Tarjonta, kysyntä, sijoitusmahdollisuudet
Dubain asuntomarkkinat ovat tungosta: ostajat, myyjät, kiinteistöt. Kaupallinen kiinteistösegmentti on edelleen varjossa, mutta kuten viimeaikaiset tutkimukset osoittavat, se on paljon houkuttelevampi sijoittajille. Jotta voimme täydentää tietämystämme kaupallisista kiinteistöistä, käännyimme asiantuntijan puoleen - Shahram Abdullah Zadehiin, yhden Dubain suurimman kehittäjän Al Fajer Propertiesin toimitusjohtajaan.
Dr. Shahram, miten tapahtui, että Dubaissa, joka asettuu alueen liiketoiminnan keskukseksi, rakennetaan tuhansia yksiköitä asuintilaa ja vain kymmeniä toimistotilaa?
Se tapahtui historiallisesti. Vuodesta 2002, jolloin ulkomaalaisten annettiin sijoittaa emiraatin kiinteistöihin, asuntomarkkinat alkoivat kasvaa nopeasti. Suurin osa investoinneista kohdistui asuntojen ja huviloiden hankintaan, ja liiketilojen kysynnän puute ei aiheuttanut tarjouksia.
Nykyään tilanne on muuttunut dramaattisesti. Monet maailman yritysjohtajat muuttavat pääkonttorinsa Dubaihin, avaamalla sivukonttoreita ja edustustoja. Dubain liikemiehet korvaavat myös vanhat toimistot uusilla, tilavammilla ja arvostetuimmilla. Viimeisen neljän vuoden aikana freeholdin käyttöönotosta kaupunki on vastaanottanut matkalla useita satoja valmiita asuntoja, satoja torneja ja huviloita. Missä heidän omistajansa työskentelevät? Tietysti Dubaissa.
Osoittautuu, että kaupallisiin kiinteistöihin sijoittaminen on nyt paljon kannattavampaa kuin asuinrakennuksessa?
Tietysti. Sijoitetun pääoman tuotto Dubain kaupalliseen omaisuuteen taataan viideksi vuodeksi. Missään maailmassa sijoitukset eivät maksa niin nopeasti. Asuinkiinteistöalalla sijoitetun pääoman tuotto saavutetaan vasta 7–8 vuoden kuluessa.
Kaupallisen tilan tarve Dubaissa on nykyään noin 3 miljoonaa neliömetriä. metriä. Määräaikaan mennessä Dubai tarvitsee vielä 2–3 miljoonaa neliömetriä. metriä toimistoja. Ja vaikka emiraatti kasvaa, tätä prosessia ei voida pysäyttää. Se, että Dubaissa on hyvää toimistotilaa, on osoitettu myös nousevilla vuokrahinnoilla.
Mitä sijoittajat voivat odottaa ostavansa toimiston Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4 -projekteistasi?
Takaamme täyden sijoitetun pääoman tuoton 4 ja puoli vuotta. Ja tämä ei ota huomioon sitä tosiasiaa, että vuokra-ajan kustannukset Dubaissa nousevat vuosittain 20-30%.
Arvioi itse. Nykyään neliömetriä toimistotilaa arvostetulla Dubain alueella vuokrataan vähintään 700–800 dollarilla vuodessa. Kuukausi sitten se maksoi 100 dollaria halvemmalla. Koska Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4 -hintainen neliöhinta alkaa 3 000–3 300 dollaria, tarjouksen tarjoamisen kannattavuus on helppo laskea. Sijoittajat, jotka ostavat toimistoja yrityksilleen, vakuutetaan vuokran hintojen nousun varalta tekemällä maksuja omissa tiloissaan sen sijaan, että maksaisivat jonkun muun.
Tämä edellyttää, että ostettu toimisto ei ole tyhjä. Mutta kuinka tästä voi olla varma?
Tästä ei pitäisi olla epäilystäkään. Takaamme ostettujen tilojen toimituksen pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen kaupan toteutumisen jälkeen, sillä yrityksellä on erityinen osasto. Ja koska otamme tämän vastuun, olemme vakuuttuneita siitä, että Jumeirah Business Centerin 1, 2, 3 ja 4 toimistot otetaan käyttöön ennen työn ylenmääräisyyttä
Mikä takuiden takana on?
Ensinnäkin, Jumeirah Lake Towers -alueen lähellä, jolle rakennamme Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4, ei ollut kilpailijoita, ja luultavasti ei. Tämä on paras paikka tehdä liiketoimintaa Dubaissa. Keskusta sijaitsee strategisella paikalla "uuden Dubain" suurimpien rakennusten vieressä. Siellä otetaan käyttöön yli 3000 asuinrakennusta ja huvilaa, joiden asukkaat eivät todennäköisesti halua viettää useita tunteja päivässä autossa. Heidän aika on kallis.
