Globaalin talouskriisin keskellä asuntojen hintojen romahtaminen ja jäätyneet rakennustyömaat olivat normaalia Dubaissa. Tämän kaupungin houkuttelevuuden vuoksi matkailu- ja yrityskeskuksena tilanne alkoi kuitenkin paraneda melko nopeasti, mutta täydelliseen toipumiseen oli edessä pitkä ja vaikea tie.
Ja vuonna 2012 lausunto siitä, että Dubain kiinteistömarkkinoille oli jälleen tullut parhaat ajat, ei ole enää perusteetonta. Tämän osoittavat konsultointiyritysten ja luottoluokituslaitosten tiedot. Dubain maaosaston mukaan kiinteistökauppojen määrä kasvoi vuoden 2012 ensimmäisellä puoliskolla 21% edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna ja oli 63 miljardia dirhamia (17,2 miljardia dollaria). Vuokrahinnat alkavat kasvaa, kehitysyritykset jatkavat aiemmin jäädytettyä rakentamista ja ilmoittavat uusien hankkeiden käynnistämisestä. Useimmat tutkimukset ovat kuitenkin yhtä mieltä siitä, että hintojen ja vuokrahintojen nousu on epätasaista Dubain kiinteistömarkkinoiden eri segmenteillä, ja se on yhä hajanaisempi. Joten kuinka suuri ja vakaa markkinoiden elvyttäminen on, ja mitä hinnoille todella tapahtuu, etenkin ns. "Freehold" -alueilla - alueilla, joilla ulkomaalaisilla on oikeus ostaa kiinteistöjä omaisuudesta?
Yritetään selvittää se Dubain kiinteistömarkkina-asiantuntijoiden avulla.
Asuntojen ostaminen
Asuinkiinteistömarkkinoilla hinnat ovat nousseet melko nopeasti. Se on kuitenkin pääosin keskittynyt huviloiden segmenttiin, jossa hinnat ovat jo saavuttaneet tai ylittäneet kriisiä edeltäneen tason. Global Market Perspective -konsultointiyrityksen Jones Land LaSalle (JLL) raportissa vuoden 2012 kolmannelta vuosineljännekseltä todettiin, että huvilan hinnat nousivat 23% Dubaissa viimeisen 12 kuukauden aikana. Samaan aikaan asuntojen hinta on samalla noussut vain 4%.
Huviloiden ja kaupunkitalojen kysyntä on kasvanut sellaisilla alueilla kuin Springs, Meadows, Arabian Ranches ja Jumeirah -saaret. Esimerkiksi Springsin alueella kahden makuuhuoneen rivitalon hinta oli 1,5 miljoonaa dirhamia (noin 410 tuhatta dollaria) ja kolmen makuuhuoneen kanssa 2,2 miljoonaa dirhamia (noin 600 tuhatta dollaria). Edelliseen vuoteen verrattuna hinnat nousivat 25-30%, etenkin nopea kasvu havaittiin vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä, jolloin kahden makuuhuoneen kaupunkitalon hinta nousi 1,38: sta 1,5 miljoonaan dirhamiin (380: sta 410 tuhanteen dollariin), ja kolmen makuuhuoneen huvilat - 2,0 - 2,2 miljoonaa dirhamia (550 - 600 tuhatta dollaria).
Asuinhuoneistojen hinnat nousevat hitaammin, vaikkakin paljon riippuu kunkin alueen suosiosta. Maineellisissa, hyvällä paikalla sijaitsevissa projekteissa, kuten Jumeirah Beach Residence ja Dubai Marina, hinnat nousevat melko nopeasti, mutta vähemmän arvostetuissa segmenteissä ne eivät välttämättä osoita positiivista dynamiikkaa. On myös muistettava, että vaikka kiinteistöhankkeet, myös erittäin suuret, ovat alkaneet käynnistää jälleen Dubaissa viime viikkoina ja kuukausina, niitä ei tule markkinoille pian. Siihen saakka, monien "kadonneiden" vuoksi Dubain vuosikriisin vuoksi, uusia asuntoja on rajoitetusti.
