteistöjä. Samaan aikaan 60% näistä sijoittajista sijoitti viime vuonna kiinteistöihin, lähinnä Dubain emiraattiin.
Ja vuodelle 2015 ennuste näyttää vielä paremmalta: 60% sijoittajista aikoo jättää sijoituksensa kiinteistöihin ja vielä 40% sijoittaa uusia varoja tähän omaisuuteen. Samanaikaisesti markkinoilla on suuri osuus sijoittajista, joiden ns. Suuri yksityinen pääoma on yli miljoona dollaria ja erittäin suuri yksityinen pääoma yli 30 miljoonaa dollaria. Nämä sijoittajat ovat ensisijaisesti kiinnostuneita asuinkiinteistöistä, joita seuraavat toinen ja kolmas paikka Sijoitusten suosiota seuraavat toimistot, vähittäiskauppa ja hotellikiinteistöt.
Arabiemiirikunnat houkuttelevat varakkaita sijoittajia kolmella pääedulla: elintaso ja terveydenhuolto (87% vastaajista sanoi, että tämä on tärkein tekijä), turvallisuus (67%) ja poliittinen vakaus (67%).
Sijoittajia on helppo ymmärtää, koska Dubain vuokratuotot ovat edelleen yksi maailman korkeimmista. Global Property Guide -julkaisun mukaan Dubain kiinteistösijoitusten bruttokateprosentti vaihtelee nykyisin 5,87%: sta 7,21%: iin huoneiston koosta riippuen. Samaan aikaan pienemmän alueen asunnot tuovat perinteisesti enemmän tuloja, koska niillä on suuri kysyntä. Vertailun vuoksi kiinteistösijoitustuotot yhdessä maailman nopeimmin kasvavissa kaupungeissa Hongkongissa ovat 2,82%, Intiassa 2,22%, Singaporessa 2,83% ja lopuksi Lontoossa asuntoinvestointitulot tai kaupallinen kiinteistö voi olla luokkaa 2,72 - 3,20%. Pienten asuntojen vuokraaminen Dubaissa voi tuoda omistajilleen tuloja korkeintaan 22% neliömetriltä kuukaudessa, ja suuremman alueen huoneistoilta - jopa 21% neliömetriltä kuukaudessa.
Lopuksi on syytä huomata, että maailman johtavat sosiologit ovat toistuvasti tunnustaneet Dubain Lähi-idän "onnellisimmaksi" maaksi. Sosiologisessa mielessä onnella tarkoitetaan elinajanodotetta ja siihen tyytyväisyyttä, elämänlaadun ja hyvinvoinnin perustasoa.
Tästä näkökulmasta Yhdistyneet arabiemiirikunnat ja erityisesti Dubai ansaitsivat erityismaininnan YK: n selvityksessä onnellisuuden tasosta maailman onnellisuusraportissa 2015. Dubain kehityssuunnitelma vuoteen 2021 saakka merkitsee emyraatin ihmisten onnellisuutta päätavoitteenaan, kansallisella politiikalla sinänsä on tarkoitus saavuttaa se välittömästi. mikä ei ole tyypillistä kaikille maille. Sairaanhoidon taso, tyytyväisyys vuorovaikutukseen ympäristön kanssa, turvallisuuden taso ja mikä tärkeintä, kyky elää mukavissa olosuhteissa, laadukas ja mukava asunto - kaikki tämä tekee Yhdistyneistä arabiemiirikunnista maan houkuttelevan monille ulkomaalaisille. Ja jos kyse on valinnasta, niin ainakin kiinteistöjen hankinnan kannalta asiantuntijat kutsuvat tänään suotuisinta aikaa integroitumiseen Yhdistyneisiin arabiemiirikunniin.
Lisätietoja kiinteistöjen hankkimisesta ja hallinnosta Dubaissa saat IMEX Real Estate -palvelusta puh. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse [email protected].
