Lähettäjä: Helena Kryukova Kestävyys ja varovainen optimismi - näin voit kuvailla Dubain kehittäjien ja välittäjien käyttäytymistä vuoden 2015 ensimmäisissä kuukausissa kasvavan kysynnän ja samanaikaisen hintojen laskun taustalla. Näyttää siltä, että tärkein oppiaihe, jonka Dubai oppi vaikeista kokemuksista vuosina 2008-2009, oli tietoisuus vakaan perustan merkityksestä kaikelle innostumiselle. Emiraatin innostus kiinteistömarkkinoilla ei kuitenkaan vähentynyt ollenkaan.
Vaiheiden vaihto
Luonnollinen muutos toimintakausina ja suhteellinen jäähtyminen ovat ominaisia kaikille kiinteistömarkkinoille. Ja Dubai tässä mielessä, voimme sanoa, oli onnekas. Kuumeisen kasvuvauhdin ja hintojen nousun jälkeen vuoden 2013 lopulla - vuoden 2014 alkupuolella, joka muistutti monia vuoden 2008 kriisiä edeltäneestä noususta, että IMF jopa antoi virallisen varoituksen Dubain viranomaisille, kurssin muutos kohti jäähdytystä oli suhteellisen kivuton.
Kriittinen vaihe on jo saatu päätökseen. Markkinoiden romahtamista ei tapahtunut, päinvastoin, vuoden 2014 jälkipuoliskolla markkinat alkoivat vähitellen ja hitaasti hankkia kaikki kypsän ja vakaan kehityksen ominaisuudet. Tämä johtui suurelta osin Dubain hallituksen oikea-aikaisista ja tehokkaista toimenpiteistä, jotka on toistuvasti mainittu monissa lähteissä. Nyt haluaisin sanoa jotain muuta. Tietoja siitä, mitä nämä markkinat odottavat seuraavaksi.
Asiantuntijoiden mukaan Dubain kiinteistöjen keinotekoinen uudelleenarviointi ja markkinoiden kyllästyminen uusilla korkealaatuisilla asunnoilla johtavat emyraattiin väistämättömään hintojen sopeutumiseen vuonna 2015. Jotkut huolestuneista analyytikoista aivan vuoden alussa yliarvioivat tässä suhteessa erityisiä ennustelukuja, mutta muutaman viikon kuluttua he oikaisivat ennusteitaan. Siksi kansainvälisen analyyttisen ja konsultointitoimiston Jones Lang Lasalle -asiantuntijat lupaavat Dubaille 5-10%: n alennuksen vuodelle 2015. JLL-asiantuntijoiden mukaan vain viimeisen kahden vuoden aikana kesäkuun 2014 mukaan kiinteistöjen hinnat nousivat Dubaissa 56%. Vuonna 2015 JLL: n mukaan Dubaissa otetaan käyttöön 25 tuhatta uutta asuntoa, mikä vastaa 7% koko emiraatin nykyisestä asuntokannasta. JLL: n Lähi-idän sivuliikkeen analyytikkopäällikön Craig Plumbin mukaan markkinat kuitenkin kykenevät hyväksymään tällaisen määrän uusia kiinteistöjä alentamatta hintoja. Siksi heidän laskunsa määräävät todennäköisemmin muut tekijät, etenkin liian korkeat asuntojen hinnat.
Toinen hinnoittelun näkökohta monilla Dubain talouden sektoreilla, joka herättää potentiaalisia sijoittajia ulkomailla, on tilanne öljyn hinnalla, jonka kustannukset yhdistetään yleisesti julkisen mielen mukaan kaiken muun hintoihin, ja etenkin arabimaissa, jotka johtavat tämän vientiin. " musta kulta. "
Tässä mielessä asiantuntijat kiirehtivät lohduttamaan meitä: öljyn hinnan laskulla ei ole merkittävää vaikutusta Dubain asuntomarkkinoihin. Tällä emiraatilla on vähän tekemistä öljykaupan markkinoiden kanssa, mutta osakekurssien lasku 30 prosentilla kesäkuun 2014 huipun indikaattorista voi heikentää potentiaalisten sijoittajien luottamusta, sanoo JLL: n asiantuntijat. Valuuttamarkkinoiden tilanne voi heikentää joidenkin sijoittajien toimintaa jonkin verran: dirhamin sidoksen vuoksi dollariin Dubaissa asuminen on tullut kalliimmaksi joillekin ulkomaalaisille, mutta yleensä tässä mielessä kuva muuttuu vain vähän, JLL-raportti kertoo.
