Vuoden 2014 ensimmäinen puolisko osoitti, että Dubain kiinteistömarkkinat ovat kypsymässä ja saavuttaneet vakauden kaikille tasaisesti kehittyville aloille. Eräänlainen barometri sen vakauttamiselle oli maailmankuulujen konsultointi- ja analyysiyritysten raportit, jotka seurasivat vilkkaasti kasvun heilahteluita ja hintojen laskua. Niiden perusteella tehdyt päätelmät maalaavat melko optimistisen kuvan.
Markkinoiden vakauttaminen
Jos vuoden 2013 lopussa useimmat johtavat virastot tunnustivat ennusteissaan ennennäkemättömän asuntokiinteistöjen hintojen nousun 33 prosentilla, ennustivat Dubain kiinteistösektorin kasvavan edelleen hintaindikaattoreiden huipulla, sitten vuoden 2014 ensimmäisen vuosineljänneksen loppuun mennessä kävi selväksi, että markkinat vakauttavat paljon enemmän odotettua aikaisemmin.
Yhden suurimman ja arvostetuimman analyyttisen viraston Jones Lang LaSallen asiantuntijat totesivat vuoden 2014 ensimmäisen neljänneksen raportissa, että Dubain kiinteistömarkkinoiden investointiennuste paranee jatkuvasti. JLL-yritysluottamusindeksin mukaan indikaattori saavutti vuoden 2013 viimeisellä neljänneksellä 144,3 pisteen tason, mikä on 8% enemmän kuin edellisen vuoden vastaavana ajanjaksona. Dubain talouden vahvistuminen jatkuu talouskehitysministeriön mukaan vuonna 2014 pitkälti kiinteistömarkkinoiden vakautumisen vuoksi - ennusteen mukaan Dubain BKT: n vuonna 2014 pitäisi olla 4,7%.
Kuten JLL-asiantuntijat totesivat, vuoden 2014 alussa Dubain kiinteistömarkkinat siirtyivät uuteen kehitysvaiheeseen hyödyntäen lisääntynyttä asuntokysyntää. He kutsuivat emyraattien vuokra- ja myyntihintojen nousua "loogiseksi ja ennakoitavissa", etenkin Dubaissa vuosina 2008-2009 havaitun kysynnän laskun aallon jälkeen. Toinen indikaattori sijoittajien luottamuksen kasvusta oli kaikkien Dubaissa tehtyjen myyntitapahtumien kokonaisarvon nousu viimeisen kuuden kuukauden aikana, joka kasvoi 30% ja oli 29 miljardia Yhdysvaltain dollaria.
Tammikuussa 2014 JLL: n raportin mukaan Dubaissa perustettiin kaksi uutta valtion virastoa parantamaan emiraatin houkuttelevuutta globaaleille sijoittajille ja turisteille. He olivat Dubai Investment Development Agency ja Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Näiden selvien merkkien lisäksi Dubain kiinteistömarkkinoiden ilmeisestä "kasvamisesta" ja vahvistumisesta, vuoden alussa havaittiin myös osakemarkkinoiden toiminnan lisääntyneen. Useat suuret Dubain kiinteistökehittäjät, mukaan lukien Emaar, ilmoittivat ensimmäisenä aikomuksestaan tehdä lähitulevaisuudessa alkuperäinen julkinen osakeanti (IPO) myydäkseen osakkeitaan maailmanlaajuisilla osakemarkkinoilla.
JLL-asiantuntijat, samoin kuin monet muut johtavat maailmanjärjestöt, suorittavat yleensä perusteellisen analyysin kiinteistömarkkinoiden johtavista suuntauksista ja ovat herkkiä kaupungin pulssille, joten heidän ennusteensa ovat harvoin virheellisiä. Ainoa virhe, jonka JLL-asiantuntijat tekivät, oli ennuste, että kiinteistöjen hinnat saavuttavat kriisiä edeltäneen tason vuonna 2013 - vuoden 2014 alkupuolella, mitä ei tapahtunut Dubain hallituksen ajoissa toteuttamien toimenpiteiden ansiosta ja mahdollisesti vastaavien varoitusennusteiden johdosta. Jos uskot JLL: n toisen vuosineljänneksen raporttiin, Dubain kiinteistöihin tehtävien investointien tulevaisuus näyttää tänään enemmän kuin rohkaisevalta. Siinä toimistoasiantuntijat heijastivat vuoden johtavaa trendiä - hintojen laskun hidastumiseen.