Kommentti: Imex Real Estate
Dmitri Strakhov: "Itse asiassa monet maailman konsultointijärjestöt ovat äskettäin ilmoittaneet, että Dubain kiinteistömarkkinat ovat selvinneet maailmanlaajuisen talouskriisin vaikutuksista ja ovat alkaneet kasvaa tasaisesti. Totta, asuntojen hinnankorotusten aste ja koko ovat hyvin riippuvaisia sellaisista tekijöistä kuin alue, meren etäisyys, infrastruktuurin kehitys jne. voidaan kuitenkin todeta koko Dubain kiinteistömarkkinoiden melko vakaa kasvu, lisäksi puhumme sekä vuokrausmarkkinoista että myyntimarkkinoista. Asunnot ja huvilat uusissa projekteissa tunnetuilta "Kehittäjät, kuten Emaar ja Nakheel, myyvät myyntiä nopeasti, mikä tarkoittaa sijoittajien luottamuksen palauttamista. Hyvä kysyntä ja objektiivisista syistä rajoitettu uusien asuntojen, etenkin rannikkoalueiden, tarjonta luo edellytykset vakaalle hinnankorotukselle."
Vuokra-asunnot
Samanlainen kuva on nouseva vuokra-asuntomarkkinoilla palaaen kriisiä edeltäviin indikaattoreihin. Samaan aikaan vuokrahintojen nousu on tasaisempaa kuin huviloiden ja huoneistojen hintojen muutos. Sama JLL: n globaalien markkinoiden näkymien raportti vuoden 2012 kolmannelta vuosineljännekseltä osoitti, että huviloiden vuokraamisesta 12 kuukaudeksi syyskuusta 2011 syyskuuhun 2012 nousi 7% ja asuntojen - 5%. Lisäksi vaikka kiinteistöjen hinnat nousevat huomattavasti arvostetummilla alueilla verrattuna vaatimattomampiin alueisiin, vuokrahinnat nousevat yhdellä ja toisella segmentillä. Esimerkiksi vuokrahintojen huomattava nousu havaittiin budjettialueilla, kuten Discovery Gardens ja International City.
Nakheelin edullisten kehitysalueiden Discovery Gardensissa vuokrahinnat ovat nousseet 25% vuoden 2012 alusta. Yksiöhuoneiston vuokraaminen tällä alueella maksaa nyt 32-38 tuhatta dirhamia (8,7-10,3 tuhatta dollaria) vuodessa, kun se vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä oli 25 - 27 tuhatta dirhamia (6800 - 7350). dollaria). Yhden makuuhuoneen asunnon vuokrauskustannukset ovat 43-52 tuhatta dirhamia (11700-14100 dollaria), kun se vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä ei ylittänyt 38-40 tuhatta dirhamia (10300-10900 dollaria). Vaikka ylellisen kiinteistön vuokraus Dubaissa ei ole niin kallista, tämän indikaattorin mukaan se on silti yksi ensimmäisistä paikoista maailmassa. Esimerkiksi konsultointiyrityksen Knight Frankin Prime Global Rental -indeksi, joka osoittaa, että 5 prosentilla kaupungin arvokkaimmista asuinkiinteistöistä tulee kalliimmaksi, on kasvanut 3% vuoden alusta. Tämän takia Dubai sijoittui 9. sijalle raportissa mukana olevien maailman kaupunkien joukossa, muiden Singaporen, Hongkongin ja Moskovan edessä ja hävisi vain sellaisille kaupungeille kuin New York, Shanghai, Peking, Zürich ja Toronto.