Markkinatutkinto
Tosiasia, että Dubain kiinteistömarkkinoiden selkeä jäähtyminen on varma merkki niiden vakautumisesta, voitaisiin epäillä, jos vain analyytikot ilmaisivat tässä mielessä optimismin.
Se on kuitenkin täysin jaettu niille, joista tilanteen jatkokehitys riippuu suoraan, toisin sanoen itse markkinaosapuolet, kehittäjät ja välittäjät, alan avainhenkilöt. 90% Dubain kiinteistömarkkinoista hallitsee tällä hetkellä neljä teollisuusjättilää - Nakheel, Damac, Dubai Properties ja Emaar. Siksi näiden kehittäjien voiton ja aktiivisuuden vaihtelut vaikuttavat merkittävästi koko kiinteistömarkkinoiden tilanteeseen.
Esimerkiksi Dubain kiinteistömarkkina jättiläinen Nakheel, joka tilasi vuonna 2014 132 uutta asuinkiinteistöä ihmisen aiheuttamalle Palm Jumeirahin saarelle ja useita kiinteistöjä Dubain alueilla, kuten A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park ja Jumeirah, vuonna 2014. Heights, odottaa merkittävää tuloskasvua vuonna 2015 eikä aio vähentää toiminnan vauhtia. Yhtiö aikoo kasvattaa vuokratuottoaan 2 miljardiin Yhdysvaltain dollariin vuodessa johtuen melkein miljoonasta uudesta neliömetristä vähittäiskaupan pinta-alasta, jonka rakennuttaja käyttää kuluvana vuonna, sekä 30 tuhatta uutta vuokra-asuntoa, jotka vuokrataan . Nakheel sai pankkien tuen seuraavalle neljälle vuodelle - rahoituslaitokset tarjoavat kehittäjälle lainoja vähintään 2,15 miljardia dollaria. Nakheel itse aikoo tarjota rakennusurakoita vuonna 2015 yhteensä 1,91 miljardin dollarin arvosta, kun taas vuonna viime vuonna tämä luku oli 1,44 miljardia dollaria.
Toinen merkittävä Dubai-kiinteistöalan toimija, Damac, esitti myös tulevaisuudenennusteensa: vuonna 2015 markkinat todennäköisesti vakiintuvat, kun taas vuosina 2016-2017 tilattujen uusien projektien määrä todennäköisesti vähenee, mikä voi johtaa uuteen kierrokseen hinnankorotukset.
Useimpien Dubain kiinteistömarkkinoiden osallistujien kollektiivinen mielipide vahvistaa myös asuntojen hintojen laskun hidastumisen Dubaissa vuonna 2015, mutta hän kutsuu muita laskun tekijöitä. Tämä on ensinnäkin kiinteistöjen myyntimaksujen korotusta, asuntolainojen myöntämistä koskevia tiukempia sääntöjä ja kohtuuhintaisten asuntojen puuttumista huolimatta siitä, että kaikissa Persianlahden maissa (GCC) Yhdistyneet arabiemiirikunnat ovat säännöllisesti johtaneet luokituksiin viime vuosina käyttöön otettujen kiinteistöjen määrän suhteen. . Esimerkiksi vuonna 2014 rakennettujen kiinteistöjen kokonaisarvoksi arvioidaan 21,28 miljardia Yhdysvaltain dollaria. Valitettavasti halutuimpien, kohtuuhintaisimpien kiinteistöjen osuus tästä kokonaismassasta on kuitenkin valitettavasti liian pieni, joten sille on liiallinen kysyntä.
Aikaosuus ja joukkorahoitus
Ja nämä kaksi uutta sanaa sanoivat kiinteistösijoittajat itse, jotka etsivät jatkuvasti uusia ja kannattavimpia tapoja sijoittaa luotettavimpaan, asuinkiinteistöjen alueeseen. Erityisesti Dubain ja koko Yhdistyneiden arabiemiirikuntien osalta näistä kahdesta käsitteestä on tullut erityisen merkityksellistä juuri hintojen jatkuvan nousun takia, mikä ei salli rajoitetun budjetin sijoittajien ostaa erillistä asuntoa ympäri vuoden. Ja täällä aikaosuudet ja joukkorahoitus tulevat pelastamaan.