JLL: n Lähi-idän jaoston päällikön Craig Plumbin mukaan Dubain hallituksen toteuttamat toimenpiteet asuntokeinottelun estämiseksi, samoin kuin liiallinen hinnankorotus, joka alkoi vaikuttaa suoraan kysyntään, johtivat kiinteistöjen hintojen hidastumiseen Dubaissa aikana vuoden toinen neljännes. Dubain kiinteistömarkkinoiden nouseva kehitys jatkuu tällä hetkellä edelleen: toisen vuosineljänneksen vuosittaisten indikaattorien mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet 36%. Neljännesvuosittaisten indikaattorien mukaan on kuitenkin selvää, että tämän kehityksen vauhti hidastui huomattavasti vuoden toisella neljänneksellä, kun hinnat nousivat keskimäärin 6 prosenttia verrattuna 10 prosenttiin vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Myös vuokrahintojen nousu toisella vuosineljänneksellä laski: ensimmäisen neljänneksen 7%: sta 3%: iin toisella vuosineljänneksellä. Myynnin lasku osoittaa myös Dubain ylikuumentuneiden kiinteistömarkkinoiden vakautumisen. Siten JLL-raportissa todetaan, että tämän vuoden toukokuun tietojen mukaan erityisesti huviloiden myyntitapahtumien määrä laski 50% verrattuna viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon. On kuitenkin huomattava, että tällaisen kasvuvauhdin laskusuuntauksen ei pitäisi aiheuttaa huolta missään näkökulmasta. Kyllä, nyt ei ole aika nopealle voitolle, asiantuntijat sanovat, mutta alhaisemmat hinnat ovat hyödyllisiä pitkällä tähtäimellä. Toisaalta se antaa takeita siitä, että lähitulevaisuudessa emme kohtaa toista ”saippuakuplaa”, ja toisaalta se antaa potentiaalisille sijoittajille mahdollisuuden ”kuroa kiinni” jatkuvasta luisumisesta nopeiden hinnankorotusten takia, mahdollisuuden sijoittaa käytettävissä olevat varat.
Ylellinen asunto
Asuntojen hintojen yleinen lasku Dubaissa tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla heijastui kaikilla kiinteistöalan sektoreilla, mutta älä unohda, että hinnan kasvuvauhdin keskiarvo on keskimääräinen indikaattori, mutta todellisuudessa eri sektorit voivat näyttää hyvin erilaisia tuloksia. , eri tekijöistä riippuen. Yksi näistä tekijöistä on tarjonnan ja kysynnän tasapaino, joka toisen autoritaarisen konsultointi- ja analyysitoimiston Knight Frankin mukaan johtaa pääasiallisiin suuntauksiin kiinteistöjen hintojen muodostumisessa eri tarkoituksiin ja hintaluokkiin.
Erityisesti Knight Frank laatii säännöllisesti Prime Global Cities -indeksiä, joka heijastaa myös ylimääräisten asuntojen hintojen tasoa, eliitin luksusasuntojen kysyntään ympäri maailmaa. Ja koska Dubai on jossain määrin elite-kiinteistöjen keskittymisen maailman keskus sijoittajille suotuisten veroedellytysten takia, tämä indikaattori on enemmän kuin merkityksellinen emyraatille. "Kun euroalueen kriisi ratkaistaan ja yleinen taloudellinen tilanne paranee", Knight Frankin vuoden 2013 loppuraportissa todettiin, "ylellisyyskiinteistöjen kysyntä kasvaa tasaisesti ympäri maailmaa huolimatta siitä, että rahoitusmarkkinat voivat tarjota melko alhaisen prosenttiosuuden. kannattavuus ". Dubain Prime Global Cities -indeksi vuoden 2013 viimeiseltä neljännekseltä osoittaa, että vuosineljänneksen hintakasvuvauhti oli korkein vuoden 2010 jälkeen, mutta neljännesvuosittainen kasvuvauhti oli alhaisin vuodesta 2012.
Maaliskuussa 2014 Knight Frank julkaisi luokituksen maailman kalleimmista kaupungeista eliittihuoneiston yhden neliömetrin kustannusten perusteella. Knight Frank -raportissa analysoiduista 20 maailmankaupungista Dubai on 19. sijalla ensiluokkaisten asuntojen hintojen suhteen, vain Kapkaupunki on alhaisempi, missä miljoonan Yhdysvaltain dollarin edestä voit ostaa 215,1 neliömetriä. m ylellisyyttä asuntoa. Samalla Knight Frank -asiantuntijat korostavat, että Dubain ylellisyysasuntojen hinnoilla on edelleen tilaa kasvaa. Joten miljoonasta Yhdysvaltain dollarista Dubaissa voit ostaa 146 neliömetriä premium-asuntoa, mikä on kuusi kertaa enemmän kuin Lontoossa, seitsemän kertaa enemmän kuin Hong Kongissa ja 10 kertaa enemmän kuin Monacossa. Myös muut maailman suuret kaupungit, kuten Moskova, Mumbai ja Istanbul, ovat edelleen kalliimpia kuin Dubai, 1 neliömetrin kiinteistöjen kustannusten suhteen.
