Nämä ja muut kysymykset kysyi Halcon Rea l Estaten toimitusjohtaja Dr. Mahdi Al Aswad. Hän yritti myös vastata niihin analysoimalla Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistömarkkinoiden nykytilaa
Pitäisikö lainakorkojen olla todella niin korkeita?
Keskuspankkien asettamat lainojen korot vaikuttavat jonkin verran asuntomarkkinoihin. Kun luottokorot laskevat, asuntojen hinnat nousevat aina ja päinvastoin.
Mutta mitä tehdä asuntolainarahoitusta tarjoavien laitosten asettamiin korkoihin? Mikä vaikutus heillä on maan kiinteistömarkkinoihin? Tätä kysymystä kannattaa kysyä AAE: n kaltaisilla markkinoilla, joilla dirhami on sidottu dollariin ja lainakorot ovat 9-10%. Loppujen lopuksi skenaario "Jos korot laskevat, asuntojen hinnat nousevat ja päinvastoin" ei toimi.
Lainat ovat liian kalliita
Selitys miksi AAE: n lainojen korot ovat korkeat, on melko yksinkertainen - dirhamien korot ovat korkeammat kuin pankkien korot dollareissa. Syyt, miksi lainakorot ovat korkeat, ovat paljon monimutkaisempia eikä niitä ole niin helppo ymmärtää.
Sinun on kysyttävä itseltäsi, miksi pankit veloittavat sinulta 9,5%, kun dirhamia on pidetty keinotekoisesti dollaria vastaan monien vuosien ajan. Tämä ei ole pankkien pääkorko, josta puhumme, vaan kaksi tai kolme lisäprosenttia, jotka pankit lisäävät tuotteisiinsa "ylhäältä". Miksi se ei voi olla 1,5%? Dollarilainan saaminen tarkoittaa 5,5%: n korkoriskiä, ja dirhams-laina maksaa sinulle 9,5%. Tämä on hölynpölyä.
Kehittyneillä markkinoilla lainanantajia kritisoidaan yleensä asuntolainojen laiminlyönnistä. Täällä voimme kritisoida päinvastaiseen suuntaan. Pankit sanovat, että heidän tulisi pitää riskinsä mielessä antaessaan asuntolainoja kehittyvillä markkinoilla.
Olen samaa mieltä siitä, että Emiraattien kiinteistömarkkinat eivät ole vakiintuneita kuin esimerkiksi eurooppalaiset tai amerikkalaiset, mutta kaikilla markkinoilla on riskielementtejä niiden kehitysasteesta riippumatta. Ja tietysti riskit eivät voi kaksinkertaistaa lukuja, kuten täällä tapahtuu. Hieman enemmän aikaa kuluu, ja kaikki tämän seuraukset käyvät ilmeisiksi.
Negatiiviset vaikutukset
Kun puhumme vuokrasta, vuokrakustannusten ylärajan rajoittamisen ja vuokrasopimuksen valvonnan kannalta näemme, että tämä asia on huolestuttava monille.
Vuokrahintojen kasvun hallinta epäilemättä vaikuttaa asuntojen omistajiin (sijoittajiin), jotka vuokraavat kiinteistönsä vuokralaisille. Pankkien korkeiden lainakorkojen vuoksi sijoittajat joutuvat kallion ja kovan paikan välille. Asuntojen omistajat eivät tällä hetkellä saa nostaa vuosivuokraa yli 7 prosentilla, mutta pankit veloittavat edelleen 9,5 prosenttia otetuista lainoista. No, ja miten sinun pitäisi olla kiinnostunut tarjoamaan markkinoille sellaista tuotetta kuin asunto, jonka voitto on 7% vuodessa ja maksaa pankille 9,5%? Miinus on 2,5%, mikä ei ole kovin houkutteleva sijoittajille ja potentiaalisille kodin ostajille.
Kiinteistömarkkinat kehittyvät yleensä kahden tekijän takia: tarjonta / kysyntä ja rahoitus. Arabiemiirikunnissa tarjonta- ja kysyntäasioista keskustellaan hyvin usein ja kaikkialla. Valitettavasti asuntolainan rahoituksen ja siihen liittyvien kustannusten kaltaisen tekijän merkitys on yleensä alennettu.
Asuntolainat ovat kuitenkin nykyään tärkeämpi markkinoita tukeva asia kuin koskaan, koska valtava määrä kiinteistöjä lähestyy valmistusastetta ja käyttöönottoa. Loppujen lopuksi ihmisten pitäisi voida ostaa kiinteistöjä kohtuuhintaan, ja rahan arvosta tulee tässä tapauksessa avaintekijä, joka osoittaa, onko heillä varaa siihen vai ei.
Mitä tehdä
Minusta näyttää siltä, että olemme tänään tilanteessa, jossa eteneminen tarkoittaa pankeille tarkistaa niiden korkeat asuntolainojen korot. Kuinka voimme tasapainottaa vuokrien korottamisen ja niiden pankkien lainojen korkojen maksamisen "enimmäismäärän" välillä? Kuinka voimme päästä näistä korkeista koroista?
Yksi tapa on kannustaa sijoittajia ja järjestäjiä rahoittamaan hankkeita ja ostamaan kiinteistöjä yksin jättäen pankit "yli laidan". Ongelmana on, että tämä rajoittaa merkittävästi markkinoiden kehitystä. Ja kun kiinteistömarkkinat ovat esimerkiksi Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa, missä kaikkien tulee olla kiireisiä ja kiinnostuneita, on olemassa pysähtymisriski.
Koen kokemukseni perusteella sanon, että monet ihmiset tulevat luoksemme ja ostavat kiinteistöjä, ja kun sanomme heille, että he voivat saada 75-80% rahoituksesta, he ovat vain iloisia. Mutta sitten pankki tulee toimintaan, joka shokeuttaa heitä korkoillaan. Monet ostajat tuntevat Lontoon tai Yhdysvaltojen lainakorot, ja tämä epäilemättä estää heitä tekemästä ostoa Emirates-maissa. Heidän pitäisi jo miettiä kahdesti ennen kuin he päättävät ostaa kiinteistön täältä.
Tulevaisuus
Huomautukseni on, että Yhdistyneiden arabiemiirikuntien korkeat paikallisten lainojen korot tarjoavat tänään tilaa alhaisemmille hintoille, joita kannattaa seurata, ja nämä uudet kiinteistömarkkinat siirtyvät kypsyyteen ja siellä on paljon tilaa terveelle kilpailulle. Seurataan kehitystä.