Nämä käsitteet ovat kuitenkin uusia juuri Dubaissa, missä markkinoille ilmestyi tänä vuonna ensimmäistä kertaa täysimääräinen ehdotus asunto-ostojen yhteisrahoittamiseksi. DURISE teki tällaisen tarjouksen pienille sijoittajille asuntoista Vanhankaupungin saaren monimutkaisella alueella Dubai Souq A1 Baharin keskustassa. DURISE-ehdotuksen mukaan sijoitusten vähimmäismäärä, jonka koronhaltijat voivat sijoittaa yhteiseen asunto-ostoon joukkorahoituksen perusteella, on 5000 dollaria.
Yhteisrahoituskonsepti on suunnattu niille potentiaalisille sijoittajille, joilla ei ole riittävästi varoja yksittäisen asunnon itsenäiseen ostamiseen, mutta jotka voivat sijoittaa osan tietyn kiinteistön ostamiseen tarvittavista rahastoista. Siksi välittäjäyritys onnistuu keräämään tarpeeksi varoja yhden (asunnon) tai useiden (koko kompleksiin saakka) kiinteistökohteiden ostamiseen, ja osakeomistajista-sijoittajista tulee tämän kiinteistön täysivaltaisia omistajia yhtäläisin ehdoin.
Yleisesti ottaen joukkorahoitusjärjestelmät ovat melko erilaisia ja niihin sisältyy erilaisia sijoittajien osallistumisen muotoja. Tämä kiinteistöihin sijoittamisen periaate on viime aikoina kiinnostanut sijoittajia Venäjällä ja muissa maailman maissa. Dubaissa vain kiinteistöihin liittyvä joukkorahoitus "koettaa maaperän". Toinen tyyppinen kiinteistösijoitus, joka ilmestyi Dubaissa suhteellisen äskettäin ja joka ei siksi ollut kaikkien tiedossa, oli ajankäytön käsite. Markkinointiyhtiö AFH: n uuden analyyttisen raportin mukaan Dubain kiinteistömarkkinat saavat lähitulevaisuudessa vähintään 3,8 miljardin dollarin liikevaihdon johtuen kiinteistöjen kysynnän kasvusta aikaosuuksien alalla.
Aikaosakkeella oletetaan, että vuokranantajalla on oikeus asua asunnossaan tai talossaan tietyn ajanjakson ajan vuoden aikana (yleensä kuukaudesta kolmeen omistajan valitsemana vuonna), ja lopun ajan kiinteistö vuokrataan hallinto-organisaation toimesta, jolle omistaja antaa tämän oikeuden. tai se, joka alun perin rakensi ja hallinnoi tätä asuinkompleksia. Asuminen tuo siten tuloja asunnonomistajalle ja täydentää samalla kaupungin hotellikiinteistöjen rahastoa. Tätä omistusmuotoa kutsutaan usein myös yhteisomistukseksi. AFA-raportin mukaan osa-aikainen käyttö teollisuudessa kasvoi 15-20% vain vuonna 2013 ja vuonna 2014 - vielä 30%. Mutta tällaisten vieraanvaraisuuspalvelujen kysyntä kasvaa vuosi vuodelta, niin turisteilta, jotka haluavat yöpyä mukavissa asunnoissa, kuin sijoittajilta, jotka haluavat ostaa itselleen toisen kodin, joka samaan aikaan voitaisiin vuokrata kannattavasti suurimman osan vuotta.
Siksi on selvää, että Dubai on osoittanut kykynsä oppia virheistä: Nyt nousevat kiinteistöjen hinnat täällä eivät aiheuta markkinoiden romahduksia, vaan antavat vain uusia tapoja hallita sekä markkinoita että investointeja, mikä heijastuu suhteellisen uusien joukkorahoitus- ja aikaosuusjärjestelmien käyttöönottoon Dubaissa. Ja riippumatta Dubain kiinteistömarkkinoiden heilahtelujen syistä, yksi asia on ilmeinen: heillä kaikilla on todellinen perusta, mikä tarkoittaa, että hinnanmuutoksia ei voida pitää merkillä markkinoiden heikkenemisestä, vaan pikemminkin merkiksi niiden lopullisesta kypsyydestä, joka tulee vasta täydellisen vakauden aikana. .
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen hankkimisesta ja hallinnasta IMEXReal Estate -asiantuntijoilta puhelimitse, Moskovassa +7 495 5100008, maksuton puhelin UAE 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyynnön sähköpostitse [email protected] .