Hintojen nousun vauhdin ja määrän suhteen tässä Dubai nousi Knight Frank -raportin mukaan seitsemänneksi raportin kymmenestä kaupungista ja 8. sijaksi Yhdistyneiden arabiemiirikuntien pääkaupunki Abu Dhabi. Dubai ja Abu Dhabi ottivat tällaiset asemat tässä luettelossa johtuen asuntojen hintojen noususta 17% vuonna 2013 ja 15%. Viimeisen vuoden toisella puoliskolla viimeisimmän Knight Frank -raportin mukaan premium-asuntojen hinnat nousevat vielä 10–15 prosenttia, mikä johtuu suurelta osin siitä, että seuraavan 18 kuukauden aikana tällä alalla ei ole niin paljon kohteita, jotka tietysti herättää suurta kysyntää. Näin ollen Dubain eliitin kiinteistöt ovat yksi kannattavimmista sijoituskohteista, joiden aktivointi kasvaa tasaisesti ja tasaisesti.
Rakennuspuomi
Harvoissa muissa maailman kaupungeissa viikossa on niin paljon ilmoituksia uusien hankkeiden käynnistämisestä, kuten Dubaissa. Mutta kuten analyysitoimisto CBRE: n asiantuntijat toteavat, emyraatti ei vain pysty hyväksymään orgaanisesti, vaan tarvitsee myös vähintään 30 tuhatta uutta kiinteistöä.
Nykyään rakennusbuumista on tullut "tulevaisuuden kaupungin" jokapäiväinen todellisuus, jota on vaikea kuvitella ilman suuria rakennuskohteita ja rakennusnostureiden metsää. Sijoittajien, asuntojen ostajien ja turistien suosimilla kaupunkialueilla on kuitenkin yhä vähemmän vapaata tilaa kehitystyöhön, joten maankustannukset kasvavat tasaisesti, mikä tarkoittaa, että myös hiljattain rakennettujen asuntojen hinnat nousevat. Mutta kuten edellä mainittiin, hinnoilla on rajoitus, joten Dubain kehittäjät etsivät yhä enemmän kannattavampien tonttien suuntaa Dubain syrjäisillä alueilla. Asuntojen ostajat, jotka haluavat vähentää ostokustannuksia, katsovat myös sinne.
CBRE-analyyttisen viraston äskettäisessä raportissa ehdotettiin, että Dubain kehittäjät rakentavat enemmän keskiluokan asuntoja Dubain syrjäisille alueille. CBRE: n mukaan kehittäjät rakentavat tänä vuonna noin 17 tuhatta yksikköä uusia asuntoja Dubaissa. Suurin osa asuntokohteista luodaan osana suurten megaprojektien aloja, kuten Dubailand, Jumeirah Village Circle ja Dubai Silicon Oasis. Vain viikon huhtikuussa CBRE: n mukaan kolme suurta kiinteistövälittäjää - kehittäjät Emaar, Dubai Properties ja Lootah Real Estate - ilmoittivat aloittavansa 845 uuden kiinteistön rakentamisen Dubain laitamille.
Kiinteistöjen hintojen nopea kasvu, vaikka se on hidastunut vuoden 2014 ensimmäisellä puoliskolla, pakottaa yhä useammat ostajat etsimään yhä enemmän edullisempia keskimääräisiä asuntovaihtoehtoja, mikä lisää kysyntää tällaisille kiinteistöille. Tietoja enemmän kuin laajamittainen rakennusten rakentaminen kaikilla alueilla Du-baissa mainitaan myös useissa analyyttisen yrityksen Meed Insight raporteissa. Tämän toimiston oman arviointinsa perusteella Dubai sai toista vuotta peräkkäin ensimmäisen sijan rakennushankkeiden lukumäärässä ja mittakaavassa. Koko Yhdistyneet arabiemiirikunnat ja erityisesti Dubai ovat jälleen ottaneet johtavan aseman kaikkien Lähi-idän maiden joukossa rakennusprojektien vauhdissa ja määrissä. Suurin osa mainituista hankkeista toteutettiin Dubaissa, missä vuonna 2013 käytettiin 20,6 miljardia dollaria rakentamiseen, mikä oli lähes 52% Arabiemiirikuntien rakennusalan kokonaisbudjetista. Lähi-idän alueen kaikissa maissa vielä toteuttamatta olevien erilaisten rakennushankkeiden kokonaiskustannukset ovat yli 1 triljoonaa dollaria, josta 428 miljardia dollaria kuuluu Yhdistyneille arabiemiirikunnille. Siten seuraavien viiden vuoden aikana Yhdistyneillä arabiemiirikunnilla on myös kaikki mahdollisuudet säilyttää johtava asema rakentamisen vauhdissa ja määrissä.