Toiseksi, vain viiden minuutin päässä Jumeirah Lake Towersista on Jebel Ali vapaa talousvyöhyke, jossa, kuten tiedät, joudut seisomaan odotuslistalla 2–3 vuotta saadaksesi toimiston. Pian Jebel Ali -alueelle avataan yksi maailman suurimmista lentokentistä. Lähistöllä on kaksi Dubain grandioisinta ostoskeskusta, jotka jo toimivat.
Kolmanneksi, Jumeirah Lake Towers -infrastruktuuriin on jo sijoitettu miljardeja dollareita, ja jos tarkastellaan yleissuunnitelmaa, joka on yksinkertaisesti välttämätöntä ostopäätöstä tehtäessä, näet kuinka hyvin suunniteltu se on: rakennukset sijaitsevat etäisyydellä toisistaan, paljon vapaata viheralueita, paljon vesi, leveät tiet.
Onko totta, että Jumeirah Lake Towers on myös vapaa talousalue?
Kyllä se on. Jumeirah Lake Towersista tulee osa Dubai Multi Commodities Centeriä (DMCC) Dubain hallituksen suojeluksessa. Tämä on strategisesti tärkeä kohta, koska sijoittajillemme, samoin kuin kiinteistöjen omistajien kaikille oikeuksille, myönnetään yrityslupa SEZ: ltä. Tämä tarkoittaa, että he voivat omistaa yrityksen kokonaan ilman paikallisten kumppaneiden osallistumista, unohtaa verot ja paperit. 100% toimistoomistus + 100% yrityksen omistus, mitä muuta liikemies tarvitsee?
Kuinka Jumeirah Business Center 1, 2, 3 ja 4 eroavat muista alueen rakennuksista?
Ne erottuvat toisistaan sillä, että he ovat valtavan harmonisesti toimivan yrityksen Al Fajer Enterprises, joka on tunnettu yli 40 vuotta Yhdistyneiden arabiemiirikuntien markkinoilla, alaisuudessa. Siksi voimme tarjota asiakkaillemme A-Z-palvelun saman katon alla.
Liikekeskuksia rakentaa oma yritys, joka lahjoitti Wild Wadi -vesipuiston Dubaille, Ibn Battuta -ostoskeskukselle, Al Mooroj Rotana -kompleksille ja useille rakennuksille Sheikh Zayedin moottoritielle. Takaamme, että yrityskeskuksemme toimitetaan ajoissa, ja se on ilmoitettu sopimuksessa. Kaikkien Jumeirah Business Center -yritysten arkkitehtisuunnittelu ja sisustus täyttävät nykypäivän yritysympäristön korkeimmat vaatimukset. Jokaisessa rakennuksessa on tilava atrium-halli, erityistilat yleiseen käyttöön, tarvittavat välineet ja palvelut tehokkaaseen liiketoiminnan harjoittamiseen, virkistysmahdollisuudet ja urheilu.
Meillä on erityinen yksikkö, joka käsittelee sisustussuunnittelua. Sijoittajamme säästyvät sellaisesta päänsärkystä kuin sisustussuunnittelu, he saavat yksinkertaisesti avaimet käteen -toimistot esineiden käyttöönottoajankohtaan mennessä. Kaikkia rakennuksia palvelee erityinen ”älykäs järjestelmä”, joka vaikuttaa hyödyllisesti yleishyödyllisiin laskuihin.
Tarjoamme asiakkaillemme myös 27 vuoden kokemuksen kiinteistöjen hallintamarkkinoista. Samanaikaisesti he kaikki liittyvät omistajayhdistykseen, joka voi "erottaa" Al Fajerin johtajan tehtävästä. Mutta se on todennäköisesti hölynpölyä: tiedämme työmme.
Onko totta, että Venäjän ja IVY-maiden sijoittajat ostivat yhteensä puolitoista neljästä rakennuksestasi?
Kyllä, näin on, ja nyt teemme useita suuria sopimuksia entisen Neuvostoliiton sijoittajien kanssa. Tämän vuoden maaliskuussa julkaistu uusi kiinteistölaki tuli voimaan uuden sijoituksen sijoitustoimintaan. Kun pankit alkoivat myöntää lainoja halukkaammin, sijoittajat ymmärtävät, että markkinoilla on enemmän luottokelpoisia ihmisiä, ja tämä johtaa hintojen nousuun.
Mutta IVY-maiden kansalaiset ovat nyt valinneet valinnat: he ovat hyvin tietoisia ja valmistautuneet ostoon. Heitä kiinnostavat erityiset paperit, luvut ja tosiasiat. Ilmeisesti siksi meille on helppoa ja miellyttävää työskennellä keskenään.
Viime aikoina olemme yhdessä pitkäaikaisen kumppanimme, Abu Dhabin kaupallisen pankin, kanssa kehittäneet erityisen asuntolainapaketin venäjänkielisille sijoittajille. Suuresti hänen kiitoksemme, rakennuksemme myytiin ennätysajassa.