Kommentti: Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Dubaissa asuinkiinteistöjen vuokrauskysyntä on kasvanut tasaisesti viimeisen puolentoista vuoden aikana. Tämä johtuu pääasiassa Dubain väestönkasvusta ja jatkuvasta ulkomaalaisten ulkomaalaisvirrasta. Tämä tekijä osoittaa epäilemättä emiraatin talouden kasvun. Lisäksi Dubai vetää. naapurimaiden emiraattien vuokralaiset houkuttelevat heitä korkealla elintasolla ja kehittyneemmällä infrastruktuurilla. Abu Dhabin viranomaiset päättivät jopa kieltää virkamiehiä vuokraamasta asuntoa Dubaissa, koska monet ihmiset mieluummin heräävät eloon Dubaissa työskennellessään Abu Dhabissa. Ja se on siitä huolimatta, että päivittäisten matkojen yli 100 km yhteen suuntaan. "
Toimistokiinteistömarkkinat
Ehkä kiistanalaisin tilanne havaitaan Dubain toimistokiinteistömarkkinoilla. Toisaalta eri lähteiden mukaan Dubaissa sijaitsevien toimistojen kysyntä on palannut vuoden 2007 kriisiä edeltäneelle tasolle. Tätä helpottivat maailman öljy- ja kaasualan yritykset, jotka ovat aktiivisesti tulossa Dubaihin hyödyntääkseen korkeita hiilivetyhintoja ja löytääkseen uusia markkinoita. Merkittävä osa kysynnästä kohdistuu Dubaissa jo toimiviin yrityksiin, jotka laajenevat emiraatin talouden kasvun ja alueen korkean liiketoiminnan ansiosta.
Samanaikaisesti Dubaissa on yli toimistokiinteistöjen tarjontaa, mikä vaikuttaa negatiivisesti vuokra- ja vuokrausasteisiin. Samaan aikaan tilataan jatkuvasti merkittäviä määriä korkealaatuista toimistotilaa esimerkiksi aktiivisesti kehittyvälle Business Bayn alueelle.
Tämän seurauksena vuokrahinta pidetään vakaalla tasolla vain hyväpalkkaisissa kohteissa, joilla on hyvä sijainti. Esimerkiksi toimistokiinteistömarkkinoiden arvostetuimman segmentin International Financial City alueella vuokrahinnat pidetään 2 700 AED: ssa (750 dollaria) neliömetriltä vuodessa. Suhteellisen vakaat B-luokan toimistotilan vuokrakustannukset Tecomin alueella, missä keskimäärin 1100 dirhamia (noin 300 dollaria) neliömetriltä vuodessa.
Tecomilla sekä Business Bayn ja Jumeirah Lake Towersin samoilla alueilla on kuitenkin suuri määrä käyttämätöntä tilaa, ja vanhemmissa toimistokomplekseissa omistajien on sitäkin enemmän pakko alentaa vuokrahintoja jatkuvasti vuokralaisten houkuttelemiseksi.
Mikä on edessä?
Dubain kiinteistömarkkinat viimeistelevät viimeaikaisesta kriisistä jäljelle jääneen raunion ja valmistelevat uutta harppausa. Kriisin jälkeen selviävät kiinteistökehittäjät rahoituksestaan ja ilmoittavat voittojen kasvusta. Aiemmin jäädytetyt projektit alkavat valmistua, sillä täysin toivoton valtio etsii uusia sijoittajia.
Ensimmäistä kertaa kriisin alkamisen jälkeen johtavat markkinatoimijat ilmoittivat uusista hankkeista. Pääoma on jälleen virranut Dubaihin kaikkialta alueesta, eikä vain siksi, että se on vahvistanut asemansa "turvasatamana" erinomaisella infrastruktuurilla ja sijoitusympäristöllä.
Samanaikaisesti kaikki suuret toimijat eivät halua toistuvan nousevan hintojen nousua vuosina 2007–2008, jolloin spekulatiivisen komponentin osuus oli erittäin korkea. Suurimmat kehitysyhtiöt Emaar ja Nakheel, jotka lähes samanaikaisesti rajoittivat keskeneräisten asuntojen ja huviloiden spekulatiivista jälleenmyyntiä uusissa hankkeissaan, ryhtyivät myös askeliin tähän suuntaan. Siksi kiinteistöjen hintojen nousu ei ole niin nopeaa kuin kriisiä edeltäneen nousun aikana. Mutta niille, jotka etsivät mahdollisuutta pitkäaikaiseen sijoitukseen, Dubaissa avautuu uusia mahdollisuuksia. Sijoituskohteiden valintaan on tarpeen lähestyä vain hyvin huolellisesti.
Saat lisätietoja Dubai-kiinteistön hankkimisesta ja hallinnosta IMEX Real Estate -asiantuntijoilta puhelimitse. Moskovassa +7 495 5100008, maksuton numero Arabiemiirikunnissa 800-IMEX (800-4639) tai lähettämällä pyyntö sähköpostitse[email protected].