Tänä vuonna Dubain rakennusurakoiden kokonaisarvo on tällä hetkellä yli 100 miljardia dollaria, mikä antaa meille mahdollisuuden puhua yli kaksinkertaisesta toimialavolyymin kasvusta viime vuoteen verrattuna. Samanaikaisesti tässä vaiheessa Dubaissa suunnilleen enemmän tai vähemmän suuria hankkeita joko aloittaa ja omistaa julkinen sektori tai hallitsee sitä. Monet kaupungille tarkoitetut suuret ja tärkeät hankkeet, aikaisemmin "jäädytetyt", elvytetään jälleen ja ovat lähellä valmistumista.
Niiden joukossa - raitiovaunulinja, metrolinja ja Palm Jumeirah Mall kuuluisalla ihmisen luomalla saarella. Kaikki tämä inspiroi sijoittajia suurella luottamuksella ja antaa meille mahdollisuuden olla optimistinen Dubain rakennusalan tulevaisuuden suhteen, sanoo Meed Insight.
Monipuolinen kehitys
Viime vuoden lopussa kaikki analyysitoimistot totesivat, että Dubain kiinteistömarkkinat eivät ole vain kehittymässä nopeasti, mikä on aiheuttanut huolta, mutta myös kattavasti, mikä herättää luottamusta. Markkinoiden elpyminen kattoi kaikki sektorit poikkeuksetta ja jatkui vuonna 2014. Yksi ilmeinen merkki sijoittajien luottamuksen kasvusta on ollut Dubaissa harjoittavien yritysten määrän kasvu. Ja tämä puolestaan ei voinut muuta kuin aiheuttaa hinnannousua toimistokiinteistömarkkinoilla, kuten CBRE-asiantuntijat huomauttivat. Analyysi- ja konsultointiyritys CBRE teki tutkimuksen yli 70 suuresta kansainvälisestä yrityksestä, jotka miehittävät yleensä 25 miljoonaa neliömetriä toimistotilaa maailmanlaajuisesti, ja havaitsi, että prosenttiosuus niistä, jotka suunnittelevat lähivuosina laajentavansa yrityksiään Lähi-itään vuodessa nousi 24 prosentista 30 prosenttiin. Nykyään joka kolmas CBRE: n tutkimasta kansainvälisestä yrityksestä aikoo tunnistaa läsnäolon Lähi-idän alueella, missä Dubai on houkuttelevin sijainti.
Asiantuntijoiden mukaan näiden markkinoiden tärkein tulevaisuuden suuntaus jatkuu toimistokiinteistöjen laadun painopistealueena, mikä tarkoittaa, että sellaiset alueet ja kompleksit kuin DIFC, Dubai Downtown ja Tecom ovat eniten kysyttyjä. Toinen 850 tuhatta neliömetriä toimistotilaa otetaan käyttöön Dubaissa tänä vuonna. Vuonna 2014 myös toisen johtavan globaalin analyyttisen yrityksen, Cluttonsin, asiantuntijat totesivat sijoittajien kiinnostuksen lisääntyvän teollisuus- ja liikekiinteistöissä Dubain vapaa-alueilla ja ennustivat kiinnostuksen lisääntyvän edelleen tämän alan hankkeissa.
Cluttonsin mukaan vapaa talousvyöhykkeet alkavat nauttia erityisestä kysynnästä, jossa ilmaisten kaupallisten ja teollisuuskiinteistöjen määrä vähenee tasaisesti, kuten Dubai Industrial Cityn vapaakaupunkialueella tai Dubai Investments Park -alueella. Siksi korkeintaan analyyttisten virastojen ja konsulttitoimistojen asiantuntijat sopivat lupaavasta tulevaisuudesta Dubain ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kiinteistösijoituksille. Tässä mielessä markkinoiden hintojen vakauttamisesta voi tulla lisäetu vain niille, jotka luottavat pitkäaikaisiin näkymiin.
Saat lisätietoja Dubain kiinteistöjen ostamisesta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse Moskovassa +7 (495) 5100008, maksuton puhelin UAE 800-IMEX (8004639) tai lähettämällä pyynnön sähköpostitse [email protected].
